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清醒点吧!不算公摊面积也不能降低房价

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近期,关于房屋公摊面积的问题引起了舆论广泛争论。这其实是好事,有利于正本清源,让大家认识清楚这个房地产领域与每个人都息息相关的重要问题。

公摊面积定义很简单,就是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。

事实上,开发商也不希望建设太多的公摊,因为这既需要钱,又不是卖点,会让购房者产生抵触心理。可从定义可以看出,公摊面积是一个完善的房地产产品所必须拥有的组成部分,尤其是高层房屋,需要各种因素更多,必须有这些设施,少一样都不行,否则,房子就成了一个没有相关功能的废品。

有人建议,其他省市学习重庆市,完全绕开公摊,以套内面积来计算房屋价格,以此来降低房价。但实际上这是不现实的。重庆房价一直以来比较便宜,一个重要因素是当地政府储备了大量土地且以较低的价格充足供应市场,使得十多年来供需平衡。

房屋面积和价格计算,其实要不要公摊都是一样的,无非成本是摊到整体面积还是套内面积的问题,这和毛坯房和装修房的定价是一样的,羊毛终究出在羊身上,这个成本是跑不掉的。

消费者必须明白,去掉公摊面积,不会降房价,因为公摊面积所产生的成本在那里摆着。所以,即便全国采取重庆模式,采用套内面积计算房价,无非再把每平米的定价提上去而已——因为我们的土地出让是按照整体面积来计算单价的,这就是所谓的楼面地价。如果要改的话,需要土地出让时就要跟着改。

就房地产的实际产品而言,因为容积率的不同,产生的公摊是不同的,别墅最低,也就百分之十,一般多层也就是百分之十五,小高层百分二十左右,高层百分之二十五上下,超高层尤其是塔楼甚至会达到百分之三十。这个已经是约定俗成,再减少就出问题了,规划也通不过。

比如,你把楼梯做得很窄,肯定影响垂直交通。开发商在设计各种产品时基本上大差不差,购房者也是心知肚明,何况这些在销售时还都有公示,所以,公摊面积在中国房地产届实际上不是什么问题。

尤其是一些高层豪宅产品,要求洋房也要带电梯,要求做到一梯一户,要求有亮堂的入户大堂,要求足够多的地下空间,要求值班警卫室也要气派,这些虽然增加了公摊面积,但同时也增加了居住的舒适性,所以富豪们还是愿意买单。

当有些时候计算面积涉及公共利益的时候,为了避免争议,开发商也按照实得面积来计算,比如,冬天的取暖面积,你收多了住户不干。也有些地区非要按整体面积算,无非就是把单价降低,按照套内面积再换算回去,大家便能接受了。

随着中国楼市尤其是一二线城市的豪宅化趋势的强化,公摊面积其实变革的空间不大,但可以继续细化,尤其是分类产品上。

因为公摊面积是销售的抗性因素,购房者谁都希望得到更大的实得面积,所以开发商其实已经做了一些拆解公摊的动作,尤其是南方很多城市。比如,深圳、广州等地楼市,普遍存在赠送面积,很多楼盘直接宣称零公摊,这在别墅产品中更是比比皆是。

比如,笔者在几年前的深圳郊区见过30平的高层大阳台赠送;再比如,一个89平高层户型,在京沪只能是套二,深圳就有这个面积的套四户型,其他两个房间无非就是"偷"出来的面积,这当然也是降低房价的一种方法。

写了这么多无非是想说,公摊其实少不了,也没必要少。因为人们越来越追求居住的舒适性,从洋房普遍加电梯就可以看出来这一趋势。人们需要的是让公摊面积变得更加规范和安全。

(作者系地产从业者)

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