五洲国际和五丰演双簧 多地配合玩“圈钱”游戏

（原标题：调查！五洲国际和五丰演双簧，多地配合玩“圈钱”游戏）

北纬32.76度，东经118.44度，坐落着苏北小城盱眙。

因为盛产小龙虾，这座小城更为人熟知的身份是闻名遐迩的“小龙虾之都”。门派林立的小龙虾界中，盱眙小龙虾一直独占鳌头，成为各地盛夏夜市中的王者。

5月，伴随着新一季小龙虾的上市，盱眙也将步入一年中最热闹的时节。

初夏已过，白昼渐长。傍晚时候，大排档开始出摊，结束了一天工作的人们凭借味觉的选择涌向不同的餐馆大快朵颐。

一个月后，一年一度的“盱眙龙虾节”的到来，会将这一气氛推至高潮。届时，这个小城将再次用小龙虾烹制的饕餮大餐俘获慕名而来的食客味蕾。

随处可见的小龙虾元素让红色俨然成为小城的基本色调，这无疑为夏日的气温再添了把火，也暗合了部分人当下的心境。

然而，盱眙小龙虾再美味，当地五丰商贸城的业主也无心品尝。

2018年5月7日，在经历了1000多个日夜的妥协与等待后，100多名盱眙五丰商贸城的业主再次集中在一起，试图为多年的伤疤争取一味疗伤药剂。

颓垣废址的气息在路边即可感受到。

形状不一的木板附在破裂、残缺的门窗上，因尺寸不够，仍有大片空洞。本该透明的玻璃灰蒙蒙的，蜘蛛结的网从门楼延伸至脚下，在阳光的照射下泛着银色的微光，侧门的墙角长出了数根约莫一人高的油菜杆。

绕道往内，残颓更甚。柳絮、枯叶、垃圾、玻璃渣、灰尘布在地面、电梯等随处可见的地方，脚底走过时灰尘会记录下你的印迹。走廊上大片石膏吊顶砸下，钢筋裸露悬挂在半空，乳胶漆大范围地脱落，导致天花板、墙壁斑驳狼藉，从中穿过，偶有水滴、腻子粉落在发间，满目疮痍好似刚被台风洗礼过的现场。原定的商铺区仍为毛坯，地面上一滩滩积水让人几乎无从下脚。

这是盱眙五丰·义乌商贸城（以下简称“盱眙商贸城”）的现场，距离其原定开业时间已经过去近5年。这里也由无数人梦开始的地方变成了人尽皆知的烂尾楼。

2010年，作为重点招商项目，江苏五丰物流商贸投资有限公司（以下简称“五丰商贸”）头顶光环挺进盱眙。彼时，这个苏北小城的规划重点是“北扩东移”，人们似乎已经看到一个集行政、商贸、物流、居住于一体的新城区主体框架。五丰集团拿到的盱眙县爱民路1号的地块正位于这一版图中，在它的周边分布着县委县政府、当地最好的教育资源———盱眙中学以及奥体中心、中央公园等。

随后深谙营销之道的五丰集团通过一波波攻势点燃了人们对于这个项目的热情。

《国际金融报》记者来到水电停供、仅由两名安保人员轮流看守的项目销售中心，透过布满灰尘的沙盘、尚未拆下的宣传板以及墙面上大片的宣传画，试图勾勒出6年前那场盛况空前的抢购。

按照五丰的宣传，盱眙五丰商贸广场占地266亩，建筑面积近30万平方米，项目整体规划为商品展示、产品交易、休闲购物、仓储物流、配送运输、商务办公六大功能于一体的大型市场综合体。分两期开发，一期是五丰·义乌商贸城，8万平方米的一站式小商品批发采购总部，二期建筑面积22万平方米，规划汽配、五金、建材、农副食品、仓储、物流等专业市场以及旗舰店和生活、休闲购物配套。

五丰的宣传中始终在淡化“盱眙”这一概念，着力强调辐射范围的广阔，“以盱眙为圆心，发散辐射苏皖地区500万消费人口，苏北最大的小商品批发市场，年消费规模达到300亿元之巨”。

这一宣传的功效强势渗透，以至于业主王皓至今对其提到的“复制、打造、无忧经营”还烂熟于心。

复制义乌模式，义乌源头进货，特邀具有20余年的浙江义乌商贸城管理团队提供管理服务，打造盱眙商业运营的标杆项目，无忧经营，十年托管，前3年房租抵房款是其最大的嘘头。

王皓感慨彼时“公交车、动力伞全都在宣传这个项目，力度之大可谓涵盖了天上飞的，地上跑的”。

销售中心还用大巴分批次地将意向业主带往义乌进行实地考察。

回忆起这趟短暂的“考察之旅”，已经花甲之年的吴桂民显得悔不当初。当时，和妻子一同在外打零工的吴桂民回乡之际通过铺天盖地的广告知晓了这个项目，夫妻俩在外打工十多年，原本省吃俭用攒了些钱，思忖着给儿子在县城买套房以作结婚用。实地了解到义乌市场的租金后，在销售人员高昂利润、快速回本的诱导下，吴桂民的心理防线被击破了，他决定将儿子的婚房延后，毕竟面朝黄土背朝天的夫妻俩没有退休工资，商铺的租金也算是为日后的养老谋了个出路。

2011年，盱眙五丰商贸广场开盘销售，销售中心人满为患。不少南京、合肥的业主在宣传攻势下也慕名前来，队伍延伸至门外百来米，外面空地停满了车，门口临时搭建起的舞台上，动感的音乐声中，穿着暴露的表演者卖力地扭动腰肢。

当日签约的刘同告诉《国际金融报》记者，每个销售人员的对面均排起了长龙，自己终于挪动到第一排时，销售人员用沙哑的嗓音说：“二楼已经没有了，要就赶紧和我说。”

最终577位业主买下了盱眙五丰商贸广场一期的872间商铺，总计2万多平方米，共计2.05亿元，也由此开启了他们漫长而煎熬的维权时光。

根据《国际金融报》记者实地搜集到的资料，这一项目弹性颇大。公摊面积占比高达52%，实用面积仅48%。业主可选择自营或托管于第三方公司———盱眙五丰义乌商贸城经营管理有限公司。选择10年托管的业主前3年房租抵房款，每年房租为总房款的8%，因此购买时只需支付总房款的76%，后7年实际房租的90%归业主，剩下的10%为托管公司的管理服务费。

除了一铺一价导致的均价差异过大外，业主的购房合同也不尽相同，存在至少4个版本以上的合同。

自2013年2月起，在项目附属设施和内部工程均没有完工的情况下，开发商五丰商贸通知业主缴纳契税和维修基金办理了房产证和土地使用证（没有完成房屋交接手续）。

根据约定，盱眙五丰商贸广场于2013年6月30日试营业，2013年10月1日正式营业。

临近试营业期，项目装修迟迟没有进展，选择自营的业主无法进驻。一股不祥的预感在业主中蔓延开来，随后的人去楼空直接佐证了这一判断。即便业主多方找寻，开发商始终未再露面。

2016年底，维权似乎出现转机。

盱眙市信访办在接待时透露该项目将由盱眙五洲国际集团全盘接收（以下简称“盱眙五洲”），预计2017年4月签订合同，随后将由盱眙五洲履行五丰与业主的所有合同。

自此，在外界看来，与五丰商贸没有任何关系的盱眙五洲化身白衣骑士，让愁苦已久的业主们重燃希望。

盱眙五洲为五洲国际的附属子公司。资料显示，五洲国际2004年起家于江苏无锡，开发运营商贸物流产业园和城市综合体项目，集团主要从事物业发展、物业投资及提供物业管理服务。2013年6月13日在香港上市，截至2018年5月18日，其总市值约为25亿港元。

背负着业绩压力的上市公司为何会对这个烂尾楼施以援手？

《国际金融报》记者查询工商信息发现，无论股权方面还是人员方面均显示这两家公司绝不是素昧平生的“陌生人”，而是“自家人”。

国家企业信用信息公示系统显示，五丰商贸是最高人民法院所公示的失信公司。在接连穿透其背后的3层关系后，记者赫然发现了无锡五洲国际装饰城的身影，而它的另一个身份为五洲国际的全资子公司，五洲国际装饰城的董事长舒策城也是五洲国际集团董事长。

▲数据截至2017年12月12日股权变更前

因此，江苏五丰商贸是五洲国际的间接持股子公司。

此外，就人员方面来看，项目的托管方盱眙五丰义乌商贸城经营管理有限公司的法人为徐凯源，而徐凯源也是无锡洲汇商业发展有限公司（以下简称“无锡洲汇”）的法人和董事长，而无锡洲汇正是五洲国际的子公司。

有如此亲密的关系在，也就不难理解为何五洲国际会对五丰商贸投以善心。

五丰业主们在心生期冀的同时，也困惑于在盱眙发展失利的五洲，在自身已举步维艰的情况下，如何接盘五丰商贸。

盱眙五丰商贸广场往南约莫2.6公里，便是盱眙五洲国际广场，和五丰商贸广场一样，五洲国际广场也是以招商项目身份进驻的。

按照五洲的规划，这一项目包括大型超市、星级影院、时尚百货、中西餐饮、休闲娱乐、酒店公寓、高档住宅等多种业态，集购物、娱乐、餐饮、休闲、文化、影院、旅游、居住、商务等多功能于一体，建成后，将填补目前盱眙无国际化商业中心的市场空白，引领盱眙商业升级。

因强劲的宣传和概念炒作，2013年盱眙五洲国际广场开盘时，盛况空前。即便价格跃居苏北神盘之巅（一楼商铺均价3万-4万，二楼1.8万-1.9万，三楼0.6万-0.8万不等），依然供不应求，托人找关系取号摇号的不在少数。

供求关系的失衡直接导致了开发商盱眙五洲的强势——所有业主在购买时必须签订捆绑协议，将商铺委托于无锡五洲国际商业运营有限公司盱眙分公司经营管理。

根据该托管协议，该项目第一期委托日期为2013年5月1日-2018年4月30日，第二期为2018年5月1日-2028年4月30日。第一期中5年的房租抵房款，因此购房时只需支付总房款的60%。第二期的租金收益部分90%归业主，10%为托管公司的商业服务费。

换言之，即便购买了店铺，业主依然无法自营，仅能够获取相应租金费用。

第一期托管届满时，因为项目经营不善，出现大范围空置，业主们希望收回商铺自主管理。

《国际金融报》记者实地走访发现，仅马路一侧商铺出租情况较为乐观，内侧商铺出现大量空置，透过贴满红色招租信息宣传单的玻璃，内部空空，仅留下搬离后的一片狼藉。

时值用餐高峰期，偌大的商场，目光所及除记者外，再无来客，广播里的促销信息成了惟一的热闹源。

除了经营不善，让业主们更加无法接受的是，二期托管中实际的费用构成，低于市场价的租金和高于市场价的物业费成为矛盾所在，业主认为这一定价方案无疑意味着用降低租金的方式来实现物业费的最大化。毕竟租金大部分归业主，而物业费则全部属于托管公司。

自身运营步履维艰，与业主矛盾日益激化，恐短兵相接、诉诸法律的五洲国际还有多余的气力来盘活五丰商贸吗？

果不其然，在经历了近一年的僵持后，事件出现变数。

2018年4月下旬，业主代表得知因为五洲迟迟不愿拿出实际行动，相关部门已经准备重新考虑新的接盘方了。

一名五洲国际的工作人员在接受《国际金融报》记者采访时，解析了五洲方面前后态度变动的原因。

其坦言，五洲国际与相关部门的僵持主要在五丰商贸项目的二期规划土地上。五洲国际接盘五丰商贸的前提是以7年前五丰商贸的一期拿地价获得二期的200多亩地块，毕竟房地产开发商天然追求低价土储。然而7年前土地的价格与今日怎可同日而语，何况非法造成国有土地资源流失责任重大。五洲的诉求没有得到满足，是双方迟迟未能达成共识的根源。

上述人士为《国际金融报》记者算了笔账。五丰商贸若要正常运营，尚需3000万元左右的修缮费用，而二期土地的差价高达数亿元。一旦达成，对于五洲国际而言，是笔稳赚不赔的买卖。

如此看来，这场博弈中五洲始终处于有利地位。

在间接持股子公司五丰商贸卷款消失，留下烂尾项目一地鸡毛后，全资子公司盱眙五洲跳出接盘，成则百亩二期地块收入囊中，左手资金，右手土地，怀揣最值钱的两大资源盆满钵满；未果则一拍两散，毫发无损，全身而退。

如果我们将目光拉长至更大的范围，会发现这般空手套白狼的套路五洲国际已不是第一次上演，其似乎已经“驾轻就熟”。

盱眙五丰人去楼空之后，其原班人马注册的公司又转战昆山，操办起昆山五丰广场的项目开工。盱眙五丰项目开发商———五丰商贸的监事黄期锋和前法人林允赞也出现在了昆山五丰广场的开发商江苏五丰置业管理层名单中。

按照规划，该项目规划建筑面积60万平方米，计划分两期建造完成，2013年10月开始预售商铺，采取售后包租、回购等形式销售，吸引了5700名业主购买，总计房款超15亿元。一期工程2016年6月30日交付。临近交房，骗局显露。

2017年1月24日，业主们突然收到通知，开发商五丰置业被一家港股上市公司五洲国际给收购了，且重新公布了交房日期于2017年7月30日。然而五洲国际接盘后却故意拖延工程进度，迟迟不肯为业主办理房产证，政府部门猜测其试图借力打力，通过业主向政府施压，以此来低价收购被政府收回的项目二期地块。

拿地未果后，在持有五丰置业10个月后，五洲国际终将其卖出。

明明是“自家人”，却装陌路，五丰的卷款消失和五洲的有偿接盘，环环相扣，手起刀落间，颇为精准。凭借着两者间“默契”的配合，这一套路在无锡、盱眙、昆山等多地上演，受害者无数。

五洲国际的这一“套路”并未能在资本市场行之有效。纵观五洲国际当前资本市场表现，每股作价0.5港元，总市值25亿港元的五洲国际可谓不折不扣的“仙股”。

然而这个仙股背后的二股东却来历不小。

2015年11月底，自然人孙宏兵以3.2亿港元狂揽五洲国际控股有限公司9.36438亿股，占五洲国际已发行股本的18.77%。这一数值让孙宏兵一举成为五洲国际二股东的同时，也进入了投资者的视野。

后由媒体证实，孙宏兵为融创中国董事长孙宏斌的胞弟。

此番入股五洲国际与孙宏斌及融创中国本人虽无直接关联，但孙氏家族的背景，以及此前关于其个人身份参与雨润并购案，难免让业内产生联想。有分析人士认为，孙宏兵入股五洲国际目的或在于借助舒家兄弟在商贸物流领域的经验，以期去盘活雨润旗下的物流地产。毕竟彼时雨润已深陷泥潭，而融创对追逐雨润已经释放了足够的兴趣。

即便有如此举足轻重的人物在后，五洲国际的业绩依然难掩低迷，股价呈现出持续下滑的态势，资金短缺、债务危机，所持物业销售停滞等均暴露在其年报中。

数据显示，2015-2017年，五洲国际经营活动净现金流分别为-11.16亿元、-1.49亿元、-10.05亿元；偿还利息逐年增加，负债总额持续上升，截至2017年，其负债总额为210.59亿元，其中流动负债合计169.17亿元，占比高达80%，这也意味着一大批债务即将到期，五洲国际短期还款压力较大。

业绩承压的五洲国际近年来走上了频繁“卖子”的道路，其中部分交易颇值得“玩味”。

2017年11月29日，五洲国际出售无锡洲越51％的股权，作价3元，换言之，无锡洲越估值仅5.8元，而其注册资本为2000万元。

2017年底，五洲国际将盱眙五洲国际置业有限公司100%的股权出售给江苏润港石化有限公司，总代价为3.5亿元，而盱眙五洲的资产净值仅为1.65亿元，这也意味着开售5年多，待售面积所剩无几，仅为29％的盱眙五洲溢价率超过100%。

《国际金融报》记者据此多次拨打盱眙县委办和住建局相关人员的手机，均无人接听或以正在开会为由拒绝回复，截至记者发稿前，仍未收到五洲国际的官方回复。