落寞的港资剪影：瑞安人事震荡 重资产模式拖累

（原标题：公司丨落寞的港资剪影：瑞安人事震荡）

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

老牌港资房企瑞安房地产有限公司（瑞安房地产0272.HK）近期遭遇人事大地震。

据媒体报道，此番离职的高管名单包括：瑞安管理执行董事、丰诚物业董事长郭庆，瑞安房地产瑞虹新城项目总监及中国新天地事务推广及策略传播总监刘梦洁，成本测量部总监Frankie Lai，瑞安管理（上海）有限公司总经理李剑锋，前瑞虹商业总经理张良军。

郭庆1997年就加入瑞安集团，加入瑞安已经有21年时间，下一站可能是复星。刘梦洁于2001年加入瑞安集团，加入瑞安已经有17年时间，下一站可能是中国人寿。其中，Frankie Lai和李剑锋是香港人。

一位评论人士指出，这批加盟时间久远的老臣们出走，可能意味着瑞安一个时代的彻底结束。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，部分港资房企发展遇到了瓶颈，不排除高层管理人员有换平台的想法。同时，当前市场行情预期不乐观，也加速了企业内部的换血。

瑞安房地产是港资房企在内地发展的一个缩影。过去数十年间，以瑞安房地产、九龙仓、恒隆、长实等为代表的港资房企涌入内地掘金，曾引领中国房地产市场发展方向。不过近年来，随着内地房企的异军突起，港资企业逐渐显露出颓势，包括恒隆、新世界、汤臣、长实等多家企业均在陆续减持内地项目，辉煌不再。

重资产模式拖累

瑞安房地产于1984年进入内地，至今已经发展34年。这家老牌港资房企早已进入而立之年，老臣们的相继离开，似乎让其遭遇了一次重挫。

较早进入内地市场的瑞安房地产，采取“低价囤地缓慢开发”的重资产模式，以吃透土地溢价，并大量布局旧改和商业地产物业而闻名，其中最具标志性的项目当属上海新天地，以及上海卢湾区旧改项目。

值得注意的是，住宅开发及旧改等大型发展项目需要长期的投资和更长的发展周期，给现金流、短期盈利能力和回报带来压力。作为一贯以财务保守闻名的港资房企代表，瑞安房地产的净资产负债率曾达到87%的高峰。须知，大部分香港开发商对净资产负债率的控制线是在20%~30%。

从2013年开始，瑞安房地产不得不抛售内地物业以回笼资金。2013年11月29日，瑞房以24.12亿元将重庆天地写字楼售予阳光保险集团股份有限公司。同年12月4日瑞安房地产向中国人寿信托出售兴建中的上海商业物业，套现34亿元。12月13日，瑞安建业以11.68亿元出售沈阳项目二期。

在继续出售物业的同时，2015年，瑞安房地产开启了轻资产策略。2017年，瑞安房地产还先后出售了重庆天地、大连天地、上海创智天地和瑞虹新城等项目股权。据财报数据显示，瑞安房地产2017年资产处置额达到109.51亿元。

随着抛售物业资金的快速回笼，瑞安房地产负债率开始大幅度下降。2017年，其净资产负债率下降到51%。

家族治理结构弊端

瑞安的一名老员工这样形容瑞安房地产：“它就像一艘缺了掌舵者的船。”

据了解，现任香港贸易发展局主席的罗康瑞几乎很少管理瑞安的工作。

值得一提的是，港资房企战略普遍过于财务指标化，组织效率，业务审批，流程精细度过于复杂，最终导致流程效率太低，很多内地一线的工作方案都得香港总部审批，效率很低，对一线放权不足，最终带来整个组织的效率低下。

2015年，罗康瑞有意把女儿罗宝瑜推向台前。曾经辅佐罗康瑞的“老臣们”皆在为罗宝瑜的登场让路。2015年6月26日，黄勤道不再担任瑞房执行董事、董事总经理及财务委员会及投资小组委员会成员。7月31日，瑞安房地产宣布，尹焰强已辞任公司执行董事、董事总经理及财务总裁。2015年12月31日，已供职瑞安集团40余年的瑞安副主席兼董事总经理蔡玉强退休。

据了解，罗宝瑜于2012年8月加入瑞安集团，为中国新天地执行董事，并负责管理日常事务，包括商业、企业传讯及推广、资产管理、产品发展及企业事务等事宜。

目前，罗宝瑜担任瑞安管理（上海）有限公司执行董事以及中国新天地副主席，并协助主席负责领导公司发展策略。

据悉，罗宝瑜领导公司发展策略以来并没有大的实际性动作，罗掌权后亦很少在上海露面。

不过，此前沉寂多年的瑞安房地产在7月5日联合太保寿险、永业集团，以136.1亿元的总价拿下上海史上总价第三高土地——新天地商办地块，楼面价约为44963元/平方米，溢价率为0.22%。

据瑞安房地产同日发布的公告称，该项目成立的合资公司中，太保寿险拥有70%股权，SODH(瑞房全资子公司)拥有25%股权，上海永业拥有5%股权。合资公司的注册资本由各股东根据股权比例分配以现金支付，合资公司董事长由太保寿险委任。瑞安房地产仅具有小股东身份，对此公告中表示“符合轻资产业务策略”。

早在2012年，作为瑞安集团的重要支柱中国新天地就宣称要分拆上市，六年时间过去，中国新天地分拆上市仍未有具体时间表。

一位业内人士指出，从管理层的组织架构看，瑞安要反思一点，即在核心管理团队培育方面下功夫，这样才可以实现管理方面的稳定。

落寞的港资背影

论房地产发展史，港资房企是内地房企的师傅，不过内地开发商用短短10多年时间就走完了香港50年房地产开发的历史。

近年来，港资房企的市场竞争优势及发展空间变得越来越小。内地开发企业产品开发能力甚至已经赶超港资，港资房企产品已不具备完全的竞争优势。

港资房企发展困局的造成，一是面对房地产行业的超级风口固执选择保守策略。二是风险胃口很低，但利润胃口却很大。同时，港资不再享受国家特殊政策与税收优惠。

上述业内人士表示，港资房企在内地市场的发展面临很多困惑，最主要的是好地块难拿且盈利空间压缩。

高利润逻辑决定了能举牌的地价必须控制在低价位，这就是为什么内地开发商容易拿到地，港资房企拿不到土地的核心原因。所以过去5年，港资房企在公开拍卖市场拿到地寥寥可数。

在战略布局上，港资房企也存在失误。“港资在三四线城市广泛布局，本身也和此类企业的品质地产开发思路存在错配，所以进入这些城市后陷入了运营困境。实际上当前对于它们来说，必须反思业务策略，尤其是在高周转及其他战略方面。”上述业内人士认为。

港资房企在内地大展拳脚10多年之后，以2013年李嘉诚开始出售内地资产为标志。深耕多年的瑞安、恒隆、新世界、汤臣、长实等多家企业均陆续减持内地项目。

港资房企排名最靠前的九龙仓第一副主席周安桥曾经在公开采访中表态，“我们不是撤离，我们是被市场挤走的。”

如今，随着瑞安房地产的人事震荡，也折射出港资房企内地投资逻辑的落寞，港资房企寻求调整与突破的道路艰难而险阻。