物业公司的成本焦虑：人工成本上升

（原标题：物业公司的成本焦虑）

“原来单个保洁的工资报价是3000元左右，现在报价一下涨到5000元。”9月11日，邬梅感叹，近期人力成本大幅度上升，让物业管理企业普遍面临着较大的压力，“还继续上升的话，就做不下去了。”

邬梅是北京一家物业公司的负责人，其公司的保安、保洁等基层员工人数接近千人，在她看来，对于一家物业管理企业来说，其人工成本占到总成本60%以上，“本来利润就很低，如果每个员工增加2000元，还怎么干。”邬梅表示。

绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”，02869.HK）董事长吴志华表示，物业管理行业平均净利润率在10%左右，属于微利行业。近年来，随着房价、房租等生活成本提高，也带动人力成本不断上升，物业管理这类劳动密集型企业，普遍面临着较大的盈利压力。

对于如何化解人工成本上升压力等问题，经济观察报记者采访的多个物业公司负责人均表示，主要有两种途径：第一，提高物业费；第二，用机器代替人，减少服务人员总数。

人工成本上升

邬梅告诉经济观察报记者，其所在物业公司的保安为公司直聘，保洁则通过招标形式外包给专业保洁公司，在进行本年招标前，保洁月工资普遍在3000元左右。

但在最近的一次保洁招标中，投标方的报价让邬梅感到一阵寒意，投标企业单个保洁月薪报价普遍在5000元左右，“最低报价是4700元，最高的那家报价是5300元。”

通常情况下，物业管理公司根据服务社区的不同品质，会引入不同标准的服务人员。按照这次招标报价测算，最终每名保洁工资增幅将普遍超过50%。

一家已在香港上市、总部位于华南的物业公司高管告诉经济观察报记者，物业公司中保洁的工资相对较低，“比如北京，保洁的工资是3000多元，保安的工资能达到5000多元。”

此外，一家物业管理公司通常还配有维修、园艺、客服、行政等人员，以及少量管理人员。保洁人员工资提高，意味着其他服务人员工资也面临着上涨的压力，“保洁工资涨到5000元，保安工资也要跟着涨到7000元。”上述华南物业公司高管表示。

据邬梅介绍，一般物业公司保安、保洁人员占基层员工人数比在20%-30%左右，一家中型物业公司大约有三百到五百名保洁、保安人员，一些大型物业公司这类员工人数能达到千人以上。而这些人员的工资很容易受到方方面面的影响。

邬梅印象比较深刻的一次人工成本波动，是2017年北京大兴区公寓火灾后，保洁和保安等基层员工工资一次性上涨了500元。以一家1000名员工的物业公司来看，保洁、保安人员大约为300名左右，每年增加总成本约180万元，似乎并不明显。

不过邬梅也表示，保洁、保安人员工资上涨，往往会带动非管理层员工工资普遍上涨，按照邬梅所在公司本次保洁招标报价来看，保洁工资平均上涨1800元，按此涨幅，每位员工工资平均上涨1500元，则1000人的工资总成本将增加1800万元左右。

1800万元的成本对于房地产开发企业而言，几乎可以忽略不计，但对于物业公司来说，则关系到生死存亡。已在新三板上市的开元物业（831971）员工数量为4866人，其2018年上半年净利润只有3112.5万元，彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）等行业龙头企业上半年净利润也刚突破2亿元大关。

物业公司的焦虑

上述华南物业公司高管告诉经济观察报记者，随着社会各种成本普遍上涨，人力成本上升是必然结果，如果在政策、创新等方面能“不增加企业成本”，人力成本的自然上升有望通过时间来化解。

反之，如果短时间内成本大幅度增加，在上述华南物业公司高管看来，对整个物业管理行业的打击将是毁灭性的，“目前的情况只能通过增加物业费来化解成本，但物业费的涨幅很难有这么大幅度的增加。”

物业管理公司收入来源一个是物业费，另一个是增值服务，包括停车费、维修费、租金以及其他延伸服务收入等。其中物业费依然是最主要的收入来源，例如彩生活的物业管理服务收入占比达到83.5%。

邬梅也表示，目前物业管理行业的主要收入来源于物业费，对于多数小区而言，物业费上涨并不容易，但成本上升只能通过增加物业费来化解，正常的物业费增幅无法抵消人工成本的快速上升。

上述华南物业公司高管表示，一般情况下，物业费上涨需要经过业主或者业委会三分之二的成员同意，“大部分小区降物业费可以，但上涨物业费很难，普通住宅小区更难通过。”

据其介绍，按照业内测算，这一轮人力成本上涨如果不能化解，物业管理行业成本将增加30%左右，对于只有近10%净利润的物业管理行业来说，这将造成毁灭性打击，“真到了那个时候，没几家能活下来。”

据邬梅透露，近期，物业管理行业对于人力成本上升带来整个行业成本上升的讨论较多，“讨论下来的结论就是没有出路。”

从部分上市物业公司2018年半年报相关数据来测算，开元物业人均月薪如果增加超过约1000元，则会出现亏损；中海物业员工人均月薪增加约1200元会出现亏损；彩生活能承受的人均月薪涨幅极限约为545元。

在吴志华看来，物业管理行业有两大瓶颈，第一为人口红利消失，这一方面会导致劳动用工成本越来越高，另一方面会使得物业服务人员的素质越来越差。

第二个瓶颈为物业管理行业的规模不经济效应。通常情况下，企业规模越大，生产越多，效率则越高，但物业管理行业作为劳动密集型行业，结果恰恰相反，“比如管理小区从100个增加到1000个，但并不会因此少用一个保洁，反而服务人数会增多，还增加了管理层成本支出。”吴志华说。

按照绿城服务测算，当前条件下，物业公司管理的物业规模极限是5亿平方米，截至目前，只有彩生活一家接近这一极限数字，万科物业、中海物业、碧桂园服务和绿城服务等物业龙头企业，管理面积普遍在2亿平方米左右。

破解之道

经济观察报记者采访的多位业内人士均表示，如果人力成本上涨不可避免，对于多数物业企业而言，短期内难以承受。长期而言，通过减少人工和提高物业费以及增加增值服务收入等措施，可以逐步缓解。

邬梅表示，近年人力成本一直在增加，只是幅度并不明显，多数物业管理企业可以正常消化，一旦出现大幅度上升，则多数企业很难承受，“像我们这次保洁招标报价一下涨了2000元，没有哪家企业能承受住。”

邬梅表示，目前暂时还没有更好的解决办法，只能寄希望于保洁公司降低报价，“否则真的没法干了。”

吴志华则表示，由于绿城服务定位偏高端，又已在香港上市，所以在人力成本上升方面感受到的压力并不大。据其透露，绿城服务人员工资每年都会有一定幅度上涨，过去一年里，员工工资平均上涨了8%。

吴志华告诉经济观察报记者，绿城服务主要通过增加物业费来化解人力成本上升，过去一年里，绿城服务物业费上涨幅度普遍在4%左右，再加上增值服务收入涨幅达到12%，“我们的利润非但没有下降，反而还上升了一个点。”

在吴志华看来，物业费上涨需要以提高物业服务质量为基础，物业服务品质高，往往会给一个小区的物业带来不菲的增值，“去年我们拿的一个存量项目，物业费从1.08元直接涨到3元，但业主很认可。”

绿城服务进驻后，该小区二手房价格普遍上涨了5000元左右，“100平方米的房子，一年物业费增加两千多元，但物业增值了五六十万，所以业主们认可。”吴志华表示，物业服务带来的物业增值往往是物业费的几百倍。

另外，在多数物业公司管理人士看来，除了增加物业费、机器代替人工等方式外，还需要国家在政策、税收等方面给予支持。

（应受访者要求，邬梅为化名。）