借道租赁风口 部分房企融资有“圈钱”嫌疑

（原标题：借道租赁风口 部分房企融资有“圈钱”嫌疑）

5月28日，碧桂园200亿额度的小公募债显示“中止”状态，5月30日，合生创展31亿公司债也被“中止”，在监管愈发严厉之下，房企传统融资路径再遭“紧箍咒”。

但另一方面，住房租赁融资闸口开启，保利发行50亿元住房租赁REITs，碧桂园发布规模达100亿元的租赁住房资产支持专项计划，恒大住房租赁资产支持专项计划规模高达100亿元，还有泰禾、富力、龙湖、首创置业等。据记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或拟发行住房租赁资产证券化产品或其他融资产品，规模近千亿元。

租赁融资规模近千亿元

5月24日，“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号第一期资产支持专项计划”在深交所挂牌。这意味着，持有深圳A股证券账户和基金账户的合格投资者均可以参与该产品的转让。

作为国内首个住房租赁资产证券化产品规模达百亿的房企，碧桂园的住房租赁REITs产品首期于4月27日发行，规模达17.17亿元。值得关注的是，这距今年2月2日获批仅84天，发行速度加快。

自4月底中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(下称《通知》)，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化以来，房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨，且百亿发行规模不在话下。

5月7日，“中联前海开源-华侨城租赁住房一号资产支持专项计划”显示为“已受理”状态，规模高达100亿元。5月2日，恒大地产集团拟发行一笔金额为100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”，在上交所显示“已受理”状态。

此前已经有保利地产、招商蛇口、旭辉地产、阳光城、越秀地产等房企发行住房租赁资产证券化产品。此外，还有部分房企发行住房租赁的专项公司债券。

诸如中城投资的9亿元住房租赁专项债券，绿城的40亿元住房租赁债，石榴置业的45亿元住房租赁债券，首创置业的50亿元住房租赁专项可续公司债券，龙湖地产的30亿元住房租赁专项公募债券，万科80亿元的住房租赁专项公司债券，以及泰禾拟非公开发行30亿元住房租赁专项公司债券、富力地产的60亿住房租赁专项公司债券等。

据记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或正在发行住房租赁资产证券化产品或其他融资计划，规模近千亿元。

租赁REITs融资成本低

一位投行界的人士表示，地产公司境内融资渠道受限较大，股权、发债等限制较多，借租赁政策风口，很多地产商选择用资产证券化的方式融资。

根据同策研究院监测的结果显示，公司债是4月份房企采用的主要融资方式。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

但这一融资现状或将更加严峻。日前，国家外汇管理局相关负责人表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。分析人士表示，海外渠道或将面临收紧压力。另外，随着碧桂园、合生创展公司债“中止”，境内发债渠道也或将进一步收紧。