网易研究局NO.513
作者|弋代春（西南财经大学住房调查与研究中心副主任）
近期，广东东莞市正式出台了全国首个购房冷静期政策——“两天内无理由退房”新规。本文认为，这是一次极具社会价值的有益尝试。住房占中国家庭资产比例高达73.6%，是家庭最重要的财富。然而，家庭在购房过程中享有的保护政策极为有限。同时由于消费者的有限理性及商品房包销方的利益追逐，导致近年来居民在购置房产中与开发商的纠纷冲突越来越凸出。购房冷静期是国际上较为通行的做法，有助于保护购房者权益。
购房纠纷与困境
中国家庭金融调查与研究中心2017年数据显示，中国住房资产在家庭总资产中占比高达73.6%，是家庭最重要的财富。然而现有政策对购房者的保护力度尚有欠缺，一旦发生纠纷，容易出现购房者维权难的困境。
从中国消费者协会2014年到2018年上半年收到的房屋类投诉数据可以看出，合同问题和房产销售虚假宣传是购房纠纷的两大主要问题。其中，合同纠纷一直是房屋类投诉中最严重的问题，其投诉比例一直维持在总投诉量34%以上的高水平。而全国涉及虚假宣传的房屋投诉比例呈现出明显的上升趋势，在房屋投诉大类中，虚假宣传占比从2014年的5%上升到2018年上半年的11%。
消费者有限理性与销售方的利益追逐
由于欠缺对房地产市场的了解，签订的购房合同约定不清晰，购房群体的有限理性，房产销售方的虚假宣传等多方面的原因，居民在购买住房时很难做到理性选择、风险规避、和自身权益保护。
高比例的合同与虚假宣传纠纷的产生，一方面是出于购房合同的难理解。虽然理论上买方在签订合同时应当仔细阅读理解其中的条款约定，但在实际操作中，这些条款的复杂性让多数人难以充分理解。另一方面，房产有着区别于其他商品的复杂性，消费者在进入购买合同的当时并不能充分确认商品对自己的价值，但信息量会随时间而增加，购房者更容易判断房产的实际价值。
从购房者角度来说，购房群体的有限理性也是导致纠纷的重要原因之一。购房群体的有限理性或非理性的显著特点之一就是羊群效应。房地产市场中的羊群效应是指购房者由于无法掌握充分的市场信息，又受到其他主体和舆论的影响，于是追随群体选择购房。高波和洪涛（2007）[1]通过对中国1999-2005年房地产市场交易的研究证实了住宅繁荣地区存在比较显著的扩张性羊群行为。鞠方等（2016）[2]基于2013一季度到2014三季度全国三十个省市房地产价格数据测出全国房地产市场普遍存在羊群效应。
从卖方角度来说，房地产经销公司以开发商的名义销售商品房，以包销价与实销价的差价获利。特别是垫资包销这一形式出现后，包销方需要先期将全部承购款项直接支付给开发商。在极大的资金和市场风险压力下，销售方更有动力采用过度营销和过度宣传的手段来确保达成销售目标，转移风险。在销售方主动诱导而购房者信息不对等的情况下，购房者极易受到心理暗示，继而冲动给付定金，签订合同。而由此出现的合同纠纷、虚假宣传纠纷、投诉甚至上访却是扔给开发商和当地政府亟待解决的烫手山芋。
购房冷静期的国际经验
出于消费者保护的目的，大部分发达国家都设置了有限期的购房反悔权，即法定购房冷静期。法定冷静期是指该冷静期是由各法案赋予的，一旦买家与卖家签订购买住宅房屋的售房合同，即合同生效后，就会自动产生的冷静期，无需额外注明。在冷静期内，卖家不可以接受其他购房者的买房邀约，而买方可以利用这时间及时获取关于房产和房产合同的信息，以改变购房者信息不对等的境况，例如获取关于交易与合同的法律意见，安排对选中的房屋进行各类检查与信息核实(例如，虫害检查，物业检查，宣传内容的真实性核实)，联系银行贷款及办理相应手续。在此期间，买家一旦发觉房屋有任何严重问题，或是无法获得银行贷款，都可以及时取消合同，不损失定金或仅损失部分定金。
各国冷静期的时间设置不同，名称也不同，例如美国称之为合同撤销权（Right of Recission）, 澳洲称之为冷静期（Cooling-off period）， 英国称之为合同取消权（Right of Cancellation）。 时间设置上，美国通常是3天
[3]（部分州有法律规定其他天数），加拿大通常10天[4]，日本是8天[5]，澳大利亚是2~5天（各个州不同，部分州没有冷静期设置）[6]，英国是10天[7]。各国对购房者违约期内反悔的违约处理也不一样，大部分国家购房者在冷静期内反悔能收到全额退款，而澳大利亚买方冷静期内毁约一般会损失房屋总价的0.2%~0.25%。
从保护消费者权益来看，冷静期的引入，不仅可以保障消费者及时挽回冲动购房后的损失，还能打击过度营销和虚假宣传，维护地产行业的诚信秩序，使整体市场回归理性。作为一项全新落地的法规，东莞市购房冷静期的时间设置是否合理，开发商自愿采用的规定是否会缩减冷静期覆盖面，定金退还是否有程序可依还有待观察与完善。综合来讲，本文认为，这是在消费者保护方面的积极尝试，值得全国其他城市借鉴学习。
[1]高波，洪涛. 中国住宅市场羊群行为研究[J]. 管理世界，2008（2）
[2] 鞠方,周佳梅,彭李娜.购房者羊群行为对中国房价波动的影响研究[J].湖南大学学报(社会科学版), 2016,30(2):87-93.
[3] 15 USCA § 1635. (US). Right of rescission as to certain transactions, United States Code Annotated Title 15. Commerce and Trade Effective: July 21, 2011.
[4] RSO 1990, c C.26, s 52(2). Condominium Act.
[5] Building Lots and Building Transactions Business Act.
[6] Fair Trading NSW; Consumer Affairs Victoria; Queensland Government; Department of Premier and Cabinet SA; Department of Commerce WA; Conveyancing Canberra; Northern Territory Government; Consumer Affairs and Fair Trading Tasmania.
[7] HIRE PURCHASE ACT 1964.
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