京沪人口同步下降 意味着高房价将失去支撑？

（原标题：20年来首次！京沪人口同步下降，意味着高房价将失去支撑？）

来源：瞭望东方周刊

人口向来是城市吸引力的风向标。

人口大规模流入，不仅意味着城市吸引力与日俱增，更能为内部消费、房地产带来强劲的新增需求。人口持续流出，则意味着城市吸引力不复，高企的房价将失去最根本的支撑。

这一规律，也有例外。

近日，媒体报道，2017年北京人口首现负增长，这是1997年来首次。与此同时，2017年，上海常住人口自2015年之后再次出现下降。

京沪人口同时下降，意味着什么？

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京沪人口同步下降，20年来首次

在人口形势上，北京上海齐步向左走。

近日，官方发布的报告显示，2017年北京常住人口规模为2170.7万人，比2016年减少2.2万人，为1997年以来首次实现负增长。

上海与北京步调一致。

数据显示，2017年末，上海常住人口2418.33万人,比上年末减少1.37万人。2015年时，上海常住人口一度下降10.41万人。

京沪人口同步下降，这在历史上相当少见。

显然，这种局面的出现，并非北上广深失去了吸引力，也不是“逃离北上广”已经蔚然成了趋势，而是这两地主动控制人口的结果。

这一次，北京公布了一组更加详细的数据。

数据显示，北京市城六区常住人口持续减少，2016至2017两年城六区常住人口规模累计下降74万人，年均下降3%左右。

从数据里往往能看出真相。

2017年北京常住人口仅仅减少了2.2万，而中心城区人口两年累计减少74万，此种悬殊，正是北京主动抽疏中心城区人口的体现。

只要看看一些央企外企的进京指标有多珍贵，就明白在人口吸引力方面，如果不是主动控制人口，哪有人口减少的道理？

早在2016年，北京上海就密集调整产业结构，批发市场和劳动密集型产业逐渐外迁，由此导致部分就业人口外流。同时，大力清理违建和群租房，城市居住成本不断抬升，部分就业人口选择主动外流。

这正是北京上海人口下降的根本原因所在。

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人口形势分化：京沪向左，广深向右

有意思的是，在京沪同时控制人口的同时，广深却对外敞开了大门。

2017年，深圳常住人口增加61.99万，广州常住人口增加45.49万，双双位于全国前列。

值得一提的是，这不是广深人口首次大幅狂飙突进。

过去三年，2015年到2017年，深圳常住人口增量分别为60万、53万、55.08万。同期广州常住人口增量分别为42.06万、54.24万、45.49万，领跑于全国。

京沪向左，广深向右，这其中有何门道？

作为超大城市，北上广深都面临控制人口的压力。但人口天花板不同，人口增长空间出现分化。

北京人口规划的天花板是2300万，上海人口规模的上限是2500万人，这两个城市都只剩下100万左右的增长空间。

与之对比，广州2020年的规划人口是1800万人，深圳2020年的规划人口是1480万人，就此而言，广州还有350万左右的人口增长空间，深圳还有230万左右的增长空间。

不论这个常住人口数据是否真实，至少在规划上，广深还有巨大的增量空间可用。

西安郑州长沙大幅降低落户门槛，南京给大学生就业发放补贴，武汉给大学生八折购房的承诺……

二线城市来势汹汹，广深不甘示弱。

借助一线城市强大的城市辐射力、产业辐射力、经济转型优势，加上不约而同放开落户限制、拓宽落户通道，广深外来人口随即出现井喷之势。

03

危险的不是京沪，而是这些城市

京沪人口减少，也不必担心，真正要担心的是人口流出的二线城市和多数的三四线城市。

这些城市，没有京沪主动控制人口的豪气，也没有二线城市“抢人大战”的底气。即使放开落户限制，敞开大门，依旧阻挡不住人口外流的大趋势。

就二线城市而言，2017年，已有4大城市出现人口外流，分别是天津、哈尔滨、长春和大连。

后三个都是东北城市，东北人口外流现象早已有之。但天津人口出现负增长，叠加其经济增速断崖式下滑，显然是意味深长的警示信号。

就三四线城市来说，除了个别沿海城市和依附于大城市群的地方外，大多数都面临着持续的人口外流。

任泽平团队曾对此做过梳理：

以县城来看，人口流出地区个数从2001-2010年的1371个增至2011-2016年的1557个，占比从66.0%增至75.0%。

其中，东北地区普遍面临人口外流。辽宁情况稍好，黑龙江、吉林两省城市几乎全境外流。

在东北之外，人口流出地区占比最高的分别为陕西87.4%、甘肃86.4%、贵州85.9%。

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人口与房价

长期看人口，这是人口与房价关系最直接的结论。

然而，房价走势，不仅要看人口流入流出，同样还要看人口结构。

从人口结构来看，哪里的年轻人越多，哪里的楼市支撑性就越强。这不仅是因为，年轻人是主要购房人群，而且从只有年轻人才有加杠杆的欲望和底气。

如果老年人过多，年轻人不够用，当初的资产泡沫没有这么多人来接盘，资产回报率可能会下降，这对房地产的影响尤其大。

显然，东北和西北的一些城市，不仅面临着人口外流的压力，而且人口结构逐渐老龄化，更成为难以承受之重。

相比而言，北上广深和一些二线热门城市，成为年轻人竞逐的梦想之地，不仅人口对消费和经济增长形成支撑，也对房价形成最根本的托底作用。