约7万套房源待售 北京限房价项目销售压力倍增

（原标题：约7万套房源待售 北京限房价项目销售压力倍增）

作为“房住不炒”下的新型住宅产品，限房价项目在平抑北京房价、解决供需矛盾上起到积极作用，但是由于供应井喷，竞争加剧，限房价项目遭遇去化难题，降价与否，减配还是增配，都成为开发商要做的选择题。

如果说2018年北京拉开了限房价项目的大幕，那么，2019年将迎来真正的供应高潮，市场有多难？开发商又面临哪些困境？有何突围之策？

2万套库存，今年预计还有5万套限价房源入市

没有任何过渡，北京限房价项目直接跨入“红海”市场，这也导致北京新建商品住宅供应迎来近四年的最高峰。

据北京中原地产的统计数据显示，2018年，北京新建商品住宅市场（包括普通住宅、豪宅、别墅，不包括共有产权住房）新增供应44809套，同比上涨97.2%，其中，限房价项目是供应主力。2018年，北京共有39个限房价项目取得超过50期预售证，供应房源24893套，刨除掉已经成交的4530套，还剩2万余套。

而新的限房价项目不断入市，按照中原地产首席分析师张大伟的推算，截至2018年底，北京累计供应的限房价项目地块合计86宗，建筑面积达830万平方米，已经入市的有292万平方米。未来一年，预计入市的限房价项目面积将达550万平方米左右，约5万套。

如果叠加2018年入市未去化的房源，那么北京将有7万套左右的限房价项目房源待售，对于布局该领域的开发商来说，无疑是一场去化的艰难之战。

由于限房价项目销售价格受到限制，不似以往多次取证，大部分房源通常是一次性取证，这造成短时间内大量房源集中入市。

更为严峻的是，北京限房价项目的分布呈现区域集中性，一个区域内多个项目林立，形成竞争之势。据记者观察，目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。作为限房价项目的供应大区，大兴的项目多达十余个，主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不仅布局有瀛海府，还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等。

入市与否陷入两难境地

库存压顶，但对限房价项目来说，又不得不入市。“不入市，财务成本非常大，入市去化又不好，开发商面临两难境地。”有房企人士感慨。

“竞地价、限房价”的土地出让方式，让限房价项目的利润空间大大压缩，而资金成本的高企令这些项目不得不通过高周转的模式快速入市，但市场的发展、去化的周期、购房需求的变化，远远超出开发商们当初的预判。

据贝壳研究院的数据显示，2018年北京限房价项目供应24893套，成交4530套。依此推算，整体去化率仅为18.2%。张大伟表示，对限房价项目来说，开盘能去化三至四成已是及格，如果可以卖掉一半，可谓优秀。

据了解，在39个已经入市的限房价项目中，网签去化率超过50%的项目仅有4个，超过40%的项目有7个，去化率在个位、十位数的项目超过15个。

[责编:liwan]

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