长租公寓市场：豪宅公寓成新宠？

（原标题：长租公寓市场：豪宅公寓成新宠？）

在租购并举、鼓励长租的大潮下，不少开发商纷纷拿出自己的住宅项目来做长租公寓，其中不乏豪宅项目。

近日，北京市企业自持租赁性住房终于揭开神秘面纱的一角，万科翡翠书院将启动预租。据悉，万科翡翠书院位于北京市海淀区北清路与永澄北路交汇处附近，翡翠书院项目所在地是万科在北京拿下的全自持住房用地，因此一直备受关注。此外，万科翡翠书院主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，也是万科住宅产品中的高端系列。

为此，证券时报记者致电万科翡翠书院项目，工作人员表示该项目主要户型为90平方米和180平方米，90平方米的月租金达到15000元至18000元，180平方米户型的月租金达到3至4万元左右，但房源要到2020年才会交付使用。此外，市场消息指出租户需要一次性付清首个租期内的全部租金：如果租一套90平方米三居室，按照1.5万元的月租金计算，十年全部租金将达到180万；如果租一套180平方米的单位，按照3万元的月租金计算，10年的租金也将达到360万元。

不过，工作人员对来访者的身份信息十分“敏感”，要求来访者必须提供具体的公司或个人信息，因为相关房源大部分都是与附近的高新企业合作。此外，租赁相关的房源有希望能够申请到银行贷款。

事实上，租房贷款并非没有先例。去年11月，建设银行深圳分行就携手万科、碧桂园等11家房地产企业签订房屋租赁战略合作协议，同时建设银行深圳市分行还推出全国首个个人住房租赁贷款产品“按居贷”。

如果与周边的租赁房源相比，万科翡翠书院的租金价格的确显得相对较高。在位置要相对方便的西北旺片区，记者调查发现中海枫涟山庄（资料、团购、论坛）的88平方米单位，月租金在7500元左右。租金之所以这么高，有分析人士表示，万科翡翠书院的租金跟当年地价挂钩，而当年的拿地成本高达109亿元，再加上建筑成本、装修成本以及后续的运营维护成本，最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，单纯从一年租赁的角度看，租金是比较贵的。但是从长期租赁的角度看，考虑海淀、新房等因素，其实租金是不贵的。不过，也有市场人士认为，对于开发商而言，一次性收的10年租金其实就相当于买房人的一笔“首付”。只是，目前还没有一个开发商能靠一笔“首付”实现项目的现金流回正。

最近，万科在深圳同样有一个豪宅租赁住房——万科瑧山府。公开消息指出，在瑧山府以每平方米9.75万元备案均价推出市场后，万科也将其中一栋将直接转为高端人才租赁住房。而在去年，深业集团也将旗下住宅项目拿出来做长租业务。其中，位于福田香蜜湖片区的深业中城选择暂不出售，将推出420套豪华装修的大户型长租公寓，预计于2020年投入运营。

高档的豪宅长租公寓有其特定的客群，但长租公寓市场的主要客户或许还是普通的租房者，但许多长租公寓由于前期成本的投入，租金都会高于同片区的租赁房源。58安居客房产研究院监测显示，截至2018年3月全国范围内长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾200万间。品牌公寓走热的同时，整个行业仍面临众多问题，诸如租金回报率偏低，但市场中较大部分难以满足的需求仍以中低需求为主，短期内难以解决。

租赁热潮下，逐渐被拉高的房租或许才是市场最直接的反应，而这也正是租房者所担心的情景。