不只加拿大鹅 温哥华的楼市也急了

12月中旬，凛冬已至，“枫叶之国”加拿大正处于冰天雪地之中，坏消息一个个传来。

一个坏消息是，消费旺季之中，羽绒服品牌加拿大鹅股价连日走低，在中国内地的首家店也推迟开业；另一个坏消息是，以宜居著称的温哥华楼市“跌跌不休”，成交量呈现暴跌之势。

根据大温哥华房地产委员会(REBGV)发布的数据显示，由于销量下滑和库存增加，该地区11月的房价进一步下跌。

需求不足，温哥华楼市大降温

REBGV报告显示，温哥华住宅销量在今年7月已同比暴跌30.1%，当月销量仅有2070套，到11月份的房屋销量更是跌到1608套，同比骤降42.5%，并创下2008年金融危机以来的最低水平。而1608套的单月房屋销量，比过去10年间同期水平低了34.7%。

REBGV表示，这是因为温哥华市场上可交易的房屋数量在一年内激增40.7%，但却没有足够的需求。分析师就此警告称，温哥华楼市可能出现非常剧烈的回调。

“在2018年的大部分时间里，温哥华购房者一直持观望态度。在过去的6个月时间内，基于不同的房屋类型，(温哥华)的房价暴跌了4%~7%。我们将继续关注2019年第一季度的房屋销售情况，看看购房者需求是否会在传统上更为活跃的春季回升。”REBGV总裁菲尔·摩尔在报告中说道。

11月温哥华的所有类型住宅的基准价为104万加元，较10月份环比下跌1.9%，较2017年11月份同比下滑1.4%。其中，温哥华的独栋住宅11月的基准价格仅略高于150万加元，同比下跌6.5%；同期温哥华公寓的价格则为66.78万美元，虽然较去年同比上涨了2.3%，但却较今年10月份环比下跌了2.3%。

记者注意到，利率上升对温哥华楼市产生了重要影响。加息降低了市场对新房的需求——加拿大央行在今年10月份再次加息，这是该行在不到一年半的时间里连续第五次加息。

一些行业专家和业内人士表示，加拿大房地产市场已经实现了预期的“软着陆”，销售和价格增长放缓，使市场在长期内更具可持续性。记者注意到，与温哥华房价暴跌形成鲜明对比的是加拿大另一座主要城市多伦多。在经历了2017年的下跌后，多伦多的房价和销量已经在最近的几个月逐渐企稳。

凯投宏观资深加拿大经济学家斯蒂芬·布朗表示，与多伦多不同，温哥华楼市正走向“颠簸着陆”。“在多伦多楼市企稳后，人们很容易认为温哥华楼市的恶化将以软着陆结束，”布朗上周在一份给客户的报告中写道。“但温哥华的房价被高估得更多，而且有明显的迹象表明未来几年温哥华的楼市将出现供应过剩的局面。”

供给增加，温哥华楼市明年还是“凉”

温哥华曾多次被评为北美最难以负担的住房市场。在全球范围内，温哥华也在最难负担的楼市排名中位列第三，前两名分别为中国香港和澳大利亚悉尼。加拿大在线房屋信息平台Point2 Homes2017年的一项调查估计，温哥华一套普通住宅的价格是当地人平均收入的17.3倍，而多伦多则是7.5倍，蒙特利尔仅是4.2倍。

布朗认为，2018年年初出台的更为严厉的新抵押贷款措施对温哥华楼市的影响巨大，因为温哥华的购房者都在最大限度地利用他们的抵押贷款。在最近一次发布的不列颠哥伦比亚省预算中，加拿大新民主党政府将外国买家的税率从15%提高到了20%，并且使用范围扩大到了温哥华以外的加拿大地区。不仅如此，不列颠哥伦比亚省财长卡罗尔·詹姆斯还对价值超过300万加元的房屋征收了附加税，提高了房屋的转让税，并对全年有六个月空置的房屋征收了占用税。

布朗指出，当前温哥华建造了太多的新住房，导致供应过剩。虽然多伦多的人口是温哥华的2.5倍，“但目前温哥华在建的住房有4.2万套，而多伦多只有7.1万套。这也就是说，温哥华在过去一年里为每一个搬到这座城市的人建造了1.2套公寓，这一数据在多伦多只有0.5套。”布朗写道。

销量和挂牌量比率表明，明年温哥华的房价还将以5%的速度下跌。他总结称：“鉴于即将到来的供应增加可能会推动挂牌数量进一步上升，如果未来几个季度温哥华的楼市进一步恶化，我们也不会感到意外。”REBGV的报告显示，11月温哥华楼市的销量和挂牌量比为13.1%。分析师表示，当这一比率长期低于12%时，该地区的房价就会面临下行压力。

全球一线房地产市场均在降温

记者注意到，其实除了温哥华，今年下半年开始，从伦敦到悉尼，从北京到纽约，全球最热门的城市房价均在降温。

由于英国脱欧相关担忧、经济放缓和高企的价格抑制了需求，伦敦的房价早已开始下跌。根据Savills Plc的研究，伦敦市中心最佳地段的房价自2014年见顶以来已经下跌近18%，其中一些房屋的价值缩水幅度高达三分之一。与此同时，开发商开始兴建创纪录数量的昂贵住宅，在这个长期缺乏经济型房产的城市创造了大量动辄数百万英镑的顶层公寓。

由于信贷收紧、负担能力已至极限以及“踏空恐慌”的停止，悉尼房价今年也出现下滑。警觉到争抢市场份额导致放贷标准下降后，监管机构逐步整顿了高风险贷款。例如，收紧只还息的住房抵押贷款，并让银行严查以前很松懈的费用和收入核查。这使得贷款的获取变得更困难。Demographia的数据显示，鉴于悉尼的房价收入比已经排在全球第二，购房者的负担能力已达极限。

纽约房价最高的地区——曼哈顿的房屋销量已连续三个季度下降，存量的增加让买家变得更挑剔，有关价格已涨得太高、太快的担忧也有所加剧。今年第二季度末，曼哈顿楼市有近7000套房源，比去年同期增长11%。同期内曼哈顿房屋销量下降17%至略多于2600套的水平。同时，开发商仍在向市场注入新建豪宅：曼哈顿今年预计将有有4600套新建公寓挂牌销售。这将进一步导致曼哈顿房价下跌。