网易研究局NO.464
作者|严跃进（易居研究院智库中心研究总监、网易研究局专栏作家）
近期房地产市场的变动调整相对明显，尤其是9-10月份出现了降温的态势，关于“政策底”的讨论也开始增加。研究近期政策动向和逻辑，进而把握趋势，显得很关键。总体上看，新一轮的政策拐点已经到来，相关市场参与主体应该积极研究政策，进而做出策略的调整和优化。
一、近期政策上的部分微妙变化
从中央宏观经济的政策来看，在10月31日中央政治局会议上，明确提出了几条重点内容：当前经济运行稳中有变，经济下行压力有所加大；做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作；促进多种所有制经济共同发展，研究解决民营企业、中小企业发展中遇到的困难。从这些政策内容可以看出，整个宏观经济政策是有调整的，或略带有刺激性的特点。
而从相关部委政策看，也有类似表述。如证监会10月31日发文：鼓励价值投资。发挥保险、社保、各类证券投资基金和资管产品等机构投资者的作用，引导更多增量中长期资金进入市场。此类表述相比过去是有较大差异的。
在房地产领域，也有很多微妙的政策变化。
第一是关于房价的管控。比如说近期出现了“降价未遂”的表述，安徽、河南等地方政府干预房企随意降价，部分房企被约谈。
第二是部分人才购房政策继续兴起，比如，苏州在11月7日发布《关于申报苏州市人才乐居工程的通知》，政策规定，苏州本地普通高校或职业院校毕业生在苏就业创业的，视同为引进。引进人才购买首套自住住房，可不受户籍、个税和社保缴纳时限等限制。
第三是供地政策有所调整，比如，深圳11月5日公布了《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法(第二次征求意见稿)》。意见稿中首次明确：可销售人才住房的地价，将按照商品房市场定价的30%确定。而上海也有类似的内容，比如说近期的土地出让中，拿地的自持比例开始从过去的10%上调到20%或更高。
第四是房贷政策的调整，包括杭州等城市近期都有类似的新闻，即当前房贷的发放节奏是在加快的，尤其是利率或到了顶部，部分商业银行给予的贷款政策也有相对宽松和优惠的地方。
二、政策演变的逻辑和趋势
应该说这些政策演变是有逻辑可遵循的。
从宏观经济的角度看，经济晴雨表即股票市场的表现很不好，尤其是类似上证综指等表现弱于预期。而其他领域也有很多问题，包括部分领域过于强调环保检查，项目干脆停工。
从楼市的表现来看，9-10月份各地出现了市场降温的现象，并由此衍生出很多新问题。比如说市场降温力度太大，市场恐慌心理加剧，房企销售业绩不好既影响了资金回笼，也影响了拿地。
实际上，经济政策和楼市政策一直强调达到“稳”的效应，这在楼市中自然有重要的体现。换而言之，楼市发展不盲目追求大起大落的态势，依然需要稳定地运行。虽然近期有房企主动降价，但是盲目的降价容易引起市场观望和恐慌。房地产失控，也容易带来诸多产业发展的萧条，所以还是需要有“托一把”的政策调整。
那么后续演变的逻辑和趋势在哪里呢？
应该说楼市的降温，短期看其实都和金融政策调整有关。所以楼市政策的演变，最关键还是要聚焦在金融政策上。
从目前来看，类似商业银行房贷政策预计是会放松的。尤其是观察今年9月份开始各地密集推盘的现象，实际上都需要一个相对宽松的信贷政策做支持。而且商业银行受益于降准政策的效应，贷款政策也确实有放松的空间。而从企业运营的角度看，虽然近期还是有很多房企面临融资高成本的问题，但也不排除会有新的转机，即后续融资方面也会有放松的可能。最典型的就是，后续险资如何重新投资房地产企业，或是值得研究和探讨的问题。总结来看，政策方面，无论是从需求端还是供给端角度，其实都有放松的迹象和可能，即政策拐点到来。
三、市场参与策略的调整和优化
从购房者的角度看，何为最优的购房时间点呢？其实是要看不同的环境和市场走势的。
最优的购房时间点或窗口期要看几个因素：
第一、房价最低，这个是购房者最关注的，如果房价很低或创新低，那么购房成本压力是不大的。
第二、信贷政策最宽松，类似银行放款最积极或可以提供更多优惠，这个时候入市最好。
第三、购房管制最少，类似限购限贷等政策松绑，这个时候入市的门槛会比较低。
第四、推盘节奏增加，此时从购房者的角度看，楼盘选择面更广，议价空间更大。
如果对照当前市场的表现，即今年第四季度的表现，应该是符合两个要素，即房价最低和推盘节奏增加这两个内容。对于信贷政策最宽松的概念，或还是需要继续等待，包括购房管制等政策内容也是类似的。所以说若是购房者看中此前提及的这两个变量，那么近期入市的性价比是高的。需要强调的一点是，房价基本在底部，随着政策拐点到来，几乎没有继续下跌的可能。
而从房地产企业的投资来看，也需要积极研究投资和营销的内容。从投资拿地看，需要看到，近期供地节奏是在加快的。虽然企业的资金面压力还是很大，但是很明显，对于此类企业来说，需要注意到，目前盲目抢地的现象比较少，包括土地溢价率和土地成本等方面是可以把控的，逆周期拿地策略可以施展。而从市场营销的角度看，关键要看政府的预售审批政策和市场的迎合度。从政府的政策审批来看，目前是有放松迹象的。而对于市场迎合度来说，到了年底，预计还会有一波交易小高峰，市场预期也会有所调整。此时项目的定价相对强硬，并不会失去太多客户，房企年度销售目标完成的压力也不会太大。
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