二三线城市去库存加速 "抑投机"与"保刚需"并进

（原标题：二三线城市去库存加速 “抑投机”与“保刚需”并进）

本报记者 宋兴国 实习生 张玮钊 北京报道

2018年过去三分之一，楼市情况复杂依旧。

5月2日，易居房地产研究院发布《4月全国40城住宅成交报告》称，受其检测的40城中，4个一线城市新建商品住宅成交面积约147万平方米，环比减少11%，同比减少35%；18个二线城市新建商品住宅成交面积约1570万平方米，环比增加5%，同比减少15%；18个三四线城市新建商品住宅成交面积约762万平方米，环比增9%，同比增加15%。

一线城市依然承受高压调控的背景下，二三线城市成为楼市主角，去库存加速，楼市回暖迹象明显。而多个城市推出了人才引进战略，放宽落户限制，也被认为将会进一步刺激市场预期。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，城市之间的竞争已经全面展开，抢夺人才，既是抢夺创新创造力，赢得更多创业投资和产业布局，也是抢夺以年轻人才为主的消费力，促进城市消费升级换档。但是，防范系统性金融风险依然是当前最大的任务，因此调控政策不会退出，在一些房价上涨过快的城市还会继续加码调控。

一线“风向标”未变

一线城市的楼市持续清淡。

中国指数研究院的数据显示，4月，一线城市楼市成交面积环比下降9.8%，其中上海、广州降幅均超过10%。同比来看，一线城市整体下滑20.7%，四个城市均出现不同程度下滑，北京降幅超过40%。

“五一”小长假期间，一线城市楼市依然冷清。中原地产数据显示，从小长假前两天来看，一线城市合计网签商品房住宅360套，与清明小长假前两天基本持平，同比跌幅超过50%。

这与调控未开始的2016年情形截然不同。中原地产数据显示，2016年“五一”小长假期间，仅北京市就成交商品住宅共807套，成交面积达到8.88万平方米。

易居研究院副院长杨红旭指出，目前，一线城市的调控效果较为分化。北京、上海调控效果明显，深圳和广州则还处在高位盘整的阶段。

这被认为与一线城市调控政策的严格程度有关。以一线城市中调控最为严格的北京为例，中原地产首席分析师张大伟表示，2016年9月30日至今，北京合计发布了各种房地产调控政策78条细则。调控政策由限购、限商、限贷、限价、限售等减法政策叠加供应共有产权房、供应限价商品房等政策，内容升级到房地产供应、交易、监管等方方面面。

在张大伟看来，这一轮北京调控的效果已经显现。一方面，在存量房交易为主的北京市场，二手房价格的官方统计已经下调了13%，而市场观测已经有大部分下跌了接近20%。另一方面，2018年之前北京历史上总共出现过31宗住宅地块流标，而2018年至今已经有6宗住宅地块流标。随着土地流标开始频繁出现，代表房企资金压力越来越大，在房地产调控应该持续的前提下，“部分过于严厉的政策应该有所调整”。

杨红旭认为，在作为楼市“风向标”的一线城市，短时间内不会出现调控放松的迹象。防范金融风险的背景下，控制房价过快上涨是现阶段楼市政策的主要目的之一，而作为楼市龙头的一线城市，一旦出现松动迹象，将对其他城市形成显著的示范效应。

二三线楼市“拉锯战”

二三线城市情况则更复杂，保护刚需与抑制投机需求之间的政策拉锯更加胶着。

从成交量来看，二、三线城市楼市均在4月出现了同比下降、环比上涨的“回暖”迹象。中国指数研究院数据显示，受其检测的二线代表城市，4月成交面积环比上升25.9%，同比下降6.0%；而三线代表城市成交面积则环比上升1.7%，同比下降14.6%。

价格方面，根据国家统计局数据，3月份，二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅均比上月扩大0.3个百分点。

这使得调控加码一直未有间断。沈阳、大连等2018年的热点城市先后宣布限购。而4月18日，在统计局发布数据的当天，作为新建商品住宅价格上涨的城市之一，青岛宣布房地产限购政策加码，将取得《不动产权证书》后“限售”的时间由2年延长至5年。

在通过“限购”和“限售”抑制外来需求和投资需求的同时，热点二线城市对刚需的保护也在加强。4月初，南京将住房公积金贷款最高额度，由原先的每户60万上调到100万。而5月1日起，武汉、东莞分别将住房公积金首套房的最高贷款额度提高至70万元和120万元。

然而，随着城市间的人才竞争加剧，成都、武汉、西安等二线城市近期出台大量人才引进政策，落户政策作为其中重点。

以青岛为例，4月27日，青岛发布人才引进办事指南，大幅度放宽人才引进条件。在落户资格上，对于全日制普通专科学历人员，取消了社保年限限制；城区高级工落户社保年限由两年降为一年，在新区（西海岸新区、红岛经济区、即墨区），所有人才落户均取消了社保年限要求。

这被认为在一定程度上刺激了这些城市的市场预期。但同策咨询研究部总监张宏伟指出，有人，城市才有发展机会。2018年以来各个城市针对人才出台众多鼓励和刺激性措施，短期来讲，放宽落户等人才引进政策，确实可能会对调控政策的效果造成一定影响，但长远来看，这是提升城市综合实力的必然选择。

不过，多位受访人士均认为，各个城市通过政策新引进的人才，在城市的整体需求占比较小，并不会对这些城市的楼市基本面造成更大的影响。