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香港CBD租金飞涨再现搬迁潮 中环空置率仅为1.5%

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随着香港甲级写字楼租金持续攀升,一些欧美跨国企业陆续开始搬离核心CBD

“据我们了解一些中环甲级写字楼的租金已经超过了200港元/平方英尺,这主要由于近年来很多中资企业纷纷入驻中环、金钟等核心商务区的甲级写字楼,租金水涨船高,而一些欧美金融机构、跨国企业因运营成本问题,而在港岛东、九龙等其它地区承租。”仲量联行研究部主管马安平在接受21世纪经济报道记者采访时表示。

今年8月,数字货币交易所BitMEX大手笔预租中环长江中心45楼全层约2万平方英尺的楼面面积,平均英尺租创下225港元的历史高位。

相比之下,今年第一季度,知名美国投行高盛由中环中心搬至铜锣湾利园3期合共租用9.3万平方英尺楼面。安永会计师事务所则由金钟中信广场搬迁至港岛东太古坊,并承租了大约18.4万平方英尺,据消息人士透露,安永搬迁至港岛东后每月可节省近400万港元的租金成本。

中环写字楼空置率低至1.5%

太古地产有限公司5月初公布的第一季营运数据显示,金钟太古广场出租率已经饱和,因此第一季度的租金上调幅度高达21%,第一、二座的租金为每平方英尺125-150港元。相比之下,位于港岛东的太古坊及港岛东中心租金同期的升幅则分别为1%及6%,目前的出租率分别达到99%及100%。太古地产是香港持有最多办公楼楼面的业主之一。

根据戴德梁行的统计数据显示,2016年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方英尺的面积,其中65%位于中环。2016年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方英尺,其中60%为中资机构,而2015年的比例仅为31%。据悉,目前每一季度甲级写字楼租赁市场,中资企业的占比已经超过一半,今年第二季度,中资企业占据了新签租赁面积的85%。

“过去三年,中环甲级写字楼的租金水平升幅达到30%左右。我们预计,未来五年一些跨国公司将加快迁往非核心商业区,比如多家外资律师事务所已经从中环搬至港岛东,这是之前从未出现过的现象。一些大型的跨国银行也纷纷缩减在中环的写字楼承租规模。”某外资写字楼租务部主管表示。

由于香港甲级办公楼市场的空置率在过去20年持续下跌,整体甲级写字楼的空置率已由1999年初的11.9%下跌至今年8月底的4.2%。香港四大主要商业区的空置率均低于2%,其中中环办公楼空置率已跌至1.5%。

空置率持续低位,导致办公楼租金显著上升。数据显示,过去3年写字楼租金每年的平均升幅达到6.5%,同期中环写字楼的租金升幅则高达9.5%,这使得香港连续数年位居全球商厦最贵的城市。根据仲量联行的统计数据,截至今年第二季度,香港甲级写字楼的每月平均租用成本达到86港元/平方英尺,相比东京、新加坡分别高出21%、54%。

核心区甲级写字楼面积缺口将达48万平米

市场人士认为,由于香港的写字楼租金飙升,供应短缺,长远可能会影响香港对于跨国企业在港设立亚洲总部的吸引力。

事实上,根据福布斯杂志的调查显示,目前46%的跨国企业目前已在新加坡设立亚洲总部,而香港则吸引了37%的跨国企业位居第二。同时,对于一些初创的科技公司而言,新加坡作为亚太区运营成本的优势更为明显。目前在新加坡开设总部的跨国科技公司占比为59%,而香港的占比仅为18%。

“过去数年特区政府在土地供应的讨论主要集中在住宅方面,而写字楼市场同样存在长期供应短缺,这将影响香港作为亚太区主要经济枢纽的地位。政府应为商业发展增加土地供应,从而确保香港能继续提供足够空间让跨国企业扩张。”仲量联行董事总经理曾焕平坦言。

随着中环商业写字楼租金飙升,香港政府在2017年3月在中环推出三块商业地皮,这是香港特区政府自1996年来首次在中环推出商业土地供应。根据本报记者查阅政府数据显示,2018-2019年,特区政府计划共有四块商业地皮出售,其中三幅位于九龙启德,一幅位于广深港高铁(香港段)西九龙总站上盖,期内港岛区并无任何商业地皮卖地计划。

根据特区政府的统计数据显示,目前,香港商业核心区甲级写字楼的总楼面面积共空缺约14万平方米,并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米。

同时,由于写字楼供应短缺,多家共享办公空间平台已陆续进入香港市场。全球共享办公“鼻祖”WeWork目前在香港共有三个服务点,分别位于中环、铜锣湾和太古城中心。

今年6月,内地共享办公平台氪空间(Kr Space)宣布预租湾仔甲级商厦One Hennessy其中七层楼面面积合共约8.3万平方英尺,成为公司在海外市场的首个据点。据悉,公司计划今年在香港共承租约40万至60万平方英尺的共享办公室楼面面积。

“港岛核心地段(写字楼)的空置率长期处于2%左右,租金持续高企,装修费用不菲,联合办公为中小微企业提供了一个舒适便利的办公环境,以共享的方式,提高办公面积的效率,减少企业的分摊面积,降低企业营运成本,存在庞大的潜在市场需求。”氪空间(Kr Space)创始人兼董事长刘成城表示。

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