野村陆挺：中国楼市渐入深冬 松绑或在明年春天

（原标题：野村陆挺：中国楼市渐入深冬 松绑或在明年春天）

中国逐渐入冬之际，越来越多的数据预示着房地产市场也在渐入深冬。野村证券中国首席经济学家陆挺团队预计，2019年上半年楼市将明显转差。

陆挺团队在11月15日发布题为《中国房地产凛冬将至》的研报中判断，明年中国楼市可能会出现一些变化：上半年楼市将显著恶化，而政府或不会很快出手救市。鉴于房地产市场对经济的支柱作用，相信政府最终将在春季或之后在放松对大城市房地产市场的限制措施。

更重要的是，陆挺团队认为，只有政府出台放松楼市的措施之后，中国经济增长才有望反弹。因此，在他们看来，房地产市场的走势判断对于准确把握中国经济究竟何时触底而言至关重要。

备战严冬

为了遏制房地产投机、给火热的房地产市场降温，中国政府从2015年中以来实施了一系列的紧缩政策，从限价、限售、限购、限贷等多方面着手调控楼市，严格程度在历史上颇为罕见。

政府出手，立竿见影。全国房地产市场整体显著降温，开发投资、商品房销售、房企到位资金等关键数据均呈现出放缓态势。陆挺团队称，过去一年间全国楼市整体上相对平稳，主要是受到得益于棚改货币化的三四线城市的支撑。

而今，随着政府已不再大规模通过抵押补充贷款（PSL）来为棚改货币化注入资金，三四线城市的房屋销售终于追随一二线大城市进入降温状态。

按照陆挺团队的说法，即使PSL规模没有逐步减少，已居高位的房价、逐步耗竭的家庭储蓄、放缓的收入增速和过高的房贷压力也将开始让小城市的楼市冷却。（图： 房地产库存与房价 ）

对于明年的房地产市场，陆挺领衔的野村证券分析团队预计：

在明年某些月份新屋销售可能收缩逾10%，房地产开发投资增速或“急速回落”。在土地销售放慢的背景下，基建开支增速可能也会放缓，而与房地产相关的金融资产或将遭受相对严重的冲击。

陆挺团队认为，最新一轮房地产市场紧缩周期与之前的非常不一样。他们给出了两个理由：

第一、大城市和小城市的楼市之间出现显著的分化。政府于2016年9月开始在大城市推出前所未见的调控措施，与此同时通过PSL给小城市注入了累计3.3万亿元的资金开展棚户区改造（华尔街见闻备注：棚户区改造的货币化安置普遍被视为导致近年来三四五线楼市逆势火热的关键因素）。

第二，在大城市实行的限价限售等调控措施越来越多地限制了市场力量发挥作用。

值得一提的是，陆挺团队对于房地产市场的分化表达了颇为惊奇的看法，称尽管一二线房地产市场急速降温，但全国楼市的繁荣并未褪色，主要因为受益于棚改货币化的小城市房屋购买力显著增强。

“这是本轮房产周期最奇特的一点，前所未见。”陆挺团队这样写道。（图： 不同城市的新房销售面积增速 ）

在中国，房地产市场是支撑经济的重要力量之一，其牵涉到四十多个其他行业，可谓“牵一发而动全身”。 “政府或在大城市放松调控”

陆挺团队也提到了这一点。据他们估算，房地产及相关行业对整个GDP作出了约16%的贡献，中国的税收中也有约22%来自于房地产行业。他们称，在贸易摩擦背景下，房地产市场转冷将进一步拖低中国经济。

如何放松呢？陆挺团队表示：“诸如限购、限售和限价等非市场化的行政性手段是及时开展政策调整的主要障碍。”

他们认为，除了下调最低首付比例等传统的宽松措施以外，限购限价等行政性措施也将逐步取消。也正是由于房地产在推动宏观经济增长中所扮演着的重要角色，陆挺团队相信，当明年上半年GDP增速进一步放缓之时，中国政府最终将放松对楼市的调控。

不过，他们强调：“反对简单地放松或者逆转之前实行的限制性政策”，称“政策决策者需要认识到大城市的作用，让市场在房地产和土地配置过程中扮演主要角色”。

陆挺团队认为，相比于小城市，大城市更有效率、更有生产力、更环保、更经济。

基于此，他们作出一个判断：

中国政府有可能在明年春天或之后放松在大城市实行的多项房地产调控措施。

基于其对大城市重要角色的观点，陆挺团队还提出一个引人深思的观点：尽管在小城市推行的以PSL资金提供支持的棚改货币化确实取得了初步的成就，但也导致了很多问题：例如资金在各省份的分配或不够有效，太多的资源投入小城市（这可能与中国的人口与城市化趋势背道而驰）。

陆挺在上个月中旬举行的中国财富管理50人论坛上就曾表示，棚改货币化和PSL刺激了大量三四线城市房地产的发展，但由于政府对一二线城市的房地产调控非常严厉，因而导致房地产市场的结构错配问题非常严重。

陆挺认为，PSL就是中国版的数量宽松（QE）。PSL以及棚改货币化政策的方向要做出适度的调整和改变。政府应该公布一个非常明确的退出计划，像美国退出QE一样。否则，在信用出现了比较明显的萎缩时，市场可能出现预期偏差，从而加剧这一领域的风险，甚至影响宏观政策布局。

在《中国房地产凛冬将至》的研报中，陆挺团队针对PSL提出了一个建议：

如果政府希望继续推行PSL等补贴性的政策，那就应该采取更加透明的机制，将资金分配给那些吸引最多农民工和各项人才的城市。

说到这里，可能会有人心存疑问：在楼市降温前的楼市热潮中，那些吸引了大量人才的城市房价上涨速度是最快也是最引人关注的，比如深圳、成都、西安等。如果补贴性措施倾向于这些城市，会不会导致当前被抑制的房价再度冲高，从而背离了房产调控的初衷？

陆挺团队似乎也考虑到了这一点。他们提出：在经济快速发展的城市应大幅增加住宅用地供应，并鼓励地方政府通过增加住宅供应量来稳定房价。

他们相信，“如果有效增加供给，那么放松限制措施不一定会导致房价上涨而形成另一场房地产泡沫”。