网易首页 > 财经频道 > 正文

林采宜谈一线城市将来:房价会调整 房租不会暴涨

0
分享至

根据全球各大城市的统计数据,房租租房群体收入的40%~45%,是租客所能承受的价格上限。换一句话说,如果房租价格超过其收入的40%,该类群体通常会放弃现有的房子,选择更差的居住条件,比如住的更远、住到地下室或者合租甚至群租。目前城市租房的群体主要有两类:一是刚刚步入社会、参加工作的年轻人(包括大专、本科和硕士、博士毕业生);二是虽然工作多年,但是收入水平较低,买不起房子的低收入人群或者极少数工作流动性较强的外企高管。

据国家统计局的数据, 2017年,我国以租住私房作为居住模式的人数占流动人口的67.3%,总人数接近1.6亿。调查统计数据显示,就学历而言,租房人群中本科学历的比重最高,52%左右,其次是大专和硕士,分别占23%和14%,这三类学历加起来占租房群体的90%左右,其中年龄在30 岁以下的占78%。可见,第一类人群,即刚刚步入社会、参加工作的年轻人为目前城市租房的主力。

在一线城市,这类群体的平均月收入大约在5000~8000元区间,从他们的平均收入水平,可以推断出,我国一线城市大部分租房一族能够承受的房租天花板大约在2200~3600之间。一旦房租高于这个水平,他们可能就会选择合租或者其他较差的居住空间。租金收入比小于30%,能够承受更高房租的人只占16.8%。

从理论上说,房租本质上是由供求决定的,但对于存量市场而言,租房需求的变化至关重要,而需求,不仅取决于租房的人口,同时也取决于房客的收入水平。

租金房价比决定了是否有大量的投资人愿意长期持有房源以获取租金收入。

从租赁房源的供给来看,美国、日本、德国等发达国家的租赁房源在全部住宅中占比均35%以上,而我国仅有17%。租赁房源的比例较低一方面和中国人重视置业有关,全世界没有第二个国家比传统的中国人更喜欢房子,并把房子作为人生最重要的资产。另一方面,租赁房源占比较低和住宅商品化以来房价突飞猛进的暴涨有关,当房价上涨成为购置住宅的主要收益甚至是唯一关注的收益时,住宅的租金收入被长期忽视。

将来租赁房源是否会大量增长?长期来看,取决于租金房价比,也就是投资房产的资本回报率。对于增量市场而言,房源供给的变化至关重要,而供给,不仅取决于投资客们对未来房价的预期,更取决于租金房价比。租金房价比高于无风险收益,是房东愿意长期、稳定地持有投资性住宅的重要因素。

目前北京上海市中心的黄金地段,租金收益率低至1.5%~1.8%,严重低于无风险收益,一旦房价上涨的预期不再,大部分投资者会选择卖出房产,并将其置换成其他收益率较高的资产。

简而言之,以目前的租金房价比来看,不动产投资所能产生的现金流,对于投资者来说,缺乏吸引力。

从居民可支配收入增长的速度来看,一线城市短期内房租上升的空间有限。

最近5年随着伴随宏观经济的增长速度放缓,我国居民的可支配收入增长也相应下降,2014年跌到9%,之后逐年下行,预计2018年的增幅为7.5%,从收入的增幅下行趋势我们不难推断:未来房租的增长幅度相对有限。

只要通货膨胀可控,房价调整是大概率。

首先,从人口数量、年龄结构、城镇化率等因素来看,人口高速增长支撑住房刚需同步增长的时代已经结束。2015年开始,不仅25~39岁的结婚置业人口开始下降,35~49岁为居住改善而置业的人口也在下降,人口自然增长率的下降,叠加由于农村流向城市人口的减少,住房刚需增长的基础动力,已经明显式微。

其次,2017年,我国居民总负债占可支配收入的比重从2008年的31%上升到79%,居民负债率的大幅上升叠加可支配收入增长速度的下降,导致居民的住宅购买力受到严重削弱。

第三,随着利率中枢上抬和住房信贷优惠政策的终结,支撑房价持续上涨的宽松货币环境已不复存在。

第四,一、二线城市的限购限贷政策严厉地制约了投资性购房需求。

综上所述,无论从人口因素,收入因素、货币环境还是信贷政策来看,未来支撑房地产价格持续上涨的条件将不复存在。在这种情形下,房价上涨预期的改变只是时间问题。

由此我们可以预期:一线城市的将来,房价会调整,房租不会暴涨。

林采宜系华安基金首席经济学家)

第一财经获授权转载自“林采宜”微信公众号

相关推荐
热点推荐

女星自揭陪睡潜规则细节:女团成员轮流陪睡 从酒吧睡到宾馆

菊花盛开时
2021-01-15 10:19:16

那个给“大连卢书记”帮腔,挤兑志愿者的人,出来走两步!

远荐
2021-01-16 00:14:34

果然很不一般,特朗普最后一天计划曝光!

牛弹琴
2021-01-16 09:46:30

女孩婚前喝酒、泡吧,男友发现孩子非亲生,女友:不知道是谁的

安徽海豚播报
2021-01-15 19:34:18

陈慧琳“洞房艳照”背后真相曝光:女孩们,你的X照,正在被传阅

温茶
2021-01-14 14:02:44

徐熙媛的滥情史和暖心结局

娱人为乐
2021-01-16 03:45:43

川普开始搬家了! 助手们开始打包行李,川普一个人躲在白宫心情苦涩...

英国那些事儿
2021-01-15 23:30:23

官方发布一号通告!珠海这类人出珠需报备、出境需审批......

掌上珠海
2021-01-15 22:40:53

男子与3女子未婚生娃 前女友们:他没说过有孩子

红星新闻
2021-01-14 21:46:58

揭秘:南斯拉夫前领导人铁托帝王般的奢靡生活

带你观遍世界
2021-01-15 11:13:22

25国和地区充当二道贩子,将澳煤炭贴上本国标签,转手卖给中国

晴天娃哈哈
2021-01-16 03:25:03

首尔“孕妇指南”震碎三观,终于明白韩国生育率为啥低了

世界华人周刊
2021-01-15 20:21:48

孟晚舟妹妹出道被骂:为何大家都喜欢姐姐,不喜欢我?

世界华人周刊
2021-01-15 20:53:36

俄罗斯35岁网红跟自己带大的继子结婚,娃下个月就要出生了??!

英国那些事儿
2021-01-14 23:24:04

13岁2米26!姚明看这数据后担忧吗?姚沁蕾未来会长多高?

篮球快餐车
2021-01-15 08:37:10

金银潭出院新冠患者追踪:超 7 成半年后仍有症状

丁香医生
2021-01-15 09:10:58

中国情侣在柬埔寨被杀,网友最关心哪几个问题?

我们的百变生活
2021-01-16 02:20:36

苏州知名企业家威风耍到幼儿园,一个大嘴巴直接扇翻3岁幼童!

黄鹤观察
2021-01-15 19:11:02

当初嫁给富二代,声称“不用洗纹身”的黑婚纱姑娘,两年后怎样了?

者七者八
2021-01-16 00:06:48

“极品”张震情史!

八圈传播者
2021-01-15 10:22:55
2021-01-16 10:49:02

财经要闻

头条要闻

专家:蔡英文正式发动"思想战争" 别再对她抱有幻想

头条要闻

专家:蔡英文正式发动"思想战争" 别再对她抱有幻想

体育要闻

王珮瑜:京剧是融合和跨界的鼻祖

娱乐要闻

金晨穿深V吊带裙拍大片 性感妩媚

科技要闻

解读《中国和力》| 王珮瑜:京剧是融合和跨界的鼻祖

汽车要闻

这后排可不输雷克萨斯LM 传祺M8四座版首发

态度原创

手机
房产
艺术
本地
公开课

手机要闻

三星S21系列体验:影像做大屏幕做强,仍是开年机皇

房产要闻

2020年房企热度排名 暴露多少打工人的奋斗生活

艺术要闻

现场|中国美术馆新展迎牛年

本地新闻

我们为什么需要亲密关系

公开课

负债是收入的18.5倍?假精致榨干多少年轻人

×