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绿城加入高周转大军 压缩高端物业欲提速

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近几天,绿城房地产建设管理集团董事长、总经理李军的一段言论引发了广大投资者热烈讨论。在博鳌房地产论坛采访时,李军称,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。谁也不要笑话谁,接下来估计谁都逃不掉。他还表示,由于利润结算有滞后性,未来两年,房企的财务报表会很难看。

李军的言论再加上上个月绿城的一则加速资金回笼内部通知,再次将这家浙系房企龙头推上了舆论焦点。

那么,一向走高品质路线的绿城近年来经营状况如何?周转计划如何安排?拿地布局又有哪些调整?高周转情况下施工速度是否有变化?如何找到速度与质量之间的平衡?就上述问题,《投资者报》记者近日致电致函公司品牌部,有倪姓工作人员称“已看到采访提纲”,但截至发稿记者并未收到回复。

加入高周转大军

目前房地产行业集中趋势明显,融资压力提升,如何迅速扩大规模以免被“吃掉”,以及快速回笼资金减轻资金链压力,都是各家房企努力追求的目标。

一份从绿城内部流传出来的备忘录称,绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。该份备忘录显示,绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

从这份文件可以看出,一向以品质著称的绿城也加入了高周转大军,以应对这些行业压力。

对于绿城的周转速度,其执行董事、执行总裁李青岸曾称,不同产品周转速度将做出不同安排:“为了适应市场,绿城内部产品结构调整为‘262’模式,即20%做高端物业,拿地到开盘一年;60%追求性价比较高的产品,用来提高周转率,这类产品分布在三四线城市和少数二线城市,保持‘5912’的节奏,即5个月开工,9个月开盘,12个月现金流回转,在这一轮调控下,绿城对于这部分产品工期也会稍作压紧,个别项目4个月开工,8个月开盘。并且另外20%是保障房和安置房,主要按照政府节奏推出。”

从这一回应来看,市场竞争高压下,绿城实行的策略是减少高端物业的占比,同时加快速度。

对于产品结构的调整,李青岸表示,“原来高端物业比重高一些,大概40%,此前在三四线城市也有布局,但与市场需求不匹配,这一轮调整之后,高端产品比例有所降低,将性价比高的中端产品比例提高,以便推动销售率、回款率和收益率指标。”

绿城将高端产品比例降低,业界认为,主要是由于限价政策令高溢价产品利润空间缩小。由此绿城也更多部署中端产品。

从这位有中交集团背景执行总裁的发声来看,自2015年5月中交正式入主绿城之后,中交就力求提高绿城的周转速度。在2015年10月,绿城与投资者的沟通会议上,中交建集团执行董事、财务总监傅俊元就曾表示,“绿城固有的问题是库存压力大、开发成本高、持有物业多、管理能力弱。这是绿城坚持高端品质的特性,但也是其发展的障碍。”

此外,绿城总裁曹舟南曾公开表示,早在3年前,绿城中国的执行董事李青岸来到绿城开始,绿城就开始调整财务管控,为企业提速做准备,“以财务利润为核心,加速周转,实现有质量的增长”。而在拿地布局方面,绿城也重点布局一二线城市的核心区、海外和小镇,要求新拓展项目力争做到不沉淀资产、零库存。从这些方面都可以看出,中交入主之后的绿城发展策略的转变。

事实上,在2015年5月中交正式入主绿城后,近三年来绿城的人事架构也大换血。中交集团的份量越来越重。目前绿城的7名董事会成员名单中,有4位均有着中交集团背景。与此同时,上市公司绿城中国和子公司绿城房地产的管控职能被合并,这使得上市公司加强了集权。

从销售情况来看,高周转策略已见成效,2017年,绿城总合同销售金额1463亿元,创历史新高,在克而瑞的销售排名中,绿城以1457.1亿元居第十一位,净利润达到26.7亿元。而对于2019年的合同销售额,李青岸接受采访时曾称,可以做到2000亿元。

周转速度较低

但是,虽然绿城的自身销售额较快增长,但多项财务指标值得注意。

从行业角度来看,绿城的周转速度还是相对较慢。根据亿翰智库统计显示,2017年,绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中,平均存货周转率为0.35,其中,TOP1~TOP20企业2017年平均存货周转率为0.61,比绿城高出0.3。

同时,从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率0.208,而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25,其中,TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41,高出绿城0.2。目前,房地产行业融资难、融资贵已成趋势。从2017年1月开始,房企的公司债都处于停滞状态。2018下半年是公司债的兑付期,房地产企业很可能出现很多债务违约。

查阅绿城的负债率情况,剔除掉预收账款之后,绿城的负债率是逐年下降的,2016年为54.2%,2017年为52.2%,2017年净资产负债率达到46.4%,同比下降11.7%,从负债率方面来看,绿城表现较为平稳。

而在融资成本方面,据资料显示,绿城2017年年底平均融资成本为5.4%,2018年上半年与2017年基本持平。

此外,据2017年年报显示,绿城的银行存款及现金有359.8亿元。目前有8500亿元的货值储备。李青岸认为,目前的净资产负债率是可控的,符合行业水平。且绿城方面曾称:“目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全,远超公司未来一年内到期有息负债。”

从这些数据来看,绿城的资金链状况相对稳健。

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