香港楼市回调 内地富豪离场高端住宅

（原标题：香港楼市回调 内地富豪离场高端住宅）

“近期一位内地买家宁愿损失逾10万港元订金，也不打算继续履行香港购房协议。”一家海外房地产中介机构驻上海代表感慨说。

究其原因，近日香港银行业率先调高存贷款利率，令香港楼市低迷状况加剧的同时，进一步影响内地高净值人群赴港购房热情。

具体而言，2006年3月汇丰银行将香港最优惠贷款利率调高至8厘后，再也没有加息举措，这间接为过去数年香港楼市繁荣景象创造良好条件。如今，香港利率随美联储鹰派加息而被动抬高，令香港楼市越来越呈现“高处不胜寒”的迹象。

8月底，投资银行里昂证券（CLSA）发布最新研究报告指出，在经历多年上涨后，香港楼市的人气正急剧下降，楼价将出现大幅下跌。究其原因，香港的楼市貌似正处于回调的关键时刻，利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正冲击香港楼市。

瑞银则预计，若香港按揭利率随美联储鹰派加息上升50-75个基点，不但导致香港居民买房贷款负担加重而放缓买房步伐，也会削减内地高净值人群的投资热情，最终导致香港楼市出现较大幅度下滑。

“鉴于香港楼市不景气，越来越多境内高净值客户反而委托我寻找内地买家转让手里的香港高端住宅。事实上，这些住宅都是他们三四年前费尽九牛二虎之力才买到的。”这位海外房地产中介机构驻上海代表向记者直言。

在他看来，除了香港利率上涨冲击香港楼市，人民币汇率贬值、资本跨境管理趋严与去杠杆导致众多民企资金链紧张，同样是导致内地高净值人群赴港买房热情不再的重要原因。

“不过，这还不算最糟的局面。”他告诉记者。近日他发现，美联储鹰派加息令美国楼市趋于见顶，同样倒逼不少内地高净值人群离场观望。“一下子要丢失两项重要业务收入，感觉有点伤不起。”

香港楼市疲软倒逼内地买家“离场”

21世纪经济报道记者注意到，5月香港楼市已出现低迷迹象。

在代表香港楼市整体价格水平的中原城市领先CCL指数里，总体指数、大面积住宅价格指数、中小面积住宅价格指数均出现全线下跌。甚至多家香港本地房产咨询机构预测，若CCL指数月度数据保持环比2.09个百分点的跌幅，香港豪宅价格年内将下降22.38%。

在上述海外房地产中介机构驻上海代表看来，当时香港楼市趋于低迷，与内地富豪暂缓购房步伐有着相当大的关联。究其原因，一是内地金融监管部门严查资本跨境流动与洗钱行为，令不少内地高净值客户有钱“出不去”；二是去杠杆进程导致不少境内民营企业家囊中羞涩，无力承受赴港买房的“大额开支”。

房产咨询公司高力国际统计，今年前6个月内地对香港住宅用地的投资金额仅为8.35亿美元，较去年全年70亿美元投资额出现断崖式回落。

“当时房产中介市场已出现内地买家毁约弃房的案例，但当时不少中介机构并没有在意。”一家香港当地房产中介机构负责人告诉记者，随着6月以来境内银根宽松，他一度认为境内企业家将拥有充足财力赴港买房，因此多次跑到上海、北京、重庆等城市进行楼盘路演推介。

但是，事实与他开了一个大大的玩笑。

多数民营企业家坦言手里资金链依然紧张，甚至希望委托他尽快抛售他们在香港的楼盘“套现”。

“这让本已疲软的香港楼市进一步雪上加霜。”前述房产中介直言。内地买家的骤降，某种程度导致下半年香港楼市价跌量缩。在新房方面，7月香港地区成交量为1740宗，环比减少15%，二手房成交量为4040宗，环比下降7%；8月数据也相当“难看”，8月新公寓成交量不足1400套，环比下滑18.3%；二手房成交量仅为1300宗，环比减少约35.64%。

他这时才发现，7月以来人民币汇率快速下跌，香港部分银行抬高贷款利率，以及全球贸易冲突升级导致经济发展前景黯淡，正倒逼越来越多内地高净值人群选择离场观望。

“事实上，不少内地高净值人士相信，美元加息（港元跟随加息）将可能刺穿香港楼市泡沫破裂。”这位香港当地房产中介机构负责人直言。究其原因，只要香港放贷按揭利率持续上升，越来越多香港居民与海外投资者鉴于贷款买房财务负担加重而放缓赴港购房步伐，从而导致香港楼市出现回调。因此多数内地高净值人群的盘算，是等到香港楼价跌回正常估值再考虑逢低买入。

“不过，这意味着未来一段时间赴港买房业务收入将大幅缩水。”上述海外房地产中介机构驻上海代表坦言。

美联储鹰派加息促美国楼市见顶

值得注意的是，美联储鹰派加息对美国楼市也有见顶的冲击，同样导致中国富豪对赴美买房持谨慎态度。

“以往一个旅行团能组织30多人赴美现场看房，现在这类看房旅游团人数基本不超过20个。”一家旅行社负责人向记者透露。

究其原因，一是近年中美加强资本跨境流动与反洗钱监管，令不少中国高净值人群感到赴美买房难度骤增；二是近年美联储鹰派加息正导致美国楼市趋于见顶，也让他们担心自己买在“最高点”。

美国标普Corelogic凯斯席勒全国房价指数显示，7月美国房价平均指数年化涨幅为6%，低于6月前值6.2%；20座大城市房价指数同比涨幅5.92%，低于预期的6.2%。

“美国房价平均涨幅趋缓，对中国买家投资热情冲击不小。”一位专门协助中国高净值人群赴美买房的律师分析说。多数国内高净值人群之所以积极配置美国房地产作为资产全球化配置的重要步骤，一是看好美元升值效应；二是认为美国房地产随经济复苏将出现更大幅度的上涨空间。如今美元上涨动能减弱，当地房地产升值幅度正成为左右他们投资热情的最重要标杆——一旦房价涨幅稍有回落，他们就会预感到风险高于收益，选择离场观望。

因此这位律师尝试转变业务拓展策略，尽可能挑选西雅图、旧金山、拉斯维加斯等科技产业发达、知名大学云集、娱乐设施齐全人气依旧旺盛的城市高端房产推荐给中国高净值人群。毕竟，这些城市房价涨幅仍能跑赢美国平均水准。

此举能否打动中国买家，他坦言心里没底。

“其实，今年以来很多中国买家放缓赴美买房，主要受到一些政策因素干扰。”他透露，比如特朗普税改政策将美国住房贷款利息抵税额度从原先的100万美元调低至50万美元，让不少中国买家认为贷款买房税收优惠力度减少，从而暂缓购房步伐。此外，部分中国买家则担心美国相关部门对购房款来源开展反洗钱调查，在没有得到妥善解决方案前，宁愿选择按兵不动。

所幸的是，他还是找到一些突破口——由于中国CRS法案尚未将海外房地产纳入纳税金融账户信息交换范畴，中国富豪可以通过赴美买房“隐藏”纳税金融账户信息。

“但是，鉴于美国房价见顶，高净值人群从看房到买房的决策时间较以往慢了不少。”他直言。这让他担心上述计划可能“竹篮打水一场空”。