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绿城中国负债1900亿双线救援 代建凶猛四地现维权

2018-07-19 06:57:00 来源: 中国经济网 举报
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(原标题:绿城中国负债1900亿双线救援 代建凶猛四地现业主维权)

中国经济网编者按:近日,有媒体报道称,绿城中国(03900.HK)要求员工加快销售,坚决执行“早销,多销、快销”的策略。同时,加大应收款项回款力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示,近三年及2018年一季度,其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。

而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示,近三年和2018年一季度,其经营活动产生的现金流净额分别为7.24亿元、18.35亿元、-138.39亿元和-68.90 亿元。

截至2018年一季度末,绿城的货币资金为270亿元,而其负债为1933.66亿元。基于负债率与现金流情况,绿城中国在本月有两宗举措:一是内部全面加速回款要求,二是一周内两度和银行订立贷款协议。

7月初,绿城中国一周内共获授予14亿美金低息无抵押贷款,均用于公司现有境外债务再融资。7月3日,绿城中国发布公告,公司与若干香港主要银行订立贷款协议,获予一笔8亿美金银团贷款。7月9日,绿城中国发布公告,绿城中国及其若干附属公司与中国银行(香港)有限公司订立贷款协议,获美金6亿元双边贷款。

中交集团成为公司第一大股东后,公司进行一系列的转型动作,逐步去化三四线城市的项目,回归核心的15 个一二线城市,产品设计贴近市场需求,推出“轻资产”模式的代建管理服务。于绿城中国而言,轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务;其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看,绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。

公告显示,今年1-5月,包括代建业务在内,绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元,代建项目所取得的销售金额为236亿元,占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

业内人士指出,代建的房屋通常冠之以代建企业的名字,如果房屋出现质量问题,业主们首先投诉的往往是代建商。

在前不久,杭州绿城富春玫瑰园、青岛绿城郁金香岸、即墨中航绿城?理想城三个样本项目登上了中国房地产报“315”期间发布的《2017年中国百强房企项目工程质量黑榜》,外立面开裂、房屋渗水、墙体空鼓是上此黑榜的主要问题。

但在代建业务提速中,绿城曾经坚守的品质防线却难守周全。今年5月份,绿城位于六安的项目遇到业主横幅抗议。 据中国经济网不完全统计,近一年内,山东济南章丘中康绿城百合花园小区、山东青岛李沧绿城郁金香岸、安徽六安城南绿城花园也均发生过业主维权。

现金流持续收紧 一季度末负债1933.66亿元

据腾讯新闻报道,绿城房地产集团有限公司近三年和2018年一季度的负债率一直呈上升的态势。数据显示,近三年及2018年一季度,其合并口径资产负债率分别为80.56%、82.13%、84.76%和84.91%。

而绿城的现金流也一直在收紧。公开数据显示,近三年和2018年一季度,其经营活动产生的现金流净额分别为7.24 亿元、18.35 亿元、-138.39 亿元和-68.90 亿元。

查询绿城最新向交易所提交的债券募集说明书发现,近一年及2018年一季度,绿城现金流量净额下降至负数,主要因公司2017 年度新增购买北京、广州、杭州等一、二线城市土地支付的土地款较多所致。

与此同时,绿城的存货和存货资产比一直在攀升,2015 年-2017 年末,绿城存货余额分别为526亿元、716亿元和1191亿元,占总资产的比例分别为45.61%、50.36%和56.78%。

其中,绿城在三四线城市的存货影响到公司的盈利。

2017 年末绿城针对诸暨绿城广场项目、合肥翡翠湖玫瑰园项目、舟山岱山蔚蓝公寓项目、大庆御园项目、奉化玫瑰园项目、杭州蓝庭项目、台州玫瑰园项目、新泰玉兰花园项目和青岛理想之城项目,分别计提存货跌价准备324.28 万元、185.62 万元、1024.55 万元、4431.69 万元、7537.76 万元、15591.50 万元、4205.11 万元、1564.54 万元和3767.96 万元。

绿城方面称,如果公司未来不能持续保持三四线城市去化力度,将对公司经营业绩和持续发展造成不利影响。

截至2018 年3 月末,绿城在建及拟建项目共89 个,这给绿城也带来了较大的资金支出压力。

绿城子公司数量较多,截至2018 年3 月末,部分子公司为亏损状态,其中诸暨市越都置业有限公司亏损原因为商品房成本较高,亏损销售。

截至2018年一季度末,绿城的货币资金为270亿元,而其负债为1933.66亿元。

据中国经营报,绿城中国2015年资产负债率为74.63%,2016年资产负债率为76.84%,2017年资产负债率为80.16%。,资产负债率一直处于上升趋势。

“这里的负债率数据是按照一般的负债率计算的(即含预收账款),但是房地产行业情况特殊,未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法,统计资产负债率时都不将预收账款计算在内。剔除掉预收账款之后,绿城中国的负债率是逐年下降的,2016年为54.2%,2017年为52.2%;另外,2017年绿城中国净资产负债率达到46.4%,同比下降11.7%,处于行业较好水平。”绿城中国方面表示。

绿城中国内部全面加速回款要求

据中国房地产报报道,7月2日午间,博社消息称,绿城中国近日对内发布了《关于全面加强内源性现金流管理的通知》(以下简称《通知》),要求各子公司、项目公司必须着力加快销售去化,加速资金回笼,严格控制支付;要“倾尽一切努力、调动一切资源,尽早实现预售价格的突破,确保预售证顺利申领”;对于不受中国限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,并严格控制付款。

《通知》发布在各地调控升级不断、三四线城市棚改政策调整、上半年房企业绩发布以及绿城中国刚刚完成新一轮内部架构调整这个敏感当口,让这家曾经徘徊在悬崖边缘几经努力终回正轨的“贵族”房企的新动作引发市场猜疑――绿城中国负债居高不下、资金链出现问题?高周转是否意味着品质的下降?“绿城已不再是绿城”等声音四起。

绿城此次所发的通知,全文千余字,分为三个部分,分别是“全力加快销售去化、全面加速回笼资金、控制支付节奏”。

在全力加快销售去化方面,绿城强调不受限价政策影响的项目:必须按原计划全力推进新增房源供应,节点尽可能提前;重点梳理原计划2019年供货的房源,工程等各项节点围绕尽早达到销售条件倒排,全力争取提前至2018年开盘销售。因限价政策影响预售证申领的项目:倾尽一切努力、调动一切资源,尽早实现预售价格的突破,确保预售证顺利申领。

在全面加速回笼资金方面,绿城要求提升销售回款率,抓紧回收应收款。

在控制支付节奏方面,要求各项目公司严格执行集团5月14日下发的《工程款支付计划》,合理控制支付节奏和支付额度,严禁合同外支付及超进度支付,在不影响工程进度的前提下,尽可能将付款节点安排在2018年7月1日之后。

对于引发外间的关注,绿城进行了回应,表示关于公司内源性现金流的管控安排是每半年度进行的常规管理动作。目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全,远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好,近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平,不但完全满足公司正常经营需要,而且能够有力保障公司的发展需求。

另外,为了适应行业和市场的变化,绿城近年来在力保产品品质的基础上,提出了进一步加强经营意识、提高周转率的运营要求。通过定期组织各项目公司盘点供货、销售、回款等举措,有效保障公司经营指标的达成。

一周内获14亿美元低息无抵押贷款 均用于偿还海外债务

据证券日报报道,7月3日,绿城中国公告宣布,公司与汇丰银行等香港18家主要银行签订总金额为等值8亿美元、年利率按HIBOR/LIBOR+2.565%的三年期无抵押贷款协议。该笔贷款将主要为公司现有境外债务再融资,贷款将于贷款协议日期起计36个月内最终还款日期前分期偿还。

绿城本次银团贷款获得香港大部分有规模银行的热烈响应,成功取得各家参贷银行承诺下单金额合共超过10亿美元,经综合考虑目前境外债务到期情况及实际资金需求后,最终确定借款金额为8亿美元。

这次贷款年利率是按2.565%加上香港银行同业拆息(HIBOR)(就港元贷款而言)或伦敦银行同业拆息(LIBOR)(就美元贷款而言)的总和,相比公司打算提早赎回的LIBOR+3.13%银团贷款利率大幅下降56.5个基点,有助优化公司的融资结构和降低借贷成本。

据观点地产网报道,绿城中国控股有限公司7月9日公告称,绿城中国作为借款人与贷款人中国银行(香港)有限公司订立共6亿美元的无抵押双边贷款协议。

根据该协议,绿城中国获授予一笔3亿美元为期三年无抵押定期贷款,贷款成本即年利率相等于按2.80%加上于相关日期的伦敦银行同业拆息(LIBOR)的总和;以及另一笔3亿美元为期五年定期贷款,年利率相等于按3.30%加上相关日期的LIBOR的总和。

对于该贷款用途,绿城中国表示主要为公司现有境外债务再融资。

摆脱资源资金依赖症 轻资产模式首先是代建业务

据中国经营报报道,中交集团成为公司第一大股东后,公司进行一系列的转型动作,逐步去化三四线城市的项目,回归核心的15 个一二线城市,产品设计贴近市场需求,推出“轻资产”模式的代建管理服务。另外,中交集团还能带来财务上的支持。绿城的转型任重道远。

回顾近几年的发展历程,绿城一方面坚持去化三四线城市的存货,一方面也在进行组织架构的调整。

近日记者获悉,绿城中国内部进行了架构和人员的调整,明确了轻重资产战略,即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地。

据北京商报报道,在绿城中国的新构架中,五大轻资产集团这些非房地产业务多数由绿城中国创始人宋卫平一手提拔的高管负责,对此,有业内人士分析认为,管理层们或正在谋划一场资本层面的操作,轻资产业务独立上市或是最终意图。“绿城中国在业务细分领域做大规模后,很有可能通过资本方式进行运作。”同策咨询研究中心总监张宏伟如是评价。

严跃进也表示,对于绿城中国而言,五大轻资产集团独立上市是未来一个大的趋势,也有助于房地产市场的专业化运营,同时有助于提升企业价值。

资料显示,与宋卫平一起创业的高管们,借助绿城平台孵化房产以外的业务,再被资本市场认可后,批量制造千万富翁的路径也有过先列。以绿城中国高管个人创业公司绿城鼎益、绿城时代被绿城中国收购案例作为参考。一天内,绿城就诞生了曹舟南、应国永两位亿万富翁和封晓康、李海荣、刘玉明以及余海涛等数十位千万富翁。

对于绿城中国五大轻资产集团是否会独立上市一事,上述绿城中国负责人表示,“除传统地产开发外,绿城中国会对轻资产产业进行探索,不过轻资产产业需要培育,是绿城中国未来发展的依托。不过,公司内部暂时没有将轻资产集团独立上市的打算,上市预期仍较为遥远”。绿城方面强调,该公司“轻重并举”是为了推动公司发展动能,从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变,同时提升风险管控能力,减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

虽官方并未盖章,但是独立上市计划并非不可期。实际上,“轻资产”正在成为绿城中国的主要战略。早在去年,曹舟南就曾对外表示,通过土地增值获得红利的模式已经失去了效用,未来2-3年是房地产行业最棘手、复杂、难受的时期,再之后则有机会。当时,曹舟南就曾提到,“抛开有质量的增长而追求规模是很危险的”,因此绿城中国正在由“开发商”向“服务商”转型,同时进一步让资产变轻。

于绿城中国而言,轻资产的途径首先是已经成熟的代建业务;其次就是把一些不能覆盖成本的资产进行出售。而从上述五大轻资产集团看,绿城中国更多的是在挖掘产业链上的更多可能。

提速代建业务 失守品质底线?

据蓝鲸财经报道,在传统房地产业务提速缓慢进程中,绿城代建业务产生的高额净利润,则成为中交集团较为看好的板块。2016年开始,中交集团便开始对绿城代建业务进行大举整合,在2016年6月,绿城中国宣布,以9.49亿元收购宋卫平以及其他股东手中的蓝城代建资产全部股份,同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。由此,宋卫平手中的蓝城仅剩下养老、农业、健康部分。同时,又对旗下代建业务资产绿城鼎益、绿城时代等公司进行了多笔股权收购,最终成立了绿城管理服务集团,用以发展绿城代建业务。

公告显示,今年1-5月,包括代建业务在内,绿城前5月累计取得合同销售金额约587亿元,代建项目所取得的销售金额为236亿元,占总销售金额的40.2%。其代建业务的价值由此可见一斑。

业内人士指出,代建的房屋通常冠之以代建企业的名字,如果房屋出现质量问题,业主们首先投诉的往往是代建商。那么,代建业务存在的问题会否对绿城品牌口碑带来负面影响?答案无疑是是肯定的。

山东济南章丘中康绿城百合花园小区:在建楼房因质量问题遭遇业主维权

据经济导报报道,近期,位于章丘的中康绿城百合花园小区在建楼房因质量问题遭遇业主维权。

该项目官方微信公众号近日发布了“致业主的一封信”表示,百合花园9#、14#、15#、16#楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题,并承诺对相关问题予以整改,“若整改仍未达到合格标准的构件,予以拆除重建处理”。

这封信的落款为“济南中康房地产开发有限公司”。这让有的购房者心里有些疑惑。

“当初是出于对大品牌房企的信任买的这房子,但现在又有种说法是,这其实不是纯绿城的项目。济南有那么多绿城项目,到底哪个是真绿城?”有购房者对记者说。

据济南时报报道,业主张峰(化名)提供了一份在济南中康房地产开发有限公司公示的第三方对混凝土强度检测结果的图片。图片中显示,在多处检测构件中,设计强度数值理应为30及以上,然而在实际检测强度计算的结果中,多处构件分别出现了21.9、17.1、25.6等数值。章丘区质监站相关负责人解释,这样的结果的确能够证明混凝土强度不足的问题。

5日18:11,在“中康绿城百合花园”微信公众号中,济南中康房地产开发有限公司再次发布“致业主的一封信”。信中表示,百合花园9、14、15、16号楼部分楼层在施工过程中确实出现了质量问题。

6日,济南中康房地产开发有限公司一钱姓负责人表示,在2017年11月中旬的检查中,发现9、14、15、16号楼的个别楼层出现裂缝,要求施工单位停工后,已联系山东建筑大学工程加固研究院及山东省建筑工程质量监督检验测试中心分3批次对问题楼层鉴定检测,“我们从今年5月开始按整改方案施工,业主发现的是施工过程中的现象。”

该负责人表示,目前整个小区都已停工,并在6日、7日与业主代表协商,选定3家第三方鉴定机构,同时对小区剩余的未检测楼层进行检测。检测结果将通过微信公众号公示,对不合格处进行整改,“整改后还不合格,我们就把这部分拆除重建。”

4日,另一位朱姓负责人曾表示,如在2020年10月31日前交房时仍不合格,将按合同进行退房、退款处理。

6日,章丘区工程质量与安全生产监督站相关负责人表示,去年9月对该小区部分楼层进行抽查,但当时尚未施工到问题楼层。去年11月中旬,项目参建单位发现质量问题后,自行寻找相关资质单位检测、整改,但并未上报,“我们是7月3号才得知混凝土的质量问题。项目参建单位在发现问题后本应在20天内上报,我们后续也会对此作出处罚。”

该负责人表示,5日下午,已约谈百合花园的建设、监理、施工单位相关负责人及项目部管理人员,要求该小区全面停工、检查,“明后天施工单位和业主代表选定相关质检单位进行检查,并出具处理建议。我们也会监督项目整改,并要求全程公示。”

“我们也担心他们用的这批混凝土都存在问题。”该负责人表示,目前已将中康绿城百合花园施工方在章丘区内所有在建工地进行停工处理,在其自查后组织督察组进行检查,合格后方可再次开工。

山东青岛李沧绿城郁金香岸:漏成水帘洞

据半岛网报道,4号的一场中雨,让山东青岛李沧区的绿城郁金香岸项目的业主们慌了神。包括1号楼、4号楼等在内的房子出现漏雨,顶层的业主墙面被水泡,其中,整个小区东户的业主普遍存在渗漏情况。业主们质疑,绿城郁金香岸房子质量存在问题。为维护自己的权益,已有业主冒雨到项目现场统计住房渗漏情况,准备与开发商交涉。

4号,山东青岛一场不期而至的中雨,把交付刚刚两个月的绿城郁金香岸项目质量问题给“淋了出来”。业主们发现,由于楼顶防渗措施不到位,导致顶楼的住房出现漏水,整个小区的东户墙壁渗漏严重。其中,以1号楼和4号楼最为严重,1号楼和4号楼的几个单元楼梯从顶楼就开始漏水,一直漏到一楼,楼梯成了“水帘洞”。

“我们高价买绿城的房子买的是品牌、是信誉,可是绿城用这样的房产质量对待我们,愧对他们自己的业界良心。”1号楼的业主刘先生说,"必须要给业主们一个交待,这次刮东风东边漏,下次刮南风南边的窗不会幸免,我们要求这次不管漏的窗还是没漏的必须一起维修、重新打胶密封。"

据4号楼一单元的业主反映,4号楼一单元104平方米的户型全出现进水情况,由于无法进入二单元,但由于二单元的朝向与一单元相同,估计也不能幸免。而更糟糕的是1号楼,楼梯间从19楼道底层一直在哗哗滴水,堪称水帘洞。

据业主介绍,绿城郁金香岸项目是去年12月31日开始交的房子。“买房时合同上写明的是今年6月份前交房,当时就有业主们质疑,工期赶这么快,会不会给项目埋下质量隐患。”4号楼业主王女士说。

除了房子、窗台、楼梯间出现漏雨问题外,整个绿城郁金香岸的小区排水也成了问题。记者在现场看到,小区的北门已经无法进出,小区内和围墙周边挤满了雨水,根本无法进出。

山东青岛即墨中航绿城?理想城:皇家园林变水泥地业主维权

据鲁网报道,《2017年百强房企工程质量黑榜》公布,即墨中航绿城理想城因外立面裂痕、部分单元楼梯开裂和掉渣、墙面空鼓原因登上全国工程质量黑榜。

据了解,中航绿城理想城是由中航及绿城联合开发项目,该项目开发商为青岛绿富房地产开发有限公司,于2016年11月底交房。中航的资金实力和绿城的过硬品质,为楼盘打响了知名度,但是质量问题实在令人深思。

据半岛网报道,即墨中航绿城理想城玫瑰园业主投诉,购房时开发商一直宣称小区皇家园林景观绿化“四季常青、三季有花、两季有果”,很多业主就是轻信了开发商的宣传才花高价购买了房子,但最近业主到工地发现实际根本不是开发商说的那样,按照开发商原来的规划业主楼下建的竟然是羽毛球场、篮球场,而这种规划开发商卖房时并没有告诉业主,这让业主很崩溃。

得知自家楼下建的是羽毛球场、篮球场,不少业主找到开发商要求更改规划,虽然最终开发商同意羽毛球场、篮球场等不建了,但规划原址并没有恢复绿植,取而代之的是一大片硬水泥地面。  .

“开发商给业主的答复是:目前的宽度和规格都是严格按照消防部门要求建的。”一前来维权的业主说,羽毛球场、篮球场等经过业主的维权不建了,原址改成了园区步行道,可这步道足有十米宽,除去步行道,园区能用于园林绿化的场地就所剩无几了,打了折的园林绿化让业主难以接受。

安徽六安城南绿城花园:业主抗议维权

据六安新网消息,六安市城南绿城花园小区,2013年入住直到现在还没有拿到房产证,甚至有几栋还没有交房、小区没有配电间和消防、墙体破裂脱皮直接坠落。买到这样的房子实在糟心,和开发商反映总是被一拖再拖,周边后盖的小区都已经入住,他们这里连房子还没有交完。据了解,目前部分业主已经拿起了法律武器维权。

netease 本文来源:中国经济网 责任编辑:王晓武_NF
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