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史上最严公积金贷款新政背后:楼市酝酿深度调整

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本报记者 王营 北京报道

楼市“寒冬”以房贷持续收紧为特征正在酝酿深度调整。

9月13日晚间,北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。相较于以往的政策,除了简化程序以外,《通知》几点调整将对市场走势产生重大影响:第一,自9月17日起,网签的购房,在使用公积金贷款的时候,将执行“认房又认贷”的政策;第二,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元;第三,公积金贷款针对首付比例也进行调整。购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于60%;购买非普通自住房且为第二套住房的,首付款比例不低于80%。调整之后,公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致。

贝壳研究院认为,公积金贷款政策调整后,购房者只能更多使用商业贷款,无疑会增加购房成本。部分首次购房的购房者可能因购房成本上升而放弃购房,这会导致中间换房链条断裂。公积金贡献看似不高,实际上对市场的传导效应可能会超预期。

影响的不仅是刚需

北京市公积金新政传递出的严厉信号,震动市场。

以“每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元”为例。如果是22岁大学本科毕业职工,就职后开始缴存公积金,正常情况下可贷满120万需要缴存11年以上,也就是34岁左右。北京公积金贷款中心给出的解释是:“这主要是为了引导市民合理住房消费,落实‘租购并举’、‘先租后买’。”

“北京公积金贷款占交易比例不高,平均在20%左右,但这个政策预计起码影响一半需求,尤其是刚需。他们将只能选择商业贷款或者全款。北京市场平均购房年龄在28岁左右,按照新政,购房者只能贷款50万左右。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需,而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。”中原地产分析师张大伟认为。

就在北京市公积金贷款新政发布之后,几乎各大微信购房群均是一片哀嚎。21世纪经济报道记者注意到,影响人群普遍是刚需购房者。

贝壳研究院数据统计显示,申请公积金住房贷款的购房者年龄也集中在30-40岁区段,首次购房占比为90.6%。使用公积金贷款的购房房源平均总价为444万元,为各种形式中最低,其次是使用公积金加商贷组合的形式,平均总价为474万元。低总价段的购房者使用公积金及组合贷的成交占比以及总贷款成交占比均高于高总价段占比。另外,根据官方统计,近年来申请公积金贷款职工中,中、低收入群体占绝对主体,2017年占比达到98%。

从上述数据看,北京市公积金贷款收紧影响的主体无疑是刚需人群。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,现在公积金政策继续收紧,尤其是额度减少,影响是偏利空的,或者说购房者因此承担的压力也较大。“一年才获得10万元的额度。这说明今后依靠公积金买房的可能性就很弱了。换句话说,从工作的情况看,一般是类似5年工作后会考虑买房,那么其实也只能获取50万额度的贷款,这个数量其实是比较少的。所以基本上要靠组合贷来获取贷款。”

从北京市整体交易情况看,公积金贷款占比并不高。贝壳研究院数据统计显示,2017年公积金贷款发放额在总住房贷款新增额(商贷+公积金贷)中的占比为28.2%。2015年以来,住房公积金个贷余额占住房总贷款余额(商贷+公积金贷)比重分别为31.1%、28.0%和26.6%。从链家成交来看,2018年(截止到9月13日)公积金以及组合贷的成交量占全部二手房交易量的比重为58.8%,占所有贷款购房客户比例为74.2%。

不过,贝壳研究院认为,此次北京市公积金贷款新政影响的不仅是刚需。北京市场400万以下低总价房源成交占比近40%,400-700万的改善型需求占比为44%,这两部分加起来接近84%。此次公积金贷款政策的调整最直接的影响是400万以下购房者,但由于低总价房源成交减少,中间换房的链条也无法运行,即便他们对公积金的依赖不高。因此,总体来看,此次政策调整对市场的冲击可能会超预期。

信贷持续收紧

整体看,房地产市场正遭遇信贷收紧的四面楚歌境遇。

以北京市为例,其公积金贷款发放额呈现逐年下滑趋势。2016年-2017年,北京市公积金贷款发放额在全部住房交易额中的占比由9.3%下降到5.5%。在链家交易的二手房中,2018年1-7月,公积金贷款在总成交额中的占比为14%。2017年公积金贷款发放额为535.78亿元,比2016年下降50%。2018年计划发放480亿元,比2017年下降10%。

另外,据诸葛找房数据统计显示,整体看,我国按揭贷款增量略低于去年同期,同比下降1.23%。(基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。)8月份居民按揭贷款增加4415亿元,环比下降3.52%,同比下降1.23%,略低于去年同期。尽管受7月末中央政治局会议中提出的“坚决抑制房价上涨”政策思路的影响,以及持续以来的房地产市场严控因素影响,居民按揭贷款同环比均处于下降态势。

按揭贷款收紧同时,房贷利率却在持续上涨。据融360监测数据显示:全国首套房贷平均利率持续上涨20个月。2018年8月全国首套房贷款平均利率为5.69%,相当于基准利率1.161倍,环比7月上升0.35个百分点;同比去年8月首套房贷款平均利率5.12%,上升11.13个百分点。8月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,涨幅进一步缩小。当前房贷市场调控政策仍然较为严格,利率、首付、贷款审核均保持较严态势。从2017年以来全国首套房贷款平均利率可以看出,自2017年4月以后,房贷利率持续不断上涨,涨幅不断缩小,预计后期房贷利率将不断缩小直至趋于平稳。

企业融资面临的困境更严峻于按揭贷款。从非金融企业及机关团体贷款中可以发现,8月份中长期贷款增加3425亿元,环比上月4875亿元下降29.74%,降幅较大;票据融资增加4099亿元,达到近年来峰值,相比上期2388亿元上涨71.65%。由此看出,企业贷款环比降幅较大,银行对于企业发放贷款还是较为谨慎的,另一方面,银行为了降低风险,更多选择票据贴现的方式融资给企业。

诸葛找房认为,整体来看,尽管居民按揭贷款增量略低于去年同期,但银行方面较为积极;相比而言,企业贷款环比降幅较大,银行对于企业贷款较为谨慎。受表外融资降幅趋缓影响,社会融资规模小幅回升,种种迹象表明,去杆杠引发的信用偏紧环境拐点迹象显现,后期社会融资规模将趋于稳定。但房企仍然未摆脱资金趋严、融资渠道受限及还债高峰期的困境。

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