成熟租赁市场样本：机构化崛起与市场化力量

（原标题：成熟租赁市场样本：机构化崛起与市场化力量）

江苏人高荣荣2012年去法国第二大城市马赛留学，此后留在当地工作，随着学习和工作地点的转换，六年间她换租过三次房子。

这三次，高荣荣选择的都是公寓性质的Studio。“法国的Studio就很像中国现在的长租公寓产品，每套Studio二三十平方米，包括一个小的做饭操作台、洗手间、阳台等，当年我第一次租的时候感觉还是很先进的。”

高荣荣透露，法国的公寓租金较高，房屋租售比保持在高水平，“几年前这里的房价折算成人民币大概是4万元／平方米，20平方米的Studio也就80万元一套，但月租金高达六七千元。”

不过，留学生可以申请法国政府CAF住房补贴，不同的房型、租金，补贴的金额也会有所不同，一般留学生能获得大约30%租金的住房补贴，当地政府还鼓励异性合租，异性合租的补贴要比单独租房的补贴高。这些补贴无疑减轻了高租金压力。

高荣荣对经济观察报介绍，这些Studio配备了极少数管理员，还有停车场、公共厨房等公共区域，租约稳定，基本满足了个人的居住需求。“我中间回国也看到过一些高端长租公寓，与它们相比，Studio就显得比较陈旧了。坦白说，Studio也没有国内长租公寓那么多花样，清洁阿姨会负责一下公共区域的卫生，此外没有过多的增值服务，因为人工服务费太贵了，当年我们留学生根本请不起人来打扫卫生。”高荣荣说。

虽然服务内容不多，但高荣荣认为，类似于法国这样的成熟住房租赁市场，最大的优势在于非常规范，“不能舍本逐末，长租公寓不要搞了一大堆花头，它的本质还是要满足稳定居住的需求。”

私人为主，机构比例上升

在英国谢菲尔德留过学的周凡，同样对国外租赁市场的规范性有深刻印象。她留学期间租住过各种不同类型的房子，包括个人房东出租、专门为留学生群体提供的中介房屋、学校提供的短期公寓以及开发商提供的长租公寓等，“每个月平均租金约在1000磅，会有阿姨来打扫公共空间卫生，这些简单的服务都涵盖在房租里。租房非常安全，另外这是个非常多元化的市场，有太多选择。”周凡说。

在发达国家的住房租赁体系中，多元化供应主体是非常鲜明的特征，也是它们的一大共性。市场化力量的充分介入，让市场竞争趋于良性。

以欧洲最大的租赁市场德国为例，目前4200万住宅中约有2300万套用于出租。根据中信建投数据，德国庞大的住房租赁市场主要由四个方面构成：州、市和乡镇府早期为了解决中低收入人群的住房问题而建立起大量的“公共住房”230万套，占比约在10%；各类私营机构投资建设的住房约310万套，占比14%；住宅合作社投资建设的租赁住房约210万套，占比9%；个人投资者用于出租的占比在65%。

美国租赁住房的市场化水平非常高，并且租赁机构偏好以自持物业重资产运营的REITs模式为主。美国租赁住房的供给一般由三部分构成，一是私人与房地产开发商提供的市场化租房，占比约为81%；二是保障性的联邦政府资助住房，占比约为12%；三是政府与社会资本合作提供的享受税收优惠的租赁住房，占比约为7%。

从日本的经验来看，机构的渗透率也在逐年提升。日本2017年新开工的96万户房屋中，大约41万户用于租赁。在稳定的租赁市场中，日本的租赁住房由私人管理向专业机构管理转型。睿信地产研究院报告显示，1993年全日本共有约1814万套租赁住房，其中仅有16.5%由专业机构管理，而2013年日本租赁住房的总量上至2281万套，由机构管理的比例也上升至35.8%。

银河证券研究部的最新报告显示，成熟租赁市场的必要条件之一，就是供应主体以市场为主，从前期投入到后期经营管理，由政府主导的社会成本较高，经济效益低于社会资本，“补砖头不如补人头”，因此各国在租赁市场发展后期都逐渐由私人业主或者专业机构提供租赁住房。

专注于公寓资产管理的燕邻资本CEO叶剑生也对经济观察报表示，抛开法律、政策保证、租赁制度等顶层设计因素，国际上成熟的租赁市场和中国最大的不同，就是机构化渗透率程度的不同，国外以B2C模式为主，“国外大部分都是一些机构在做租赁。为什么我们的渗透率比较浅？有很多原因：租金回报率太低；长期的资金比较少；REITs的缺失；观念和消费导致租房的人口没那么多等等。”

他进一步表示，大批机构的批量介入，让租赁行业得以更加规范，“市场化的力量带来的，是对长期利益的追求，不容易畸形发展。良性竞争的力量是巨大的。”

国外巨头企业怎么做

随着机构化渗透率的逐渐提升，经过多年摸索，诸多发达国家的租赁市场中都诞生了数家龙头企业。这些企业运营能力强，受到资本市场追捧，也代表了机构挤入长租市场的成功。

“类似于美国EQR、德国Vonovi-a这样的企业，他们拥有强大的资本实力，运营时间长，服务标准化。而国内的问题在于机构太少，发展时间太短，处在非常早期的阶段，还在摸索和学习。”叶剑生说。

例如，德国最大的地产上市公司——Vonovia　，截至2017年9月底，共拥有35.4万间住宅物业，约占德国出租房屋数量的1.5%。Vonovia的业务模式是“资产+物业管理”，其收入主要来自于收取租金。自上市以来，Vonovia股价上涨超过120%，截至2017年11月，其市值达到190亿欧元，在德国房地产行业中排名第一。

链家研究院院长杨现领认为Vonovia的 模 式 是 采 用“AM+PM+FM”的商业模式，“融和资产能力、运营能力、资金能力为一体，通过提高租户体验和运营效率保持稳健的债务比例，从而形成可提供多种基础服务以及衍生服务的租赁生态体系。”

美国EQR于1969年成立，1993年上市，是美国第一家上市的公寓REITs，也是美国最大的公寓运营商。如今这家公寓运营商的总市值超过了240亿美元。

在EQR的模式中，精准客群定位是其优势之一。其将主力客群定位为家庭，并针对性地推出不同户型的产品。根据EQR年报，家庭租户占EQR总租户的57%。

它还推出了各项政策，旨在为租客提供更好的服务体验。例如跨城转租以及租金抵扣房款计划，租客若因故需要到其他城市工作生活，EQR凭借其庞大的市场布局，能在短期内就为租户提供与原城市同一等级及类型的产品，为租户减少重新租房的麻烦；若EQR的租户有购房计划，在租期达到一定期限的前提下，租户可以获得一部分返还的租金用于购置EQR指定开发商的物业；EQR还与美国最大的汽车租赁服务公司Zipcar合作为租客提供搬家服务；与家具租赁龙头Cort　Furniture合作，Cort　Furniture能够提供包括沙发、椅子、镜子等各式家具，并且客户可以按照心仪的风格来对家具进行设计搭配。

毫无疑问，这一系列的服务在于吸引租客，使得EQR实现了较低空置率，并获得了一定的租金溢价。

日本规模第一的托管分散式租赁企业——大东建托，其业务特色在于一站式承建+包租的管理模式，囊括建筑规划、施工建设、出租、维修、保养等全流程服务。

此外，大东建托十分注重租客的租住体验，包括：建立“24小时live-up　Support”服务中心，随时解决租户遇到的问题；与全国3700多家店铺建立合作关系，在网站上提供租住地附近诸如自行车维修点、咖啡店等生活信息；另外，大东建托是日本少数入住时费用、每月租金可以用信用卡支付的管理机构。

在成熟的租赁市场中，规范性往往意味着更细分的市场。仍然以日本为例，日本企业Leopalace21专注于单身小型公寓市场，在为单身女租客提供的公寓产品中，这家公司和日本大型安保公司合作以保障女性租客的安全，此外Leopalace21配备了能够满足女性在厨艺、化妆、陶艺、瑜伽等方面的多样需求的设施，并对隐私、隔音、地板、墙壁、管道等各个细节做出了进一步改进。“如果有了这些服务，女生不愿意买单吗？你说租金上不去，真的是因为你什么都没有做。”杨现领说。