弘阳地产上市能否复制旭辉及新城的千亿之路？

（原标题：百亿房企生存之辩：弘阳上市能否复制旭辉、新城千亿之路？）

本报记者 唐韶葵 上海报道

日前，南京房企弘阳地产在港交所披露招股说明书，虽发行价格还未最后确定，但路透社消息指出，弘阳地产将融资3-4亿美元（约合23.4-31.2亿港元）。据第一太平戴维斯评估，弘阳物业权益总值约为455.89亿元。据克而瑞研究公布，2017年弘阳地产销售规模178亿元，行业排名第95位。

梳理公开资料可见，弘阳以建材批发市场起家，经过22年发展，业务领域涉及商业运营、地产开发、物业服务三大产业。据知情人士透露，上市还未完成，弘阳已在近期成立了上海总部和香港总部。

这家年销售额刚过百亿，在第三方机构排行榜中刚进入百强的房企，却在地产圈掀起了一轮“挖人大战”，先后引进来自旭辉、泰禾、新城等房企的9名高管。

回看业内，此前上市之初在百亿左右规模的仅2012年底上市的旭辉、新城两家，当年融资规模分别为15亿港元、25亿港元。2017年两家房企均迈入千亿俱乐部，弘阳也提出了千亿目标。

据克而瑞研究中心统计，弘阳地产今年前三月以43.7亿流量销售额位居行业第85位，以42.4亿元权益金额排名第88位，以42.9万平方米的销售面积排名第76位。

百亿房企上市后

弘阳地产能否复制旭辉、新城千亿的路径？一名业内人士指出，弘阳地产掌门人曾焕沙来自福建，其与旭辉、新城及一众闽系房企风格类似，令弘阳地产对于规模的渴求非常明显，这从其设置2020年达千亿目标可见一斑。

上市之前加大土地储备是房企必经之路，旭辉、新城上市之初，因为加大土储备负债率也飙涨。旭辉2012年上半年，净负债率高达138.3%；新城净负债比率也达111.7%。两家同样有信托兑付压力。

尽管弘阳2017年的毛利润率在40%以上，净利润率为19.5%。但招股书显示，2015-2017年，该集团资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%，该比率增加主要由相同年度总贷款及借贷水平整体增加所致。由于资金来源多依靠银行，因此融资成本不低，利息覆盖率分别为8.38%、7.72%和7.52%。

弘阳地产也在招股说明书中明确提到，未来可能面临融资困难。“公司截至2017年底，录得经营现金流量净额-34.98亿元，而公司未必能按商业上合理条款取得重组资金，意即包括银行贷款、公司债券、信托融资或其他安排。”

弘阳的主要资金来源为银行贷款、金融机构借款及信托融资。截至2015年、2016年及2017年12月31日，弘阳尚未偿还即期及非即期银行贷款分别为人民币37.65亿元、69.45亿元及80.34亿元人民币；尚未偿还其他贷款（包括贷款、信托及其他融资）分别达人民币18.97亿元、7.45亿元及35.94亿元。

参考其他百亿房企上市之后迅速做大规模、降负债，弘阳也有这方面的规划。这在人才方面就有体现，弘阳早年陆续聘请了多名南京的职业经理人，企业制度开始完善。2014年，原天正置业总经理何捷加盟，成为其业绩推手，他除了为弘阳寻找了多个外部合作伙伴，也在内部强调快速周转。据悉弘阳对各地项目的要求是“价格排区域前二，销量进入前三”。此次弘阳大规模招聘高管团队中，蒋达强来自旭辉，在小股操盘方面经验丰富。

2017年，弘阳开启全国化布局，相继成立中山、武汉、杭州、重庆、昆明等城市公司。其布局战略为“1+3+x”，主要计划进驻区域包括长三角、华南、华中、西南和其它地区。2017年，弘阳地产新增土地货值673.2亿元，在第三方机构排行榜单中排名38位。

3月27日，弘阳集团（上海）总部正式启用，作为弘阳的第二总部，上海总部在设立初期将承担弘阳集团战略、投融资、地产投资、产品研发、商业投资、招商等职能。

商业双刃剑

除了上述人员、内部机制改变之外，弘阳地产手中还有一张商业牌。

资料显示，做建材批发市场起家的弘阳地产，在披露招股书之后，迅速发布了弘阳商业百店战略计划：到2020年，运营至少100个家居卖场，至少20家购物中心；商业经营面积合计不低于1100万平方米。在全国布局，冲刺中国商业地产行业20强。

目前弘阳商业的主力产品线称为“4+1”，包括弘阳广场、弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳生活+以及弘阳电商平台，累计持有商业面积超300万平方米。

对于该规划，弘阳计划用轻重结合、以轻为主的模式快速拓展。但商业地产仍会面临需要一定资金沉淀的问题。

一名业内人士指出，弘阳没有把商业单独上市，就是出于房地产板块各方面指标还不够完善考虑，分两条腿走路，也许可以互补，但在高周转的资金需求下，弘阳面临的资金缺口还是存在的。

截至2017年12月31日，弘阳商业综合体、酒店、办公楼收入分别为2.2亿元、1.9亿元、1.6亿元。商业物业总建筑面积52.7万平方米。显然，这个数据距离弘阳商业不低于千万平方米的目标尚有差距。