北京土地供应量成交额双降 “限竞房”地块成主流

（原标题：供应量成交额双降 北京“限竞房”地块2018年唱主角）

▲北京CBD 视觉中国图

在今年楼市调控密集、信贷融资收紧、土地出让条件高等因素影响下，虽然临近年底，但很多城市却无法完成今年的供地计划。11月份以来，众多城市的土地市场普遍进入密集供应及成交时段。仅12月13日，中指土地情报重点监测的百城中就有25城共计80宗土地出让。

在当前房地产调控背景下，开发商资金面整体面临不小的压力，对土地市场的投资态度也回归理性。2018年前11个月，40个典型城市土地出让金累计收入20001亿元，同比下降1.8%，连续两个月同比下降。从溢价率情况来看，11月份40城土地成交溢价率已下滑至历史低点附近，预计未来几个月溢价率下滑趋势将趋缓。

值得注意的是，除了溢价率下滑外，限竞房用地、公共产权房用地、租赁房用地逐渐成为不少城市的供地主流。

12月11日，北京土地再次开闸，两块位于顺义区的限竞房用地投入市场。最终，合景泰富以9.2亿元、溢价29.58%拿下顺义新城牛栏山组团一级开发项目地块；而高丽营于庄地块被龙湖等4家房企联合体以29.6亿元、溢价7.3%收入囊中。综合两块土地成交总额，溢价率仅为13.4%，这样的低溢价成交在一定程度上代表了2018年北京土拍的总体情形。

《每日经济新闻》记者注意到，2018年北京土拍经历了年初的火爆开局、年中的供求两淡和年末的逐步回暖，虽有亮点，但总体表现平淡，土地供应量和成交额双双走低。

供应量成交额双双走低 仅完成年度供地计划7成

根据《北京市2108年度建设用地供应计划》显示，今年北京市建设用地计划供应总量为4300公顷，其中国有建设用地供应4100公顷，集体土地租赁住房用地供应200公顷，与2017年基本持平。4100公顷中住宅用地计划1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷。

今年1月4日，北京在元旦后迎来首场土拍，吸引了超过20家房企参与。当时出让的3宗土地均为限竞房地块。最终丰台区槐房村和新宫村旧村改造项目被电建以16.75亿元的价格竞得，朝阳区孙河乡地块由“首创＋远洋”联合体以61亿元夺得，密云区檀营乡地块进入竞自持阶段，被京投以19.425亿元、2%的自持比例拿下。

中国指数研究院数据显示，北京1月土拍延续了2017年整体火爆的态势，共成交12宗土地，出让金总额达到403.1亿元，同比增长374%，供应面积同比增长281%，成交楼面价格比起拍价格高岀约23%。并且1月4日成交的孙河地块还成为当月全国300城市的楼面价冠军。

2018年北京土拍取得了“开门红”。

但此后，北京土地市场就却显示出了疲态。中国指数研究院数据显示，1~6月北京推出住宅用地26宗，成交21宗，出让金为751.3亿元，比上年同期下降25%；供应面积同比下降2%，土地溢价率为24%，较去年同期有所下降。

随着7月31日“坚决遏制房价上涨”的总基调出台，北京市的土地市场更是进入供求两淡的境地。8月份，北京仅成交2宗土地，住宅用地面积供应同比下降38%，出让金总额更是跌出了全国前20位。

直到10月份，北京土地市场才有了小幅回暖趋势。据中国指数研究院数据，当月北京成交土地6宗，出让金达177.6亿元。11月份，北京土地加速供应，推出16宗地块，成交12宗，土地出让金达432.9亿元，同比增加37%，一跃成为全国之首。值得注意的是，仅在11月27日当天，12宗土地集中释放，一日揽金316亿元，单幅地块最高溢价率近50%。

12月截至目前，北京推出4宗住宅用地，全部位于顺义区，共揽金61.75亿元，但溢价率却维持在较低水平。此外，12月北京土地市场还将有7宗土地挂牌出让。

但据媒体公开报道，今年前11月北京市供应建设用地面积仅363.69公顷，其中居住类238.57公顷，远未达到全年土地供应总指标，与2017年全年965.81公顷、居住类688.6公顷的供地规模相比也相距甚远。北京中原市场研究部统计显示，北京2018年土地供应计划完成率为72%。

和硕机构首席分析师郭毅向《每日经济新闻》记者表示：“今年土地市场其实是在2017年土地大量供应之后，面临商品房去化问题，土地市场需求有所下滑，一些主流的房企在拿地策略上有所收紧。”

“限竞房”地块成主流 明年供地预计维持稳定

毫无疑问，北京2018年土地市场中，“限竞房”用地成为主流。

据《每日经济新闻》记者统计，截至2018年12月13日，北京市国土局已挂出72宗地块，其中流拍7宗，2宗地块中止出让；已成交的63宗经营性用地，包括11宗共有产权房地块、39宗限竞房地块、11宗商业办公类地块1块纯商品房地块和1宗石景山古城地块（一部分为共有产权房用地，一部分为限竟房用地）。值得注意的是，限竞房用地占到了成交总数的62%。

同时，房企的一些优势资源也向限竞房领域集中，土地稀缺的北京三环和中央别墅区等区域也出现了限竞房项目。不仅是优势地段，随着中心城区的政策愈发收紧，越来越多的限竞房地块在大兴、房山、顺义等地区释放。

据我爱我家研究院分析，由于土地供应多位于郊区，拉低了整体市场均价。11月北京重点成交的12宗居住类用地，除2宗位于丰台外，其他10宗均位于郊区，其中有2宗位于远郊密云、延庆两区，成交楼面价仅6000元/平方米。

中原地产研究院数据指出，截至12月11日，北京入市的共有产权房年内多达29个项目，提供房源32446套，比2017年5个项目3752套上涨了765%。中原地产研究院首席分析师张大伟表示：“北京在未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是是570万平米左右，大约5万套限竞房。”

“明年土地供应还会以限竞房用地为主流。”郭毅表示：“限竞房供应是长效机制的一种手段，如果没有出现大面积流标流拍，这将会是地市场供应的一个主要趋势。从目前来看，北京市的土地供应和需求保持着稳定的局面，所以明年的限竞房土地供应和今年的情况应大致相同。”