网易研究局NO.486
据报道，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于所有城市建成区的37%。城市可建设用地日趋缩紧，农村宅基地却出现一户多地，无人使用的情况。是否可以放开村镇宅基地的流转，让城里人租赁或购买？网易研究局采访了全国房地产商会联盟主席顾云昌。
60秒要点速读：
1、农村建设用地包括农民宅基地十分重要的生产要素和生活资料，目前的状况是这一重要的资源没有充分发挥作用，优化城乡土地资源的配置，亟需深化土地制度改革。
2、农村的青壮年都进了城，越来越多的房子空闲，宅基地可能荒芜。目前宅基地只能在本乡村内流通，就造成大量的土地和房屋资源浪费。
3、改革的方向是在确保十八亿亩耕地的前提下，打破城乡分割的土地市场格局，实现城乡土地资源的一体化，即建设城乡统一的建设用地市场，在城乡之间流转，土地是不动产，不可以移动，但土地资源的使用权或经营权应当可以在城乡之间流转，城乡土地价值都得到实现，使用价值得到充分利用。
4、农民对自己的宅基地非常看重，根据法律规定，农村宅基地的所有权是集体的，农户享用资格权和使用权。农民可以转让使用权，以宅基地的资格权和经营权的入股，合作等形式投资，获得利益。
5、农村宅基地土地资源的优化配置，充分发挥它的效用，不仅有利于节约十分珍贵的土地资源，也有利于增加城乡建设用地，特别是增加十分稀缺的城乡住房建设用地，还有利于增加农民的财产性收入，从而促进消费结构和产业结构。
6、促进新型城镇化健康发展，这是农民富起来的主要渠道之一。在农民进城务工、经商的同时，又能通过宅基地使用权的转让获得权益，从而使他们能够在城里租得起或是买得起住房，促进农民的市民化进程；而允许让城里人到乡下投资、入住、工作、消费，来享受田园生活，又有助于乡村振兴，这样有助于贫富差距和城乡差别的缩小。
以下是采访精编：
网易研究局：是否应该允许城里人购买宅基地？
顾云昌：从改革的方向说，应推进城乡建设用地市场一体化，探索宅基地“三权分置”，落实宅基地集体所有权，确保宅基地农户资格权和农户房屋所有，放活宅基地农民房屋所有权，让宅基地的所有人享有资格权和使用权，可以用来交易。建设交易的对象不能只局限于本村本乡，可转让到城里人，形成城乡建设用地的统一市场。当然交易的不是土地所有权，而是使用权，这和城市土地一样。
城市土地所有权是国家的，农村土地所有权是集体的，但可以允许人们交易使用权，实现资格权。农村人可以到城里购房，让城里人可以到农村去安家乐业。这和城乡建设用地一样，使用权可以有个权限，比如说70年，跟城市一样。实际上现在已有好多城里人在农村拥有住房，有出租的，也有向农民买的。目前的法律上还不予认定，谁买谁就是违法的。政府更不允许开发商到农村去把宅基地拿来重新开发。买农村房或建在农村建设用地上的房屋属于小产权。
农村建设用地，特别是越来越多的宅基地长期空置，使其破损倒塌，这么重要的资源、资产没有充分发挥作用，很可惜，亟需改革。
网易研究局：如何看待大量农村青壮年去城市的问题?
顾云昌：农村宅基地数量巨大，但是农村人越来越少，这是四十年中国城市化发展的结果。城市人口1978年占18%，2018年超过58%。1978年，全国有近10亿人口，城市人口1.8亿，现在是近14亿人口，城市人口8.1亿。城市化进程使中国从40年前的1.8亿到现在8.1亿。农村的青壮年都进了城，越来越多的村庄人去屋空，宅基地日益荒芜。现在的情形是，“农民工”在城里打工，收入较低，租不起像样的房子，和他人拥挤在一间小屋。而在他们老家，空着大房子，没人住，房子不能交易，出现空置。
另一方面，越来越多城市人喜欢到农村去过田园生活，但是城里人不能买宅基地的使用权。城市越来越拥挤，房价越来越高，农村越来越荒芜，房子越来越破旧，不值钱，形成非常巨大的差别。改革应该到了非推进不可的时候。
网易研究局：应该如何切实有效的盘活宅基地？
顾云昌：改革的方向是促进城乡土地互相流动，改革城乡分割的局面，形成城乡建设用地的一体化土地市场。土地虽是不动产，不能移动，但可以流转，流转土地的使用权、经营权。不仅可在乡村内流转，还可在全国城乡之间流转。
我发现，近几年一些企业和个人已经开始行动。城里的开发商、或从事康养、旅游产业的企业，到农村去，和农民合作。把宅基地的房子进行整修改善、包装，打造为农家乐或者民宿，开发经营田园综合体、共享农庄。市场经济正在或已经打破过去死水一潭的僵局，当然改革正在推进中，还需要时间不断探索和积累经验。改革到位后，农村建设土地使用权应当真正成为商品，可以出让、出租、抵押、融资。
网易研究局：如果宅基地开放后，可以设立哪些条件保障农民的权益？
顾云昌：农民对自己的宅基地非常看重和珍惜，可以用入股、合作、合资等方式，与城里企业和个人共享收益。当然也可以将土地使用权作价，转让或转租多少年得多少分成，这完全是市场经济的企业行为。城里的企业可以是房地产开发商，也可以是文化、旅游、健康等方面的企业，有民营企业，也有国有企业。让企业家们根据市场的需求，开发出不同的产品。政府还应该进行市场管理和监督，必要时，也可调控市场，但不要过度干预市场。
深化城乡用地制度，是当前中国改革十分重要的任务之一。在城乡统一的土地市场，交易的是土地使用权，要打破城乡屏障，城乡主体之间可以互相交易。据我所知，深圳对集体土地上的城中村改造，就是让开发商自己与村庄的代表去谈，说好后再向政府报备。政府部门承担起认真管理和监督的作用，很少直接干预市场的行为，总体效果不错。
网易研究局：现在的年轻人大部分都不愿意回到农村，如果农村宅基地要转化为土地供应，是否具备相应的条件？
顾云昌：现在国家土地部门已经明确农村宅基地的所有权是集体的，根据城乡土地的规划要求，住户有资格权和使用权（经营权），农村宅基地在各种不同的区域，不同的地段，地价也不一样。在市场经济中，农村的土地和城市土地一样有价值，也有价格，这个价格应该在交易当中产生。
宅基地将来开发后变成民宿，变成康养中心，或旅游景区等等，农民将使用权转让时，这就体现价值，而价值在市场交易中产生，价格的高低决定取决于区位、定位、地价、环境、房屋品质等，由供求关系决定价格。市场交易产生利益按协议规定分成，农户自然是受益方之一。这样的作法在城里早是如此，例如允许单位在自用土地上建造住房，当这个单位资金不足时，必然就与有钱的单位合作。有出地的，有出钱的，建成住房后，按协议分成，一部分归出地的单位，另一部分归出钱的单位。
网易研究局：是否可以让闲置的农房，成为乡村振兴的一个产业载体？
顾云昌：完全可以。城里的企业或个人收购农村闲置的房子后与农村组织合作，或与农户签订合作协议。农民把房子作为一定的股权，开发商投入一定的资金作为股权，通过经营获利，按照股权比例分成。在城乡统一的土地市场中农村宅基地上的房子，既能出售，又能转让买卖，其使用权出让可和城市一样，50年、或70年、或者更多时期。允许城市居民买卖，不亦乐乎？
农民为什么贫穷？原因之一，他们拥有的房地产还不是真正的商品，体现不出价值！辛苦盖起来的房子不能交易，不能抵押，更不可能升值。要让农民富起来，必须将农村土地，特别是宅基地的价值体现出来。农村一个巨大的资产就是土地，农民的主要财富就是宅基地上的是房地产。如果宅基地都能流转了，能通过市场出租、出售、融资，农民的财富增加了，农村经济活跃了，乡村振兴就有希望了。
网易研究局：如果允许城里人购买宅基地使用权，对一线城市房价是否会有影响？
顾云昌：我们发现世界各国城市化过程中都有一个逆城市化阶段，即城里人往城外走。因为郊外的土地房价便宜，环境和空气质量比城里更好，又有政府把城乡之间的交通、基础设施搞起来，更吸引人住到郊外去，这样既满足不同人的需求，也缓解城市的拥挤，既让城里人能住上便宜和环境好的房子，又能把农村土地充分利用起来，也能缓解住房紧张。而我国现行的城乡土地分割的体制问题，阻碍了逆城市化过程，不利于新型城市化。
我们看到房价是梯度形成的，越靠近城市中心房价越贵，越靠近郊外越便宜。不同的人通过选择不同地段的房子，来实现各自不同的诉求。而我们国家由于城乡分割的土地制度，难以形成这样的机制，现在各地城乡有许多小产权得不到承认，更难形成梯度房价。因此城乡土地制度的深化改革，对整个经济改革意义重大，对解决住房问题和平抑房价，促进房地产市场健康发展也意义重大。
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