花样融资、收购拿房 长租公寓拼争进入战国时代

（原标题：花样融资、收购拿房，长租公寓拼争进入战国时代）

2017年2月，长租公寓领域第一单ABS产品挂牌。时间走过一年，长租公寓运营商对资金来源和渠道的探索未停止过。

3月12日，第一财经获悉，新派公寓与建设银行共同发起针对长租公寓收购的并购基金，初期规模为20亿元。这是业内首个针对长租公寓的并购基金，剑指房源自持的重资产运营。

2017年，中国房地产业走进新时刻，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度被提上日程，国家相关部门出台一系列鼓励政策支持住房租赁市场的培育与发展。

在政策加持下，资本迅速汇聚，以做大规模为首要目标的长租公寓运营商拿房成本急速上涨。长租公寓盈利模式尚未清晰，资金成为多数专业化运营机构生存扩张的拦路虎。然而在资产证券化产品的破局下，资金有望得到解决。而后，便是运营的专业化问题。

长租公寓被形容为利基市场，在政策、资本、机构的加持下，长租公寓头部单位正快速崛起。与此同时，在各地“租购同权”、租赁用地等政策及金融配套的落实下，住房租赁市场愈加蓬勃。

租赁企业融资得到支持

第一财经得到消息，新派公寓正与建设银行共同发起针对长租公寓收购的并购基金。这个消息得到建设银行深圳分行相关负责人和新派公寓创始人王戈宏证实。

王戈宏告诉第一财经，“基金设立于深圳前海，收购标的将集中在一线及二线核心城市的存量资产或开发商合作定制长租公寓的物业。”基金的初期规模为20亿元，后期将根据收购需要扩大规模，不过最终规模需视项目而定。

建设银行是该基金50%资金的优先级提供者，而基金的劣后级投资方包括凯银投资、渤海证券及渤海汇金等。

上述建设银行负责人透露，“目前，专项并购基金的框架已经搭建好，但还在发起成立过程中，因此基金的利率未确定。”

建设银行是最早进军住房租赁市场的银行，2017年创建CCB建融家园，与开发商合作上线数千套房源以搭建租赁平台；也为开发商提供长租公寓的金融支持，招商蛇口于2017年12月发行的国内首单银行间市场长租公寓ABN项目便是出自建设银行之手。

2017年开始，国家相关部门出台系列政策支持住房租赁市场的培育与发展。监管层鼓励银行和资本市场对住房租赁企业提供信贷支持、股权投资，鼓励租赁企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资。

2017年2月，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，这是国内首单公寓行业ABS，发行规模为3.5亿元人民币。

时任魔方副总裁的陈雷事后谈起，长租公寓回报率不高，但回报周期长，公司想要扩张，只能通过金融市场来解决部分投资的资金。

筹措资金，是长租公寓发行资产证券化产品的目的。有魔方的成功案例在前，公寓运营商纷纷试水。

2017年8月，链家自如发行了房租分期信托受益权资产支持专项计划；2017年10月，新派公寓权益型房托资产支持专项计划获批发行；同样是10月，保利地产资产支持专项计划获批通过，发行规模50亿元，是首单储架发行的类REITs产品。

2017年12月，招商蛇口宣布发行首例长租公寓CMBS，融资规模达60亿，超过保利50亿的ABS。不久后，招商蛇口再与建设银行合作发行ABN。

至此，首单、首例涌现，公寓运营商和房企的在长租领域的融资破局小有所成。回到基金的设立身上，建设银行负责人表示，“建行表面上是做一个基金产品，但实质上是支持探索专业化运营的租赁机构。”

长租公寓闭环可期

长租公寓被认为是利基市场，尽管与房地产结合紧密，但过去多年，开发商少有涉足此领域，因为占用资本多、回报周期长、资金回报率相对低，开发商更青睐高周转模式。

对长租公寓的溯源可至2011年前后，数家由创业者创办的长租公寓品牌出现，以情怀和线下粘性构筑壁垒，缓冲供需矛盾，盘活房地产存量资源。此后数年间，长租公寓得到机构投资者的青睐，天使轮、A轮、B轮融资开展，吸引了更多创业者进场，中介和部分房企尝试布局。

至2017年一系列鼓励政策出台，各类企业涌入，行业发展如火如荼。这时，优胜劣汰，部分现金流不理想的小型租赁企业以被大品牌收购等形式退出市场。

2月26日，长租公寓公司蛋壳公寓宣布已完成1亿美元B轮融资，目前蛋壳公寓正参与爱公寓的资产收购中。

外延式收购，是租赁企业快速扩张规模，实现弯道超车的路径。扩大规模，意味着扩大租金基础，同时摊薄固定成本，增厚利润。

但收购资金从何而来，是关键。此次建行便扮演了提供收购资金的角色。建设银行负责人表示，“如果最终不能通过撬动资金，形成’收购－持有－运营－退出’的闭环，行业很难形成良性的商业模式。”

在该人士看来，新派公寓于2017年10月发行类REITs产品，打通了这一闭环的链条，是本次合作的基础。

目前，长租公寓行业尚未探索出清晰的盈利模式，但市场普遍认为，租赁住房用地的地价低，其入市能有效提高长租公寓的回报率、缩短回报周期，在资产形成稳定的租金流后，运营者可通过ABS、REITs等资产证券化方式收回成本。

目前，全国多个地市已推出租赁住房用地。今年2月，深圳四宗居住用地出让，其中三宗为租赁住房用地，扣除配建的人才住房面积后，地价最低的一宗仅为0.495万元／平方米。

不止一线城市，2月，南京也完成首次出让纯租赁住房用地工作；武汉市2018年住房保障和房屋管理工作会提出，今年将进一步推动租赁住房项目落地，推动集体土地建设租赁住房试点。

新派公寓拟通过并购基金收购资产，正是基于这一逻辑。王戈宏接受采访时表示，“看好中国公募REITs的未来，但资产证券化需要有规模化的资产包，资产包的前期收购需要成本低的大规模资金支持。”

不止新派公寓，万科、龙湖、世联行等房企正在加速扩张。日前，万科在2018年第一次临时股东大会上宣布，规模已突破10万间，成为行业第一。

长租公寓行业资深观察人士郁珽告诉第一财经，“2018下半年，行业大时代将从’春秋’转为’战国’，竞争格局逐渐固化，最终占据上风的，会是大资本、大玩家和大格局。”而小型运营商有望借金融机构之力，在市场上争一席位。