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北京300亿疯狂土拍日背后:华发股份勇闯京城!

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11月26日,北京土地出让创下历史单日成交纪录:316.46亿元!

北京市规划和自然资源委员会(简称:北京规土委)数据显示:共有12宗经营性用地成交,土地总面积约69公顷,其中居住用地11宗约66公顷,商服用地1宗约3公顷。总建筑规模约134万平方米。其中居住约127万平方米,商服约7万平方米,总成交价款约316.46亿元。

再细化来看,11宗居住用地中,有9块为限竞房地块,2块为共有产权房地块。

北京300亿疯狂土拍日背后:华发股份勇闯京城!数据来源:中原地产研究中心

根据成交数据,中国证券报记者梳理了此次土地出让的具体特点。

龙头房企集体缺席

万科、保利等以往积极参与北京土地出让市场的龙头房企此次土拍中并未获得土地,也未在拍卖阶段参与竞价。

北京某房企人士表示,此次土地出让已接近年末,一些房企在土地储备上或已经接近全年计划,年底出手意愿不强,除非地块优质程度高、开发前景好。

此外,房企的土地储备策略也随市调整。

恒大在2017年年报中指出,2017年,集团发展模式由“规模型”向“规模+效益型”转变,更加注重增长效益和质量,特别是面对三四线城市火热的销情,有侧重地吸纳了一批三线城市优质土地储备,现有项目城市布局得以持续优化。

融创则称,2018年,集团预计整体放松房地产调控政策的可能性很小,将继续加快推动建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。同时,持续收紧的流动性将继续对行业产生较大影响。在这样的环境下,集团对2018年的房地产市场保持谨慎的态度。

就数据看,2017年前10月,恒大、融创拿地面积分别为4001万平方米、6659万平方米,金额分别为946亿元、776亿元。但今年前10月,恒大、融创拿地面积分别下降至2164万平方米、1103万平方米,金额分别缩至370亿元、219亿元。

龙头房企方面,碧桂园今年前10月拿地面积为5101万平方米,拿地总额为1197亿元;万科今年前10月拿地面积为2350万平方米,拿地总额达1162亿元。相比上年同期,两家企业拿地面积基本持平,但拿地金额呈下降态势。2017年同期,碧桂园和万科拿地金额分别为1903亿元、1525亿元。

华发股份勇闯京城

但也并非没有勇闯丛林者,值得注意的是华发股份(600325)。

此次,华发股份旗下的北京华发创盛置业有限公司就以25.33亿元,击败金茂、中铁建、中铁诺德等获得房山拱辰街道限竞房地块,溢价率2%。其销售限价为42561元/平方米,成交楼面地价约16078元/平方米。

值得注意的是,华发股份在26日出让的多达5宗土地中,都报名“参赛”,显示出公司进入北京市场的决心。

作为珠海当地的龙头房企,华发股份一改重点布局大湾区的逻辑。中信建投表示,公司2018年上半年在土地投资方面延续去年下半年以来的积极态度,通过公开竞买、项目合作等方式新增土地储备120万平米,同比增长达到228%,同时拓展区域进一步开辟原有区域外市场,新进入大连、青岛,并继续加大在武汉、无锡、苏州等二线城市的项目获取力度。

可以说,此次积极参与并拿下北京地块,为公司布局全国市场再落新子。

有业内人士表示,随着房地产调控深入,一些区域性房企为释放风险,把异地拓展,作为重要战略。但是一般都是往二三线城市布局。而华发股份由二三线城市往一线城市布局,相当少见。

此外,一些境外房企此次也试水北京楼市。

顺义新城第19街区SY00-0019-0075地块R2二类居住用地由深圳市威卓投资咨询有限公司和北京首都开发股份有限公司联合体竞得。经天眼查查询,深圳市威卓投资咨询有限公司最终实控人是港股公司星狮地产(00535)。作为泰国富商控股的新加坡房企,星狮地产一直对中国市场抱有浓厚兴趣。

早在2014年,时任星狮地产首席执行官林怡胜就表示,星狮地产将在北京、上海、广州和深圳以及无锡、武汉和成都等一些二线城市开发住宅和商住两用项目,以利用中国国内消费增长的机会。

4年之后,星狮地产终于以竞买人身份,参与到北京楼市。

国企猛进

在此次12宗地块中,最终获得者大多以国企为主。

12宗成交地块中,有8宗地块被央企、国企或其联合体拿下。其中,首开、住总、中铁置业、中铁诺德、中建一局等均在此次土地拍卖中出手。

一些国企拿地姿态坚决。具体来看,北京市大兴区采育镇区01-0128A地块获得住总、兴创+兴展+兴福+大兴城建、阳光城、城建合计4家房企的青睐,经过58轮激烈争夺,住总最后以17.7亿自持2%夺下该地块;北京市顺义区后沙峪镇SY00-0019-6014地块R2二类居住用地、SY00-0019-6013地块A33基础教育用地,经过5家房企52轮争夺后,最终由中建一局以成交价19.45亿元成功竞得。

当然,也有一些过去曾四路出击的房企悄然蛰伏。业内人士表示,比如旭辉,此次在多个土地上报名,最终未获得地块。这与其前几年的拿地战略有所不同。

中原地产首席分析师张大伟对记者表示,房地产企业资金压力虽然比前两年明显收紧,但有资金的企业依然非常多,在北京土地市场参与多宗土地成交的企业体现了土地市场虽然降温,但依然有企业看好后市。

而大量限竞房地块入市,一定程度上给去化带来不确定前景。

张大伟称,截至目前,北京合计有29个限竞房项目取得36期预售证,合计提供商品房限竞房源1.74万套,达到了202.5万平米。而2019年限竞房住宅入市最少460万平米大约4万套。

根据此前中国证券报记者的调查以及业内人士的预估,限竞房目前去化率处于三成到四成水平。由此可见,未来随着更多限竞房入市,去化仍面临较大压力。

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