网易首页 > 财经频道 > 正文

落寞的港资剪影:瑞安人事震荡 重资产模式拖累

0
分享至

落寞的港资剪影:瑞安人事震荡 重资产模式拖累

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

老牌港资房企瑞安房地产有限公司(瑞安房地产0272.HK)近期遭遇人事大地震。

据媒体报道,此番离职的高管名单包括:瑞安管理执行董事、丰诚物业董事长郭庆,瑞安房地产瑞虹新城项目总监及中国新天地事务推广及策略传播总监刘梦洁,成本测量部总监Frankie Lai,瑞安管理(上海)有限公司总经理李剑锋,前瑞虹商业总经理张良军。

郭庆1997年就加入瑞安集团,加入瑞安已经有21年时间,下一站可能是复星。刘梦洁于2001年加入瑞安集团,加入瑞安已经有17年时间,下一站可能是中国人寿。其中,Frankie Lai和李剑锋是香港人。

一位评论人士指出,这批加盟时间久远的老臣们出走,可能意味着瑞安一个时代的彻底结束。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为,部分港资房企发展遇到了瓶颈,不排除高层管理人员有换平台的想法。同时,当前市场行情预期不乐观,也加速了企业内部的换血。

瑞安房地产是港资房企在内地发展的一个缩影。过去数十年间,以瑞安房地产、九龙仓恒隆长实等为代表的港资房企涌入内地掘金,曾引领中国房地产市场发展方向。不过近年来,随着内地房企的异军突起,港资企业逐渐显露出颓势,包括恒隆、新世界、汤臣、长实等多家企业均在陆续减持内地项目,辉煌不再。

重资产模式拖累

瑞安房地产于1984年进入内地,至今已经发展34年。这家老牌港资房企早已进入而立之年,老臣们的相继离开,似乎让其遭遇了一次重挫。

较早进入内地市场的瑞安房地产,采取“低价囤地缓慢开发”的重资产模式,以吃透土地溢价,并大量布局旧改和商业地产物业而闻名,其中最具标志性的项目当属上海新天地,以及上海卢湾区旧改项目。

值得注意的是,住宅开发及旧改等大型发展项目需要长期的投资和更长的发展周期,给现金流、短期盈利能力和回报带来压力。作为一贯以财务保守闻名的港资房企代表,瑞安房地产的净资产负债率曾达到87%的高峰。须知,大部分香港开发商对净资产负债率的控制线是在20%~30%。

从2013年开始,瑞安房地产不得不抛售内地物业以回笼资金。2013年11月29日,瑞房以24.12亿元将重庆天地写字楼售予阳光保险集团股份有限公司。同年12月4日瑞安房地产向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业,套现34亿元。12月13日,瑞安建业以11.68亿元出售沈阳项目二期。

在继续出售物业的同时,2015年,瑞安房地产开启了轻资产策略。2017年,瑞安房地产还先后出售了重庆天地、大连天地、上海创智天地和瑞虹新城等项目股权。据财报数据显示,瑞安房地产2017年资产处置额达到109.51亿元。

随着抛售物业资金的快速回笼,瑞安房地产负债率开始大幅度下降。2017年,其净资产负债率下降到51%。

家族治理结构弊端

瑞安的一名老员工这样形容瑞安房地产:“它就像一艘缺了掌舵者的船。”

据了解,现任香港贸易发展局主席的罗康瑞几乎很少管理瑞安的工作。

值得一提的是,港资房企战略普遍过于财务指标化,组织效率,业务审批,流程精细度过于复杂,最终导致流程效率太低,很多内地一线的工作方案都得香港总部审批,效率很低,对一线放权不足,最终带来整个组织的效率低下。

2015年,罗康瑞有意把女儿罗宝瑜推向台前。曾经辅佐罗康瑞的“老臣们”皆在为罗宝瑜的登场让路。2015年6月26日,黄勤道不再担任瑞房执行董事、董事总经理及财务委员会及投资小组委员会成员。7月31日,瑞安房地产宣布,尹焰强已辞任公司执行董事、董事总经理及财务总裁。2015年12月31日,已供职瑞安集团40余年的瑞安副主席兼董事总经理蔡玉强退休。

据了解,罗宝瑜于2012年8月加入瑞安集团,为中国新天地执行董事,并负责管理日常事务,包括商业、企业传讯及推广、资产管理、产品发展及企业事务等事宜。

目前,罗宝瑜担任瑞安管理(上海)有限公司执行董事以及中国新天地副主席,并协助主席负责领导公司发展策略。

据悉,罗宝瑜领导公司发展策略以来并没有大的实际性动作,罗掌权后亦很少在上海露面。

不过,此前沉寂多年的瑞安房地产在7月5日联合太保寿险、永业集团,以136.1亿元的总价拿下上海史上总价第三高土地——新天地商办地块,楼面价约为44963元/平方米,溢价率为0.22%。

据瑞安房地产同日发布的公告称,该项目成立的合资公司中,太保寿险拥有70%股权,SODH(瑞房全资子公司)拥有25%股权,上海永业拥有5%股权。合资公司的注册资本由各股东根据股权比例分配以现金支付,合资公司董事长由太保寿险委任。瑞安房地产仅具有小股东身份,对此公告中表示“符合轻资产业务策略”。

早在2012年,作为瑞安集团的重要支柱中国新天地就宣称要分拆上市,六年时间过去,中国新天地分拆上市仍未有具体时间表。

一位业内人士指出,从管理层的组织架构看,瑞安要反思一点,即在核心管理团队培育方面下功夫,这样才可以实现管理方面的稳定。

落寞的港资背影

论房地产发展史,港资房企是内地房企的师傅,不过内地开发商用短短10多年时间就走完了香港50年房地产开发的历史。

近年来,港资房企的市场竞争优势及发展空间变得越来越小。内地开发企业产品开发能力甚至已经赶超港资,港资房企产品已不具备完全的竞争优势。

港资房企发展困局的造成,一是面对房地产行业的超级风口固执选择保守策略。二是风险胃口很低,但利润胃口却很大。同时,港资不再享受国家特殊政策与税收优惠。

上述业内人士表示,港资房企在内地市场的发展面临很多困惑,最主要的是好地块难拿且盈利空间压缩。

高利润逻辑决定了能举牌的地价必须控制在低价位,这就是为什么内地开发商容易拿到地,港资房企拿不到土地的核心原因。所以过去5年,港资房企在公开拍卖市场拿到地寥寥可数。

在战略布局上,港资房企也存在失误。“港资在三四线城市广泛布局,本身也和此类企业的品质地产开发思路存在错配,所以进入这些城市后陷入了运营困境。实际上当前对于它们来说,必须反思业务策略,尤其是在高周转及其他战略方面。”上述业内人士认为。

港资房企在内地大展拳脚10多年之后,以2013年李嘉诚开始出售内地资产为标志。深耕多年的瑞安、恒隆、新世界、汤臣、长实等多家企业均陆续减持内地项目。

港资房企排名最靠前的九龙仓第一副主席周安桥曾经在公开采访中表态,“我们不是撤离,我们是被市场挤走的。”

如今,随着瑞安房地产的人事震荡,也折射出港资房企内地投资逻辑的落寞,港资房企寻求调整与突破的道路艰难而险阻。

相关推荐
热点推荐

买苹果手机收到苹果味酸酸乳女子:苹果欲补发或退款,未接受

澎湃新闻
2021-03-01 18:16:01

“小马云”返乡记

时代周报
2021-03-01 19:57:11

坚守15年的拉面哥,“死”于自媒体

酷玩实验室
2021-03-02 10:47:31

台湾不准大陆600多项农产品进口!绿营竟妄想找WTO告状

海峡导报社
2021-03-02 09:45:08

“孔雀公主”金巧巧的上位史,和她背后的神秘大佬

我是愈姑娘
2021-02-28 22:06:24

少妇连遭性侵 ,最后却要求男方不戴套,是太舒服还是?

身边的刑法故事
2021-03-02 15:46:12

吴孟达去世三天,片酬曝光,被骂上热搜:“骗子,活该!”

走走道就疯了
2021-03-02 14:12:51

98年西安辣妹医生,F杯木瓜胸型长相甜美身材撩人,病人点名找她

肚皮健身
2021-03-02 13:45:26

“京圈皇后”徐静蕾的多情秘史

我是娱有理
2021-03-01 20:47:36

郑爽被封杀一个月后,又一女星翻车:被骂滚出娱乐圈的她经历了什么

开心娱乐局
2021-03-01 13:38:38

他曾身家218亿,为员工买430套房;如今欠债13亿,靠众筹治病!

黑猩猩智库
2021-03-01 23:37:18

快递员工资条1万多,实发只剩56块?当事人:自己还要倒贴油费

中国国际教育电视台
2021-03-01 09:45:14

又一张张喂奶照火了!

TOP6000摄影网
2021-03-02 12:59:30

同房后这一情况很危险,太多姑娘却误把它当高潮!

第十一诊室
2021-03-02 10:45:36

疫情如何结束?钟南山、高福、张文宏、吴尊友共同发声

环球网资讯
2021-03-02 13:27:27

中国智能触屏黑板被赞爆!外国人酸了:呵呵,这是我们20年前玩剩下的....?

INSIGHT视界
2021-03-02 08:19:38

这活动来了半个娱乐圈,明星大型茶话会上演,圈里关系一目了然?

会火
2021-03-02 09:32:14

现在拉面哥已经被网红们逼得走投无路了

假装是天堂
2021-03-01 21:57:00

3男3女科学家共处封闭仓一年,出来后整个人麻木,没有隐私

科学蓝
2021-02-28 07:37:42

路易威登、芬迪宣布永久关闭香港高档商场的门店

边际实验室
2021-03-02 11:30:38
2021-03-02 16:41:06

财经要闻

头条要闻

全国首案!因一时激愤 女子从三楼连扔2把菜刀被判刑

头条要闻

82岁老人与2女子网恋3年被骗12万 "女友"身份不简单

体育要闻

19年不胜屈辱终结!哈登率篮网创历史

娱乐要闻

王鸥穿长裙秀身材 眉眼间显熟女范

科技要闻

特斯拉全自动驾驶要来了!马斯克:Q2推出

汽车要闻

奥迪RS e-tron GT亮相 续航472km/年内入华

态度原创

艺术
旅游
亲子
本地
公开课

艺术要闻

苏州博物馆西馆10月开放

旅游要闻

火车票仅需11.5元,沿途风景让你看不够

亲子要闻

高圆圆女儿抓周啦!看清孩子手里的东西后 爷爷苦笑

本地新闻

多少幼儿园老师年纪轻轻就疯了?

公开课

中国人最受不了的饮料,它排第一

×