万达样本：元气大伤还是转型成功

（原标题：万达样本：元气大伤还是转型成功）

在上海市杨浦区五角场区域，邯郸路与淞沪路交汇处，三幢高层建筑连同裙楼建筑群构成了33万平方米的上海五角场万达广场。就是这座万达广场，2018年为万达集团带来超过7亿元的收入。

上海有9座万达广场，全国万达广场的数量是280座。2018年共为万达集团带来了328.8亿元租金收入。虽然在2142.8亿元营收中占比并不高，但王健林对商管寄予厚望，未来目标是租金达到千亿。

2018年万达地产集团营收为540亿元，在房地产百强企业中排到50名之外。与2016年高峰期相比，减少了近三分之二。2017年7月份，将13个文旅项目及77家酒店分别出售给融创中国和富力地产后，万达被业界普遍认为“元气大伤”。

当多数人在为万达失去规模优势唏嘘之时，实际上万达集团净利润超过多了大多数房企。万达集团2018年半年报显示，上半年营业收入为517.88亿元，在房地产行业中排名第7；归属母公司股东净利润为145.78亿元，仅次于恒大和中海，在行业中排第3名。

早在出售资产前，万达就开始转型之路，但是一直以来，房地产销售占比都在80%以上。2017年将货值数千亿资产出售后，万达成为房地产历史上唯一一个出局的千亿房企。虽然房地产占比降至不足三成，但净利润已经恢复到2016年水平。

净利润排名前三

经过2017年的一系列变动，目前万达旗下有商管、地产、文化和金融四个业务集团公司。信息集团被剔除，地产业务大幅度缩水。2018年万达地产集团收入为540.2亿元，同比减少了34.9%。这已经是万达地产收入连续三年持续下降。

地产收入的下降，也使得2018年万达集团收入同比下降了5.7%。总资产与2016年相比减少1200亿元。出售文旅和酒店资产后，王健林将文化集团和商管集团视作未来万达集团的核心业务。

在万达营收版图中，业绩贡献最大的板块是文化集团，达到了692亿元，占比超过三成。其中影视公司收入为580.6亿元，占比近84%，成为目前万达旗下业绩贡献最高的业务。剩余部分为体育和宝贝王收入。

支撑起万达影视收入半壁江山的是旗下1641家影城，作为全球最大的院线，万达旗下有美国AMC、欧洲欧典、中国万达院线等影院。此外还涉及影视制作、发行等院线上游领域。2018年万达影视参与投资了《唐人街探案2》、《正阳门下小女人》等影视剧。

商管集团的收入构成中，租金收入占到绝对比例，这也是万达较为倚重的一个板块。在2018年年会上，万达集团董事长王健林用了“任凭风浪起，稳坐钓鱼船”来形容租金收益。按照规划，未来万达商管租金收入将达到千亿。

2016年对于万达来说，是一个巅峰之年。全年收入达到了2549.8亿元，其中万达商业收入达到1430.2亿元。彼时，万达最大收入来源仍然是地产销售，达到了1122.7亿元。

2017年出售资产后，负债大幅减少。据王健林透露，出售资产给融创和富力，剥离负债430亿元，670亿元交易金额也全部用于偿还负债。使得万达整体负债减少了1100亿元，负债率降至70%以下。

从净利润方面来看，2016年万达集团净利润达到303.36亿元。2017年净利润同比减少百亿剩下200亿元。在2017年万达年会上，王健林说：“对于这次转让，众说纷纭，很多解读，万达卖资产，是不是不行了。”

但是，2018年前三季度，万达集团净利润达到了238.33亿元，超过了历史同期水平。也就是说，虽然经历剥离地产业务业绩和净利润大幅度下降，但是在2018年已经恢复到出售资产前的盈利水平。

而且，万达净利润高于房地产行业平均水平。从2018年半年报来看，恒大的净利润最高，达到308.05亿元，其次为中海的232.19亿元，万达以145.78亿元排第三位。高于碧桂园、万科、保利同期水平。

元气大伤还是转型成功

在业内人看来，万达净利润高，一方面与万达拿地成本低有关。无论是传统的万达广场，还是升级版的万达文旅城和万达度假区，多数为地方政府招商引资项目，而且处于城市非核心区域，拿地成本相对较低。

另一方面，不同于一般房地产开发商，万达主要以万达广场、万达文旅城等综合体项目开发运营为主。这些平台本身更易于孵化相关的产业。实际上万达旗下的影视、商管、酒店等非地产开发业务，多数根植于万达自身土壤中。

从营收结构来看，2018年上半年，多数房企的地产收入占比超过90%。比如，恒大占比达到98%，万科为96%，碧桂园为96.2%。绿地地产业务虽然占比只有45.44%，但是加上建筑板块的话，总占比也达到了94.37%。

万达历史上，房地产占比也超过85%左右，2016年地产收入占比降至45%，2017年降至36.58%。按照2018年万达公布的业绩，其地产收入占比24.9%。这是不是就意味着万达转型成功？

一位曾在万达文旅系统担任中层职务的人士告诉经济观察报，出售资产之前，万达就开始转型，但实际过程并不理想。主要因为房地产业务带来巨大收益阻止了其他业务的发展，“哪个行业、哪家公司都一样，所有资源肯定是围绕最赚钱的板块来转。”

对于房地产企业来说，目前虽然市场压力较大，但中国城镇化率距离70%还有10多年时间，所以房企转型显得并不急迫。“一部分危机意识比较强的企业，虽然开始探索转型业务，但也仅仅是探索。”上述人士表示。

在他看来，由于利润空间差距较大，使得房地产企业转型成为一个非此即彼的单选题。要想真正的转型，就要忍痛割掉地产的肉，否则对房企来说，从主观上并没有将主要业务转型到一个陌生领域的需要。

一位千亿房企高管表示，并非房企不愿转型，而是缺乏转型的动力和方向，“这两年虽然地产的毛利下降了，但也比大多数行业都要好。没有人会从一个赚钱的行业转型到不赚钱的行业。”

万达的故事显然是个例外。2018年三季度，万达净利润率达到28.15%，与千亿房企阵营相比，仅低于招商蛇口。而且，一直以来，万达毛利率均较高。即便是2017年出售资产后，万达毛利率仍然达到42%，其中投资性物业租赁和管理毛利率达到78.71%。

上述千亿房企高管表示，万达净利润之所以高于其他房地产企业，主要因为商管和影视两个板块毛利较高。而这些领域的门槛相对较高，这是一般房企很难做到的。

这使得多数房企处于一个相对尴尬的地位，随着房地产由黄金时代进入所谓白银时代，房企明知道房地产的天花板早晚都会到来，但却不能在到来之前，找到一条合适的转型之路。

上述离开万达的人士表示：“万达有万达的问题和短板，只能说出售资产后，可能把坏事变成好事，但是现在说转型成功还为时尚早。”