6月27日晚10点，晚霞还弥漫在人们的朋友圈，街头的余热尚未散去。陈东（化名）与他的三五名伙伴早早地在通州通胡大街离链家和千氏地产100多米的地方支起摊位，对面是华联超市。与这条街上其他卖水果和花草的摊贩不一样，陈东他们兜售的是香河楼盘。
“首付28万元”的广告牌吸引三三两两的过路人前来围观咨询。西装革履和鸡血满满是房产销售人的标配，已经是守到夜里十点，他们无半点去意，即便收摊，他们也还要驱车40分钟回到燕郊。
古话“无利不起早”，陈东则是“无利不赶晚”，他们有着卖一栋楼团队拿到3000万元佣金的职业梦想。去年3月21日廊坊限购后，北三县房地产市场急速降温，房产销售代理胡哲最明显的两个感受就是，“团队人员走了一半，因为穷得快要吃土，但开发商每套房给的佣金比以前多了3000元至5000元不等。”
一份来自易居研究院的《100城住宅库存报告》显示，廊坊的库存面积增速为-39%，在100城中增速排名倒数第七位，这从侧面反应了廊坊地区房地产开发投资速度的变化，销售员的出走变得不难理解。
不过，房子虽然不好卖了，但增长的佣金还是让陈东他们兴奋。
开发商的小目标：“快点把房子卖出去”
作为一个合格的销售，西装革履和嘴皮子溜只是初级技能，要想更进一步，手机里得有一张自己买房的收据来“现身说法”，得有一个“我们老板买了一整栋楼迟迟不愿卖”的看涨故事，最好还有京城主流媒体“北京城市副中心与廊坊北三县地区建立统一管控规则”的整版报道来渲染香河买房利好。
对故事真实性的判断和对报道的解读总是因人而异，开发商卖楼的样式却是一如既往地“日新月异”。
如果说开发商对全款支付和50%首付进行差别化优惠已是老生常谈的话，那么开发商给变化的政策“上保险”则还算比较新颖。
记者走访和致电香河多家楼盘发现，荣盛阿尔卡迪亚香河花语城实行三种不同的付款方式，一次性全款购买享受10000元/平方米的均价，全款分三年付清的折扣较小，价格在11500元/平方米左右，如果按照首付加贷款的方式，价格则变成14000元/平方米左右。对于这种针对不同付款方式进行不同折扣的楼盘还有鸿坤原乡溪谷。值得注意的是，与网上挂出的15000元至16000元/平方米的价格不一，真实的成交价格都比较低，香河销售人员将挂牌价格称为“表价”。
开发商渴望快速回款的意愿一目了然，另一层面的原因则在于，在开发投资减弱的地区继续长期养一帮员工，也是一笔成本，缓解成本沉淀迅速回笼资金的唯一的办法就是尽快把房子卖出去。
易居研究院的《100城住宅库存报告》显示，香河的去库存时间达62个月，位于100城中的首位，尤其环京的北三县地区，库存周期明显偏高。另一方面，《2015年香河县国民经济和社会发展统计公报》显示，香河县户籍人口36万，外来人口虽无具体统计，但根据限购后被卡外地购房人的维权数量来看，外地买房者不在少数，距离香河一小时的燕郊因常住人口达75万称为全国第一大镇，就是环京地区外地人口涌入的有力佐证。
因此，在去年6月2日廊坊楼市再一次限购升级后，外地人在北三县买房的门槛提高至“需缴纳提供3年社保或纳税证明”。这意味着，即便再花样的售楼术，都必须解决外地人购房的社保和纳税问题。
灰色售楼技能升级 开发商为政策变动“上保险”
相对于缴纳社保来说，个税的花费更低一点也更易操作。对此，陈东他们有专门的办理办法，购房者签订一份“假的劳务合同”，与此同时购房者需要按照每月280元的个税标准一次性付给陈东10080元（即三年个税金额），外加5000元的服务费，“劳务合同”签订和费用缴纳完毕后，陈东的公司会每月为购房人做“工资流水”，一般情况下，次月就可以在税务局官网查到缴税记录。还有另一种风险较低的操作方法，即花5万元在香河搞定落户，但由于费用高于前者，一般不被推荐。
缴满个税尚需三年，期间楼市政策调控的不确定性还在加剧，站在购房者的角度上考虑投资风险，开发商们也没有忽略这一点。他们给出两种应对方式。
一种是类似荣盛阿尔卡迪亚香河花语城“授予”的一次免费更名权，三年之内可在任何时段使用该权利。开发商与外地购房者签订一份草签合同和三份补充协议，更名权就写在补充协议中。花语城销售人员给出的两个建议是，“如果缴纳个税期间政策有变动，可以将家中任何成员落户香河，立即拿下，保证拿到房；或者在任何房价上涨的阶段抛售给下一个人。”后者无疑推动投机炒房，而据北三县知情人士透露，香河多个楼盘的“炒楼花”现象正在蔓延。
值得注意的是，购房者与开发商签订的草签合同与补充协议只有一份，原件必须交由开发商方面保管。对于这一现象的普遍解释为，“草签合同由开发商保管，避免购房者丢失。”但这一合同不能一式两份的说法显然站不住脚，对此有知情人士透露，“草签合同是开发商从房管部门原样拓过来的，不能给购房者。”
另一种则是巨富九璟湾式的“高利息回购”，相当于给政策的不确定性上了一道名义上的“保险”。其“低首付、零贷款”的广告极具诱惑，而真实的操作方式是，外地购房者缴纳30%的首付以后，个税缴纳三年期间“零贷款”，待个税缴纳足期后，再开始网签办理贷款。陈东告诉记者，“如果中间有任何政策变动导致购房者不能收房，那开发商会全额退还购房款，外加购房款金额18%的利息作为赔偿。”
开发商的这些抗风险承诺能否兑现，还是一个未知数。
“楼市调控泻药”传言待破 房管局人社局市政府称不知情
增量缓慢且去库存周期拉长的现象还在继续，香河、北三县甚至廊坊，是否还会寻找比这些灰色操作更为高明的技能？比如，学习全国各地许多城市的“人才政策”为限购下的楼市带来增量。一位人社部领导曾向记者表示，“此轮各大城市的人才政策，与以往的不同在于与房地产挂了沟，目的变得不明了，复杂了，而很多城市引进人才的门槛并不高，仅为中专以上、大专以上。”
最近，北三县的房产市场又掀起一阵传言，“廊坊即将出台人才政策，因前段时间“早安北京”项目在大厂违规销售导致政策出台推迟，最新可靠消息称，人才计划最晚于10月出台。”
借此传言，开发商和销售又在计划联唱一台“低价上车”的吆喝戏。事实上，早在今年5月份，记者就曾收到北三县销售中介“6月份廊坊出台人才计划”的消息。
对此，记者致电廊坊市多个相关政府部门进行求证。
廊坊市房管局市场管理科工作人员告诉记者，“我们不太清楚，人才工作具体由人社部门负责。”
廊坊市人社局工作人员则表示对此不知情，“廊坊市总的人才规划工作是落到市政府、落到市委组织部的。”
廊坊市政府工作人员则告诉记者，“目前尚未有相关消息。”
6月28日，针对近期房地产市场乱象，严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房和城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，将于今年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。据了解，本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
在楼市调控与整治更加严厉的趋势下，北三县的花样售楼法还能持续多久？
本文来源：中国房地产报
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