房屋租赁金融的风险判断：三问自如金融体系

（原标题：自如金融体系的三大争议）

租房贷、甲醛超标等消息一次次把自如这家房屋中介公司推上风口浪尖。北京商报记者调查发现，自如实则已经嵌入了诸如信用评分、贷款分期、ABS融资等诸多金融产品和元素。而自如金融服务体系中也存在诸多争议：创新的租房社交模式是否会引发风险？房屋资管模式所存在的资金池风险如何监管？ABS加杠杆带来的扩张模式能否持续？

创新租房社交模式风险难测

社交模式正成为互联网平台吸引流量的一大利器，而背后的风险也同样需要关注。北京商报记者注意到，自如平台显示，“如果你需要一个室友或合租者，那么我们有严格的租客标准，能保障你迅速找到最臭味相投的人，这是自如同时作为社交平台的魅力”。

支撑自如社交模式的是两年前开始建立的信用评分体系。据了解，自2016年7月1日，自如开始建立信用分评价体系，从“身份信息”、“履约历史”、“租住行为”、“外部信用”四个维度评定自如客的租住生活信用。根据自如信用体系，在预订、签约、续约阶段都会对租客身份信息进行审核，有不良记录的用户将无法签约。在租住阶段，对履约与日常行为记录评定，减少不良居住行为。通过黑名单机制，将居间有严重不良行为记录的用户清退并拒绝再次入住。

不过，北京商报记者注意到，在自如投诉中，对于合租室友的投诉占了很大比例。有自如租户表示，“今年清明节假期最后一天，被合租室友酗酒后无故殴打。期间各种渠道要求自如清退舍友，管家一直没出现协调，最后只能自己办了无责退房”。

对此模式，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于租赁业务来说，首先要做的是最基本的功能，即居住的功能。租赁市场的一个特点就是要做到私密性，如果过于强调社交，那么部分租客可能会不满，这反而会引起各类新的问题。对于此类租赁业务来说，未来肯定不能盲目套用很多互联网的概念，而应该从租赁住房的角度出发，积极提供便利低成本的租赁模式。

如果和滴滴一样，发生了恶性事件，自如需不需要承担责任？北京寻真律师事务所律师王德怡表示，自如建立租客信用体系是一个有意义、有价值的尝试，房产中介提供的租客信息仅是一个参考，是否承租或出租，租客仍然有选择权，不能因为有风险就阻止网络平台的社交功能。如果租客之间发生财产或人身侵权事件,属于治安管理或刑事法律监管范围，将上述责任归咎于房产中介将会极大地增加中介的运维成本，最终仍将由全体租客买单。根据国内现行法律规定，房产中介一般来说是不用承担相应侵权责任的。

北京商报记者就相关问题向自如方面发去采访提纲，对方表示不便接受采访。

“房屋资管模式”存资金池风险

自如的另一大争议焦点在于房屋资管模式所存在的资金池风险。自如App端显示，客户采用自如网在线支付、自如白条、自如客专享分期三种方式支付房租与服务费。其中，自如白条与自如客专享协议均有贷款性质。市场对租房贷款的争议焦点集中在办理分期时租户是否知情，以及租金贷带来的资金池风险。

北京商报记者关注到，在社交平台有不少租客投诉在不知情的情况下办理了贷款。不过，也有多位自如租客对记者表示，自如管家在与自己签署合同时推荐选择分期业务，但不会强制让租客选择。

此外，北京商报记者拿到的自如住房合同和房主托管合同显示，自如的商业模式是自如自己和房东签下来，然后个人再和自如签协议，并且签约期限和付款期限存在错配。有分析人士指出，这样的模式存在资金池风险，亟须对自如平台的沉淀资金进行监管。

对于自如模式，中原地产首席分析师张大伟表示，一些自如租客选择了自如分期的方式来支付房租，减轻房租压力。以月租3000元为例，选择自如分期的租客，需承担6.27%的租房手续费率，享受年服务费7折优惠。选择自如分期的租客，在签订《租房合同》的同时，还需要签订一份《贷款合同》。选择自如分期的租客贷款一年租金，并将租金一次性付给自如。简单地说，自如建立了资金池，按照对外宣传70万间房，每间房平均月租3000元计算，每套房给房主的租金是月付。而收房客的是3个月起，部分甚至是年付。这个资金池是百亿级别的。

公开资料显示，自如原是链家集团的一个事业部。从2016年5月起，自如承接原链家自如事业部业务，专注经营房屋资产管理业务。据自如官网显示，目前管理资产3000亿元。张大伟表示，自如从链家脱离出来，很大原因是为了避免违规的资金池被监管。

麻袋研究院表示，租金贷的主要问题在于业务不规范，中介从业人员根本没认识到自己在做金融业务。由此可能导致租金被挪用、租客流离失所以及由于面临征信逾期风险，金融机构损失贷款以及房东损失租金等风险。此外，该模式未考虑供需发生改变时可能出现房租下降、租客减少，导致企业无法维持运营。

在王德怡看来，部分中介将传统的房产中介业务和借贷业务捆绑，甚至将其设计成为一种金融服务，已背离了房屋租赁中介的本质属性，本质上是以租赁权为基础而设计的金融产品，应纳入金融部门监管的范畴。这个交易中，中介不仅赚取信息中介费用和租金差价,还依靠这种金融业务赚取资本投资收益。为防止出现社会风险和不稳定事件，房产中介应当回归其信息中介的属性，将捆绑的金融业务剥离,主管部门应当采取限制措施。目前已有业内人士提出过相关建议，例如，不允许中介接触到租客租金；或设立第三方的租金支付通道等。

借ABS扩张风险易扩大

在自如的资金运作中，ABS扮演了重要角色。有分析指出，自如通过白条这个通道，名义上把一年的贷款借给租客，但实际是直接打到了自如的账上，通道再把债权收益包装成ABS。

2017年8月15日，自如发行了国内首单租房市场消费分期类ABS——“中信证券-自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该单ABS产品由中信证券担任计划管理人及承销机构，期限两年，首期发行规模5亿元，本专项计划优先级票面利率5.39%。据悉，中信证券已于去年8月10日发行“自如1号ABS”，今年5月7日发行“自如2号第1期”，今年7月9日发行“自如2号第2期”。据悉，按照计划自如1号ABS、自如2号ABS共发行25亿元。

“长租公寓+金融”加大杠杆的扩张模式引发市场讨论。而杭州一家长租公寓资金链断裂更使得长租公寓的资本扩张模式成为众矢之的，自如模式是否会引发爆仓问题也成为争议焦点。

类似资金链断裂也说明租赁业务存在一定的租赁金融风险，大体上说此类租赁业务未来更需要强调一点，即金融风险防范和租金把控都需要提起重视。而且部分资金链断裂的风险防范方面，更是需要强调一点，即需要有各类保证金等制度，这样其压力才会小一点。

对于长租公寓体系的监管来说，适当要和租赁交易平台挂钩，这样此类平台可以承担资金监管和交易等多重功能。另外此类监管一定要到位，尤其是对于各类科技金融和小贷公司等，防范各类违规贷款等。严跃进表示，当前对于此类租赁的模式，因为牵涉到很多市场参与主体，所以其实还是需要有各类管控的，尤其是类似资金方面的问题等。另外，在此类复杂的关系背后，更需要强调一点，即类似业务需要强调租赁企业负责的思路，各类问题都应该先由此类长租公寓企业来负责等。

“将房主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意动用，这当然有风险。资金池最大风险是可以掩盖问题，后移投资风险。”在张大伟看来，长租公寓模式对于中介企业来说，其实就是把原来简单的中介费+差价模式，变成了投资模式。虽然也存在跑路的可能性，但非常低。

苏宁金融研究院互金中心主任薛洪言表示，长租公寓的商业模式就是前期重资本、高投入，后期靠租金缓慢回收资金，当前长租公寓风口初起，各方都处于抢市场阶段，资金链普遍紧张。这个时候，一些长租公寓方寄希望于通过租房分期的方式提前回笼资金用于长期性投入，产生了违背租客意愿强行套路贷的问题，在一些非自持项目上，则存在利用期限差挪用租金款的问题，一旦资金链断裂，风险会传导至租客、房东和放贷机构，引发更大的问题。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼表示，目前尚无对住房租赁信贷的统一管理规定，对中介机构联合信托公司等发放的租房贷款要求并不明确，对网贷平台发放的“租金贷”等管理也存在空白。因此，应加强制度建设，尽快补齐住房租赁信贷管理短板。

“对于租房分期，属于消费金融业务，需要做到信息的充分透明，保护租客的信息知情权，打击并杜绝套路贷。对于非自持物业，公寓方占用房东租金款的问题，可考虑引入资金存管机制，切实保护租客和房东利益。”薛洪言进一步建议。