租金隆起的秘密：需求折叠、标杆树立

（原标题：租金隆起的秘密：需求折叠、标杆树立）

“一个月赚不到四千块钱，哪里能交一千多的房租，下个月我就准备回老家了，去服装厂做工，一个月也能发两千块，还可以在家带带孩子。”张杏月是杭州一家纺织厂的普通女工，她与四位工友一起，租住在杭州闸弄口附近不到20平方米的小房间里，这是一个住宅内七个隔断空间中的一个，每个隔断空间的收费为800元/月，张杏月每月缴纳的房租为160元。

7月，张杏月的房东在门口张贴了退租通知，称由于房屋即将拆迁，要求租客尽快搬出，租约未到期的将按剩余时间退还租金。“市区租房子最便宜的就是城中村，我最早的时候租在德胜高架旁边，一个月一百块钱，后来拆迁了我又租到这边来，结果这边又拆迁，现在杭州我们能租的地方都快拆没了。”

张杏月的室友也都面临着类似的处境，他们中有滴滴司机、外卖员、快递员、环卫工人、刚毕业不久的学生，共同点在于，他们并不注重居住上的品质，而是希望将这些钱存下来做更重要的事。“有要给孩子上学的，有要给家里老人养病的，有的想买房，没觉得在这住有啥不好的，我觉得挺好的，便宜，省钱。”

这些需求构成了一二线城市租房金字塔的庞大底端，但随着各大城市对隔断房、群租房以及城中村整治力度的加大，底端供应被迅速压缩。

另一方面，与群租房几乎“绑定”在一起的是各大城市的城中村，杭州豪世华邦的一位中介对记者表示：“城中村房屋条件基本上不太好，大多数拿来出租，而且都是等拆迁的，根本不在乎房子被租出去以后怎么用，所以大部分群租、隔断房都在城中村。”

2013年，国务院下发《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，全国各城市加快了棚改速度，根据历年人大政府工作报告数据统计，2014年-2018年，全国完成棚户区住房改造2600多万套。2017年，仅一年时间，杭州一城就完成了69个村的棚改，征迁超5000户。

与此同时，数以万计的“张杏月”搬离了价格低廉的租房。

变异的橄榄

“业主想确认一下你们是几个人住，而且偶尔可能会过来看一下，不知道这点你们能接受么？”杭州我爱我家中介小金通过电话与一位意向租户进行了沟通，但结果令他很难做。

小金对记者说，这单很大概率是没法完成了，“租户是一些同事合租两居室，人数有点多，大概有六个人，但是业主希望租给夫妻、一家三口那样的，能够爱护房子，而且就我了解，这个租户很大概率最后住的不止六个人，有可能是好几家合租。”

这种现象，大部分中介都不奇怪，杭州链家一位中介表示，租户自主“拼房”的现象越来越频繁，好几家人一起出钱整租一个二居室或是三居室，“有条件的自己会安一些简易的隔断，没条件的就拉个帘子把区域划出来，一个70平左右的房子，餐厅、客厅、主卧、次卧挤一挤能住得下四五家。”

这是一种不同于原本中介、房东自己划出隔断分开出租的新“群租”方式，几家人以整租的价格拿下房源，再自行分配区域、分摊租金，以小金在杭州三墩租出的一套房为例，总租金为3200元/月，入住了4个家庭，共计9个人，平均每人的月租金约为356元。

多位中介介绍，以这种方式租房的大多都是从原本城中村、隔断房被挤压出来的需求，他们有的是同事，有的是老乡，在大量的违建被拆除后，他们转而盯准了租金相对低、面积相对大的老小区房源，并且完全不在乎装修的状况及小区环境等因素。

记者前往其中几套租房希望深入采访，均被拒绝，一位租户说，“谁知道政府会不会来赶人了。”

一边是底层需求的向上渗透，一边是中端品质需求继续提升，两个群体使得中端租房市场需求在膨胀的同时出现了切割。

杭州教育行业创业者汪凯辰近期在滨江区寻找租房房源，但房源的租金上涨幅度令他感到吃惊，“我本来的预算是每月4500元左右，结果发现在滨江这个价位的两居室只能租到老破小了，我朋友五月份滨江4600元续租的两居室，现在转租挂出去是5500元，按中介的说法，8月是毕业季，本来就会比较贵一点。”

然而，即使租金水平大涨，汪凯辰还是不愿意降低生活品质，“租过精装修的房子后，没法再忍受老破小，即使租金高一截，还是希望住得舒适。”

与汪凯辰想法类似的租客数量不在少数，多位租房中介对记者表示，租客对房源品质的要求越来越高，尤其是目前精装修品牌公寓以及商住两用的公寓大量投放市场后，租客对普装、居家装修的接受度大大减少，精装、豪装房源即使价格稍贵也更加抢手，这直接导致了不少业主愿意花钱对房源再装修以提升房租水平。

小金对记者表示：“一般来说，业主花个五六千，换一些小家电，整体弄得清爽一些，每个月至少能多租四五百，而且房源更受欢迎，装修的钱一年的租金就补回来了。”

资本多米诺

品牌公寓在市场的占比并不高，但影响却远非规模的比例可以简单概括，尤其是对中高端市场，资本与品牌公寓的入局几乎彻底改变了“玩法”。“以前，绝大多数房源都是各家中介通用的，链家找我爱我家借钥匙，我爱我家找链家问密码，都是很常见的事，包括现在，一些普通的房源我们还是这么操作的。”杭州链家一位从业了五年多的店长对记者说。

在该店长看来，以前各个中介平台也有竞争，但主要是客源上的竞争，在房源上则相对开放，“同样的一套房，谁先租出去了就是谁的本事，比的是效率，靠的是本事。”

随着长租公寓品牌的纷纷入局，竞争的核心点出现了变化，“长租公寓品牌是怎么玩呢，这家先以一个价位在这个小区拿到一个或者几个房源，把这片做活了，整个小区的房源价格噌地一下就上去了，后面的品牌再想进来，业主的心理预期就是涨上去的价位。所以现在好的项目好几家一起抢，谁先拿、拿得多，谁有优势。”

各个热门板块优质房源的租金水平被迅速激活，位于同一小区甚至同一板块的业主心理预期水涨船高。“业主当时是这么说的，‘旁边的酒店公寓，40多平的统一精装修一居室能租到4800，我这个全套实木家具的豪华装修193平方米，按面积算也该租24000一个月吧？’一下子一套原来挂19000的房源就换成了23000。”杭州我爱我家的一名专注高需求租房客户的中介称。

该中介表示，高端租赁市场由于本身房源价格就比较高，同时租赁人群有限，价格一直处于相对稳定的状态，即使租金上涨，涨幅也不会太高，但近一年来，这种平衡被打破了。

大型品牌公寓的入场是重要的催化剂，该中介称，其手中一套近200平方米位于东方福邸小区的高端房源，紧邻大型酒店式公寓项目蓝钻天成，由于该项目装修精良、位置优越、房源热门，大量品牌公寓在该项目中配置了长租公寓。而东方福邸房源业主的定价模式十分简单，参考隔壁品牌公寓的每平方米定价。“业主都是精明人，在他们看来，隔壁的公寓装修不如我、面积不如我、房价更不如我，凭什么反而租金的单价比我高？说白了，以前这些豪宅该怎么定价没有一个很好的标准，大部分都是模糊地有个数，能租出去就租出去了，但现在情况不一样，可以比照的中高端品牌公寓太多了。”中介平台并不排斥这一趋势，一方面，他们收取的中介费更高，另一方面，高端租户也有了心理准备。“其实房租一直在涨，只是最近各种因素集中爆发，大家关注到了而已，毕竟房价在那里摆着，业主本身也是会动涨价念头的，我觉得品牌公寓只是加快了这个节奏而已，不应该被妖魔化。”该中介说。