潜在购房人群约有5亿 中国城镇化潜力有多大？

（原标题：潜在购房人群约有5亿，中国城镇化潜力有多大？）

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文丨子木

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这几天，无论是财经网站还是朋友圈，关于房地产的新闻几乎都被万科的“活下去”所淹没，其他行业的一个朋友还专门跑过来问我，你们房地产这几天是在开追悼会吗？

不得不说，这次万科郁亮提出的“生存论”对市场预期造成的影响，相对08年王石提出“拐点论”有过之无不及，现在行里行外人都跟着悲观到了极点。

其实在万科高喊“活下去”的同时，有一条更为重要的新闻被大家忽略了，这个就是在家居行业高峰论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁的一段讲话。

会上，李铁语重心长地说，现在要做的并不是打压房地产企业，而是要加快户籍制度、土地制度和行政管理体制的改革。中国的城镇化还有巨大的潜力，现阶段城市建设和房地产发展应重点解决住房改善问题，而在未来，中国将有5亿人要解决住房问题。

那么问题来了，根据国家数据统计局公布数据，2017年中国的人均居住面积已经达到了40.8平米，而李铁说未来还有5亿人的住房问题亟待解决，这不是严重矛盾吗？

其实，国家统计局和李铁说的都没错，归根结底是中国城市化下充分的人口流动产生了新的住房需求。这5亿人口中，一部分是当前的存量市民化人口，2.87亿在城市务工的农民工；另一部分是未来新增的城镇化人口，常住人口的城镇化率，如果以每年1个百分点增长，到2030年，常住城镇人口约10亿，新增约2亿。

人口加速流动不单会产生新的住房需求，还会造成城市格局、产业格局的巨大变迁，而在变迁背后就是人口居住问题和城市房价形成的重要因素。那么未来人口流动方向是什么？现在的房价居高不下的根本原因是什么？未来哪些城市的房价还会迎来下一个高峰？这就是我们今天要探讨的主题。

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人口一直被视为走向财富的终极密码。

国家层面讲，掌握人口财富是角逐国际地位的重要方法。例如美国依靠对财富安全的控制，掌握着世界富人和精英的流动方向，从而在国际常年称霸；中国在20世纪后则是依靠着庞大的人口劳动力取得世界第二大经济体的位置。

个人层面讲，掌握人口流动方向也是财富增值最好的机会，例如能及早地在一个有潜力的城市完成资产配置占据有利资源，通过人口流动带来城市化红利完成阶层跃迁，这种例子在我们身边比比皆是。

所以世界各国的学者对人口流动的研究一直是孜孜不倦。最早是1885年拉文斯坦提出的“迁移法则”，其后是博格提出的“推拉理论”，然后是刘易斯提出的“发展经济学理论”和著名的“刘易斯拐点”…

其实在研究人口流动问题上，我认为中国社科院张车伟提出的“人口-经济学分布平衡法则”是最符合实际，最自然的。

在长期，决定一国范围内一个城市人口集聚规模的关键是城市经济规模及该城市与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡。在完全市场竞争和同质性假设下，一个城市较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该城市人均收入与其他地区持平。

上面的话可以简单翻译为：哪个地方有钱赚，人就会往哪个地方集聚。大城市比中小城市和城镇具有更大的集聚效应和规模效应，更节约土地和资源，更有活力和效率，这是几百年来城市文明的胜利，也是城市化的基本规律。

世界各国根据这个天然人口流动法则，推波助澜，纷纷制定了以大城市为核心的都市圈城市发展战略，例如美国的纽约都市圈，日本的东京圈，韩国的首尔都市圈等等。

然而，重点来了。这次，作为复制能力超强的中国在城市发展战略上却一反常态，硬生生玩了个另类——控制大城市人口，主要发展中小城市和乡镇。

前段时间我去西部城市呼和浩特考察，发现一个很怪异的现象。呼和浩特作为一个产业经济动力不足的省会城市，却把乡下的每个村子建设地出奇得好。

每个村子板房林立，通了柏油马路，最重要的还建造了别致的凉亭，高大的戏台，还有各式各样的花卉盆栽，整个一副阔绰景象。

然而问题来了，在这些充满现代化建设的小农村里总共住了不足50户人家，年轻人几乎都进了城市，80%的居住人口是老人，而且一大半老人腿脚不利索甚至无法走动。

这是一个违背常理的事情，按照正常的城市化进程，这些农村最终都会沦为空村，那么把无用的形象工程折成福利补贴给老人或者进城打拼的农村年轻人是不是更好一些？或者这些财政支出改为扶持中小企业发展呢？

当然不止是农村，根据清华大学建筑学院博导龙瀛的数据研究，2000年至2010年的10年间，中国600多个城市里面，大约180个城市，相当于超过全国四分之一的城市的人口正在流失，且在这张人口流失图上，城市的名字还在不断增加。

在人口流动的路上，人和资源在财政支出上的错配还可以理解，但在土地资源上错配就产生了很大的问题。

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我们回过头来继续研究人口流动。根据美国日本等国家的人口历史迁移过程，大致可以总结为两大阶段。

第一阶段，人口从农村向城市迁移，一二线和三四线城市都有人口迁入，这可能跟这一阶段产业以加工贸易、中低端制造业和资源型产业为主有关。

第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线城市人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显，这可能跟产业向高端制造业和现代服务业升级，以及大都市圈学校、医院等公共资源富集有关。

不难看出，目前的中国正处于人口迁移第二个阶段。在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，地区之间的人口集聚态势将分化明显，而绝大多数三四线城市的人口将会出现不可逆的流失。

然而在着重发展中小城市的战略方向上，这些年中国严格控制了一二线城市的土地供给，加大了三四线城市的土地供给，一二线人多地少，房子供不应求，三四线人少地多，供过于求，土地资源的严重错配直接催生了两个泡沫。

首先是一二线城市的房价泡沫，其次是三四线的库存泡沫。而在过去的一年里，当局在两个泡沫中选择了去库存，结果导致一二线房价泡沫继续撑大，三四线的库存泡沫转变为房价泡沫。而对于三四线来说，库存并未解决，只不过是从开发商手中转移到了个人或家庭手中而已。

这就解释了为什么中国未走入发达国家行列，而一二三四线城市的房价水平均已比肩甚至超越了发达国家水平，北上广深四个一线城市的房地产总市值甚至可以买下整个美国。

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从城镇化进程看，中国当前更接近1974年前后的日本，2016年中国城镇化率为57.35%，还具有一定的潜力，这和1974年前后的日本更类似。1990年日本城镇化率已经达到了77.4%，1970年是75%，1960年是63.3%，高于当今中国，显然城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

李铁所说的5亿人的购房需求是真实存在的，而且会在一二线城市，都市圈集中爆发。有意思的，这次李铁承认了自己的错误，认为户籍制度和土地错配是未来最应该解决的问题，这个我在之前的文章《大炮与李铁的激辩》里也讲述过。

前几天有读者在研习社留言说，为什么我们西安人均收入才4000块钱，而房价已经飙到了1万2？

现在按照人口流动原理思考，你应该就清晰了很多。因为一个城市的房价不是由当地居民收入决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的，而2018年西安通过人才落户引进多少人口，想必在西安生活的人心里都清楚的狠。

未来的中国人口流动方向上，四大一线城市会继续维持人口流入，中部二线城市会反超东部城市进行第二阶段人口加速，大湾区、长三角、京津冀、川渝、关中、长江中游等都市圈都会加速建立起来，呈现出中国城市的新格局。

现在的市场行情明显进入了下跌通道，但大家不要严重悲观，因为风险是涨上去的，机会是降出来的，现在的当务之急是做好房产知识储备和市场一起冬眠，在冬季找到自己所在城市的价值洼地，等到房价进入谷底区间主动出击，而不是天天夜观星象，坚持看空还是看多，抱怨事与愿违人生无常，那些不重要，重要的是趋势。

你是不是这5亿人中的一员，又该如何把握住人口流动带来的财富红利，是你接下来所要面对的问题。而我，将会把这些一个一个写下来。