一边销售连破千亿一边哭着活下去!楼市开始过冬

2018-10-09 17:31:00 来源: 华尔街见闻 举报
0
分享到:
T + -

(原标题:一边销售连破千亿,一边哭着活下去!这个行业就这样开始过冬)

然龙头们交出了一份看起来还算不错的销售数据,但高呼“活下去”的地产大鳄与多地楼盘降价的消息仍在冲击着人们的信心。

中国指数研究院近日发布的《2018年1-9月中国房地产企业销售业绩T100》研究报告显示,2018年前9月销售破千亿房企增至19家。

其中,碧桂园、恒大与万科3家企业销售额均超4300亿元,均值为4768.2亿元,同比增长率均值为20%;碧桂园以5529.3亿元继续领跑。

一边销售连破千亿,一边哭着活下去!这个行业就这样开始过冬

19家千亿年代,龙头房企们还不错

销售1000亿元-4000亿元的企业共16家,分别为:

融创、保利发展、绿地、中海、新城控股、龙湖、华润置地、世茂房地产、招商蛇口、华夏幸福、阳光城、旭辉、金地、中南置地、绿城和泰禾。

以上房企的销售额均值为1582.7亿元,同比增长率均值为52.6%。TOP100门槛升至177亿元。

报告指出,2018年1-9月代表房企销售目标完成率均值为74.7%,相较1-8月提高9.5个百分点。

正荣、中梁、金茂、金科等房企销售目标完成率均在90%以上。

新城控股、世茂房地产、奥园、恒大等房企的销售目标完成率均超80%。

中海、保利、旭辉等房企也完成了全年销售目标的75%以上,完成全年目标可期。

据智通财经APP查询,中国指数研究院的数据基本上符合房企销售实际。

由于绝大多数房企还没有公布前三季度销售数据,从已公布的来看,彼此误差在几十亿左右。

以恒大、融创为例,两家公司分别实现合约销售金额4491亿、3219.8亿元。而像碧桂园万科等大部分房企还没有公布前九个月详细数据,普遍要等到中下旬公布。

从数据上来看,这些龙头房企们显然交出了一份不错的答卷。

瑞穗证券亚洲房地产研究主管、执行董事金增祥10月9日在接受智通财经APP询问时表示,虽然市场环境令人担心,但房企们的销售数据还是不错的

从现阶段来看,中大型上市房企很多完成全年目标也在预期之内。

联昌国际证券中国房地产研究主管郑怀武则看到数据背后的另一面:

强者越强,弱者越弱,房地产市场的整合集中度在持续提升。

“现在前几十家可以占到全国市场35%-40%,这个步伐非常快,而那些规模小的,不具备全国布局能力的,正面临着巨大压力。”

现金流反转,当市场下行时“活下去”很重要

业绩表现与资本市场股价、与当前市场趋势,在中国房地产行业呈现了一个比较玩味的现象:即“倒挂”

从年初到半年报再到三季度报,虽然不少龙头房企的销售与净利润都表现惊人,但股价依然在下跌。

尤其到最近,恐慌似乎越来越严重,从高层讲话到销售现场又红又大的标语“活下去”,万科不仅令地产行业震动,也令普通人诧异“房地产的冬季真的来了吗?”

担忧正在蔓延,即便是常年跟踪研究房地产行业与资本市场的金增祥也向智通财经APP坦言,并不乐观。

他表示:“虽然房企们销售情况不错,但现在市场担忧的角度则更多集中在现金流方面。

因为去年的逻辑是,拿了更多的地把规模做大,就无敌了,但现在反过来看,市场下行的时候,整合的除了市场份额,还有债务,这是一把双刃剑。

过去两年市场很好,大家都忽略了这个问题,现在政策各方面都收紧。即使销售很强,但有一两个项目出问题,现金流出问题就是时间点了,并不是说销售多好就能解决一切。

比如你销售1万亿,但有2万亿的债,这并不能解决问题。

“金九银十”不再,去库存压力倍增

更现实一些的延展开来,过去相对激进的房企在当前会存在较大压力,去库存压力将可能导致全国范围内降价潮来袭,另外市场的观望情绪可能会持续加重。

值得关注的是,去库存眼下已经成为房企们最头痛最关键的问题。

万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露,7月份万科的去化率为51%,而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比,这样的销售情况无疑下滑严重。

赵旭翔称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。

如果调控政策未放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。

传统的“金九银十”火热场面,今年迎来了冷飕飕,多地楼盘还相继传出了大幅降价。

9月份,37大城市销售套数同比增长-13.5%,较8月下降9.8个百分点,一线、二线、三线分别同比增长43.5%、-19.2%、-25.4%;销售面积同比增长-15.0%,一线、二线、三线分别同比增长46.5%、-21.6%、-26.2%。

国庆节期间,一手房成交环降27.81%:全国41城一手房成交面积279.20万方,同比下降22.69%,环比下降27.81%,累计同比下降16.86%

其中一线4城成交面积50.55万方,同比上升120.39%,环比下降37.71%,累计同比下降5.53%;二线19城成交面积185.72万方,同比下降22.99%,环比下降9.34%,累计同比下降25.06%;三线18城成交面积42.93万方,同比下降55.76%,环比下降57.40%,累计同比下降0.10%。

以深圳、东莞为例,国庆期间深圳新房住宅备案成交226套,环比下跌43.78%;成交面积2.24万平方米,环比下跌42.98%;东莞住宅成交163套,环比下滑83.5%,同比下滑34.8%

取消预售制的“阴影”下,房企何去何从?

相信这一点是绝大多数人都会关心的话题。“港股挖掘机”在上月末曾刊发过题为《预售制取消只是地产冬天的开始》的文章,我们着重探讨了接下来的可能。观点如下:

短期来看,一旦取消预售制,地产公司最优的选择就是加速推盘,回收现金流

在这种情况下,预计至少到明年上半年,地产公司原来的利润率水平下降只是时间问题。

以三年周期来看,房地产行业更惨烈的兼并重组将会更为常见,大量小公司只能选择卖给有实力的大地产公司。

地产预售制度目前在美国、中国香港地区也都存在,但是存在的基础实际上是地产公司的信用,目前政府的预售制度本质上是在“房价永远上涨”,且政府通过预售制度起到隐性背书情况下运行的。

假设没有行政审批的这种背书,小地产公司是否有足够的信用保证未来购房者能够顺利拿到房子呢?加上资金实力问题,这个寒冬非常难熬。

对上市的大型地产公司,这个时候要保证自身安全且还要扩张,尺度就很难把握,中间利润率的下滑,投资回报周期拉长,再加上政府对于房地产金融的严格控制,未来几年国内经济转型加上海外加息周期对于其财务压力,过的也并不容易。

长期来看,活过寒冬才能收获胜利果实。

以美国的几家同类型公司为例,美股的ROE均值只有10.96%,负债率均值53.18%,估值平均在14.21倍。

一边销售连破千亿,一边哭着活下去!这个行业就这样开始过冬

反观中国的房地产企业,ROE是美国同行的一倍有余,但估值只有一半,反而负债率均值要高出35%。

地产行业降负债的空间还很大,等柳暗花明的时候,市场对于地产公司的看法会完全不一样。(完)

netease 本文来源:华尔街见闻 责任编辑:刘嵩_NBJ9949
分享到:
跟贴0
参与0
发贴
为您推荐
  • 推荐
  • 娱乐
  • 体育
  • 财经
  • 时尚
  • 科技
  • 军事
  • 汽车
+ 加载更多新闻
×

投资自己,才是稳赚不赔的生意

热点新闻

态度原创

阅读下一篇

返回网易首页 返回财经首页