土地流拍的真相：开发商利润率正在筑底

（原标题：土地流拍的真相：开发商利润率正在筑底）

今年土地市场供需分歧加大，流拍率甚于2014年。不过，今年的土地流拍潮与当年那一轮并不相同。

中信建投证券分析师陈慎、刘璐在研报中分析称，2014年的土地流拍潮，是因为市场销售低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱。而当前这一轮背后房产销售比较稳定，流拍蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

时隔四年，再遇土地流拍潮

2014年是近年来流拍量最高的一年，但今年的土地流拍程度更加严重。

中信建投证券在研报中给出了相关数据：以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来流拍率均值7%，高于近轮周期中最低迷的2014年，当时平均流拍率仅4%。从整体流拍规模来看，今年将达到历史峰值。

2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗。但今年前7个月，300城总流拍宗数已达258宗，与2014年同期相比高出了59%。

一线城市的流拍率自去年以来不断上行，今年二季度创下2013年以来最高水平，二线城市与2014年基本持平，三四线城市流拍率也显著高于2014年。?今年一二线城市流拍率峰值在6月，分别达19%和7%， 属于2013年以来的峰值水平。

300城市及各线城市能级的数据均显示，土地溢价率均从去年下半年开始持续下滑，平均楼面价从今年3月开始也出现了下滑。最明显的是一线城市，3-5 月平均跌幅达44%，二线城市自2 月起持续下降，平均降幅12%，仅有三线城市维持增长，但增速也在下行通道。

两轮土地流拍潮有何不同？

中信建投证券发现，这一轮土地流拍潮与2014年存在两点不同：土地供应力度和销售市场热度。

1、土地供应力度

2014年土地供应大幅减少，宅地新增供应建面积同比持续下滑，一季度即呈现负增长，四季度甚至出现单月同比-60%的大幅下滑。

但今年3月以来，新推出的宅地同比持续增长，单月增速基本都在20%以上，个别月份甚至达到80%以上的增长。?

销售市场热度

2014年市场低迷，全国销售面积在四个季度的同比跌幅均超过6%，三季度同比跌幅更是达到14%。

而最近4个季度中市场销售相对稳定，仅去年三季度微跌2%，今年以来单季度同比均为正增长，尤其对于龙头而言， 今年前7个月销售额依然维持30%-40%增速，目前的销售形势依然稳健。

中信建投证券得出结论称：

2014年是因为销售市场低迷导致开发商拿地能力与意愿均十分疲弱。然而这一轮，销售市场稳定，流拍现象的蔓延主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性选择。

他们还认为，尽管此轮土地流拍潮的背景和原因和2014年有所不同，但对于房企而言，积极因素都是一致的，将有望倒逼土地出让环节在定价层面带来更为合理的预期。

同时，结合其对于2018年样本城市新推盘项目的总结，中信建投证券表示，房企的拿地理性化已经逐步影响2018年的销售利润率，这是对于带来此前利润率以及ROE持续回落的预期修正。?

本轮流拍背后：房企利润率筑底，去杠杆下更理性拿地

以下为中信建投证券对于房企利润率及去杠杆下的理性选择的相关分析：

销售利润率正在筑底

1、2018年以来拿地趋于理性，助推房企利润率边际筑底

从我们对17个城市2018年新推项目的梳理，总结在于：

1、入市节奏趋于平稳。15、16、17 年所出让的土地建面占比分别为 16%、20%、17%，整体相差不大，16 年占比略高。去年年末我们去个别热点城市调研，当地研究机构预判今年可推项目中 15 年拿地项目占比高于 16、17 年总和，但从 17 个城市的样本数据来看，这一现象并不普遍，今年一二线城市整体供货节奏较为平稳。

2、2017 年以来利润率持续下滑趋势改善。我们以地价占售价比重衡量项目盈利情况，可以看到 15、16 年 随着地价大幅上行，地价占售价比重也显著提升，15 年所获地块地价占售价比重达 29%，与前三年项目平均水 平上升 11 个百分点，而 16 年这一比值达 38%，同比进一步提升 9 个百分点，即 16 年房企所获地块的利润空间 确实大幅收缩。

但到了 17 年，这一比值为 38%，与 16 年整体已经持平，实际上 17 年土地成本并未下降，但 17 年项目的利润空间有所改善，说明开发商去年的拿地策略已充分考虑政策持续性，18 年项目的地价占售价比重仅 18%， 虽然样本量相对有限，但确实意味着房企销售利润率的见底企稳。

2、二线城市新推盘已经呈现一定程度利润率回升

分城市能级来看，一二线城市呈现明显差异：

一线城市 16 年以后所获地块的占比远低于二线城市，一方面一线城市新增供应较少，旧盘新推的占比更高； 另一方面与成本有关：一线城市拿地楼面价占售价比重逐年递增，16 年项目占比达 47.4%，17 年这一比值直达 62.7%，盈利空间已十分有限。?

从盈利性角度，二线城市能够看到项目盈利性最低的是 16 年所获地块，地价占售价比重为 38%，但 17 年 项目则降至 36 %，同比下降 1.5 个百分点，即 17 年项目的盈利空间有一定改善。严格执行限价的背景下，一线城市所受的影响更明显。

开发商拿地更为理性

从利润角度出发，影响因素之一是限价政策。一线城市自去年下半年以来基本进入全面限价，北上深的新房价格同比不增长已经持续了一年，二线城市以及热点三线城市也开始进入限价时代。8 月 2 日，政治局工作会议上“坚决遏制房价上涨”的提出预示着目前的限价政策将长期执行，“时间换空间”战略拿下高价地的逻辑不再顺畅，房企拿地也更为理性。

影响因素之二，是项目的实际地价。尽管目前土地市场溢价率大幅下降，但实际楼面价下滑幅度有限，这主要因为土地起拍价有所提高，与此同时，项目的隐性成本更高。

融资环境压力

在融资环境收紧、严控资金走向的大环境下，房企各类融资渠道持续受到严格管控，股权融资冻结、公司债受到严格监管、银行贷款更加关注“合规”，资管新规对部分非标渠道的关闭等，且和此前周期不同，在今年 “宽货币、紧信用”的格局下，带来房企融资的剧烈分化。