万科否认退业主百万 高喊活下去又为何积极拿地

（原标题：万科否认因降价退业主百万 高喊“活下去”的万科为何积极拿地）

国庆前，在公司秋季例会上万科喊出“活下去”，许多业内人士把万科之举解读为地产行业进入严冬的标志。厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89~110平方米特价房，价格相当于六折甩卖。昨晚，万科发布声明称，网传“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”的传言不属实。万科“反常”的举动究竟是幌子还是抄底？

国庆前夕，万科在深圳大梅沙召开的秋季例会上喊出“活下去”，许多业内人士把万科之举解读为地产行业进入严冬的标志。在“活下去”的氛围下，许多地产企业开始了战略收缩，但令市场意想不到的是，万科却加快了拿地的节奏。据统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。万科“反常”的举动究竟是幌子还是抄底？

万科回应：“百万退款”不属实

昨天，一条关于万科给降价前购买厦门白鹭郡的业主每户“退款100万”的消息瞬间引爆了地产圈。消息称，买贵的业主只需要和开发商签订购房补充协议，取缔之前约定的精装修和赠送的车位等等，相应降价部分约100万，直接抵偿按揭部分。

中原地产首席分析师张大伟认为，一旦龙头房企选择就降价补偿，那么必然会导致全行业的效仿，这样所有项目都会要求只涨不跌，购房者的投机心理将愈加爆发。对于其他开发商来说，也面临更大的压力。如果降价，对老业主到底补偿不补偿？大开发商还好，对于国企、对于中小企业来说，只能选择封盘。

昨晚，万科发布声明称，近日网上传“厦门白鹭郡项目因降价对前期业主退款”，此传言不属实。该项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户，但在推进过程中经反复论证发现难以满足实际使用要求，故该项目不引进温泉入户，提供两种解决方案：或者是接受变更补偿20万元，或者是结束原合同再进行赔偿。

6300亿回款目标与“活下去”的逻辑

据万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。

万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会上说道，房地产行业转折点实实在在地到来了。集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，落实到事业部是三年事业计划书的检讨；落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”，以“活下去”为最终目标。

郁亮强调，所有行为都“收敛、聚焦”到保证万科“活下去”。因此回款目标的达成变得非常重要，6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。如果6300亿元回款目标没达成，我们所有的业务都可以停。

万科上半年业绩报告显示，截至二季度末，公司存货账面价值为6386.23亿元，创历史新高。其中在建开发产品价值为4107.36亿元，占比超过六成。这也是郁亮6300亿的数字来源。

业内人士称，这意味着万科手里还有这么多钱的房子没有卖掉。销售回款是开发商首选的现金流来源，今年上半年6300亿元的存货以及高周转天数，无疑对公司的现金流量产生了巨大影响。

万科打响了楼市价格战

多名业内人士向北京青年报记者指出，万科的回款已经算是行业里比较理想的。其他房企的问题比万科要严重——这意味着这些房企都面临巨大的回款压力。有业内人士表示，目前来看，高周转几乎成为房企保证资金链安全的“重中之重”。若库存加大，周转减速，将影响企业短期偿债能力。在调控日益收紧、需求减少的情况下，房企之间也面临着竞争，特别是龙头房企，卡位非常重要。“取得竞争优势最好的方式就是掀起价格战。”

万科在厦门打响了降价的“第一枪”，厦门万科白鹭郡国庆前夕开始调整价格，推出百余套89~110平方米特价房，原价500万元每套，最后相当于六折甩卖。该项目引起了市场的关注，随后万科白鹭郡2号楼于10月1日正式开盘，800余客户到现场，206套房源全部售罄，最低售价为278万元每套。

国庆期间，关于“碧桂园在华东区域多个楼盘实施大幅度降价”等消息在微信群中传播。碧桂园随后表示，确实推出了降价促销措施，但不是全面降价或者是大面积降价，只是在个别城市的个别项目进行了打折促销，如有些销售情况不太好的四五线城市。

碧桂园同时称，在国庆长假期间，包括万科、恒大都推出了促销措施，碧桂园是在整个市场做了这样一个选择之后做出的跟随动作。总体来说，这是目前市场环境下随行就市的一个选择。

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拿地金额近500亿是在抄底？

令许多市场人士没有想到的是，相比许多房企选择收缩过冬，高喊“活下去”的万科却在土地市场积极拿地。

前晚，华夏幸福公告，拟与北京万科企业有限公司就华夏幸福环京区域33.93万平方米的住宅用地签署合作协议，暂定交易价款约为32.34亿元。根据公告，万科拟通过收购华夏幸福五家项目公司的部分股权的方式，合作开发华夏幸福位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的10宗土地项目。

此前，深高速在港交所公告，拟引进万科作为战略投资者，增资价格已确定为人民币29亿元。据公告，如本次增资最终得以落实，万科实际出资额人民币29亿元，拥有联合置地30%的权益。据悉，联合置地拥有深圳梅林关城市更新项目拟建成物业的市场评估价值逾百亿元。

统计显示，按照权益金额计算，万科三季度合计拿地金额接近500亿元，达到458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

今年以来，全国土地市场成交价格及溢价率持续下行，整体降温趋势持续。8日，中国指数研究院发布的数据显示，2018年前三季度，全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米，同比下跌8.2%。各大房企拿地态度普遍趋于谨慎。统计显示，2018年1-9月，受监测的20家主要品牌房企共拿地2.2亿平方米，同比下降20.9%；累计拿地金额9534亿元，同比下降27.8%。据统计，2018年前三季度，全国300城共流拍446宗住宅用地，总规划建筑面积5645万平方米，约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。

Wind数据显示，上半年万科营收为1059.75亿元，同比增长51.8%；净利为91.24亿元，同比增长24.94%。实际上，喊出“活下去”的万科，其运营情况并不像外界想得那样不堪。