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一文看懂住宅按套内面积交易如何影响楼市

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住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”

住建部官网截屏。

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

消息一出,引来极大关注。著名房地产政策专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林对此表示,当前,文件仍是征求意见的形式,还未最终确定,以套内建筑面积进行交易对市场产生的影响有待验证。

那么,住宅建筑应以套内使用面积进行交易对房地产市场而言,有哪些值得关注的地方?

会不会让买过房的人资产缩水?

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出,目前,中国的住房自有率其实非常高,虽然大家对房价过高一直诟病不已,但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示,因为无论是公摊面积还是使用面积,这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响,对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说,假设原来100平方米的房子售价在400万,每平方米的单价大概是4万元左右,但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米,那么在这次改革之后,房子总价值的总价其实是不变的,但是每平方米的单价将会进行一定的变化,也就是折合成每平方米售价约5.7万元,所以并不会影响大家的实际财富。

而对于已经办过房产证的老房子来说,一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积,所以交易的时候,只要根据实际套内面积进行交易就可以了,如果房产证上并没有实际写明套内面积的话,相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定,不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。

取消公摊面积导致房价上涨?

《新华每日电讯》曾评论指出:公摊面积问题积弊已久,越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正。近几年,为回应民众诉求,广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时,能正视公摊面积乱象,探索更科学、合理的计价方式,切实保护百姓权益。

而对于大众而言,取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”对购房者而言,只是计价方式有所改变,对房价并不会产生太大影响。

江瀚称,自从国家对房地产从严调控之后,房子是用来住的,不是用来炒的,已经成为房地产的一个主基调。所以各地也都相继出台了对房地产限价的调控措施,此次新规的出台,将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破,这个时候就需要各地监管部门密切关注,严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换的时候,对原先的房子进行变相涨价的行为,从原则上来看,应该保持这一个房屋总价不变,使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。

套内面积计价对谁影响最大?

中原地产首席分析师张大伟分析指出,是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响,主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外,对于购房者而言,物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称,公摊面积并不是越小越好,不计入面积价格,意味着开发商同样可以提高套内单价,另外如果开发商过度挤压公摊,会导致社区品质下调,包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言,张大伟称,套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。从套内计算价格看,全国已经有重庆等个别城市落地,的确更有利于购房者,对于开发商而言减少了灰色利益。

取消公摊面积意义在哪?

江瀚表示,取消公摊面积的意义在于,一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积,就是你买房的面积,避免出现我花大价钱买了100平米的房子,实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

不过,此前业内也有不少观点认为,对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

张大伟也表示,羊毛出在羊身上,如果出台套内计价模式,需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看,国内有很多独有、少有的房地产交易现象,比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理,这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

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