近日，广州市城市更新局公布2018年城市更新年度计划（第一批），除了将对165个老旧小区进行微改造外，还有17个旧村将进行全面改造。记者注意到，中心城区的荔湾、天河、黄埔共有4个改造项目在列，但更多的旧村改造项目位于花都、番禺、南沙、增城等外围城区，包括番禺石壁、南沙金州、增城官湖等城中村都被列入。
此前，广州旧村改造不乏成功的案例，特别是近几年，广州市区不少城中村通过旧改项目变得焕然一新，在居住体验和物业价值等方面都有不少提升，因此旧改一直牵动着人们的神经。如今，旧改的范围逐渐显现出向外围区域拓展的趋势。
旧改为居住条件提升带来契机
根据《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》公布的信息，今年将安排旧村全面改造项目17个，用地面积17.74平方公里。
在城市更新的进程中，旧村改造一直是人们关注的话题。从城市面貌的角度来看，旧改令原本环境脏乱差的城中村变身为高端住宅的聚集地。事实上，广州多个改造完成的城中村都呈现出干净整洁的新面貌，这也令人们对正在改造和即将改造的城中村抱有了一定的期待。
以白云区今年刚刚启动的田心村改造项目为例，根据规划批复的内容，田心村改造用地15.84公顷，计容总建筑面积为38.99万平方米，包括“复建安置区”和“融资区”两大区域，在改造范围内将配套小学、幼儿园，还有绿地、广场、水域、老人服务中心、邮局、垃圾站、公厕等市政公用设施。
通过改造，未来田心村一带的建筑密度将整体下降35%，原有城中村“一线天”“握手楼”的景观也将被现代化的住宅小区所取代。与此同时，公用设施与生活配套的建设，也将改善田心村一带的居住条件，从而提高村民的生活水平。
由于田心村位于同德围地区，因此克而瑞分析认为，除了自身居住条件提高外，田心村的改造还可为周围的横窖、上步、粤溪、鹅掌坦等村形成示范效应。
外围旧改助力板块获益
从物业价值的层面看，改造后建设的商品房往往价格不菲，即使无法按商品房交易的城中村居民回迁房，因其条件的提升，放租价格也远高于改造前的城中村房屋。因此城中村改造也会对相应的区域板块产生影响。
根据城市更新年度计划，除天河与荔湾外，其余城中村分散在黄埔知识城、番禺南站、增城中新、花都区府等11个板块，克而瑞分析认为，这11个板块未来几年的可期度较高。
近年来，外围城区已成为广州商品住宅交易的主力，特别是在东部，增城这几年的住宅网签量一直高居各城区首位，过去三年的一手住宅成交量都在200万平方米以上。
随着时间的推移，增城的供求比也从最初的供大于求逐步转向供不应求，克而瑞数据显示，去年增城石滩、新塘两大板块的供求比分别为0.90和0.85，处于相对平衡的状态，但中新板块的供求比仅为0.28，而截至今年1月增城去化周期仅为4.3个月，在各城区中最短，这也体现出增城供应和需求两端都十分旺盛的局面。
除增城外，花都的区府、机场，番禺的南站等板块，由于2017年并无供应，成交量也较少，供不应求的情况较为严重，这些区域的城中村改造，也将相应增加住宅等商品房屋的供给。
租赁住房成为改造新思路
随着租赁新政的提出，大力发展房屋租赁市场成为人们热议的话题。作为国土资源部批准的11个农村集体土地建设租赁住房试点城市，广州年初曾发布《广州市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案》。
根据试点方案，节余存量宅基地、旧村改造中保留集体土地性质的用地等都可作为租赁住房建设用地。集体土地建设租赁住房试点将采取政府引导、市场运作、村民自愿的原则，充分尊重村集体意愿，切实维护村集体等各主体合法权益。
而根据媒体的报道，广州市国规委有关负责人曾表示，将会在黄埔、番禺、花都、增城等产业集中、外地人才居住需求高的区域开展试点。而纳入改造范围的城中村，或将成为租赁住房的重点供给来源。
现在，回迁房租赁成为城中村旧改完成后当地居民的一项重要收入来源，在杨箕、猎德等中心区域城中村，一套带有家具、60平方米左右的两房住宅，月租金已逐步提升至5000元左右。
在去年9月底刚刚交楼的天河潭村回迁房，一套80平方米的房屋月租金可以去到6000元上下，而在改造之前，房屋的租金每月每平方米仅15元左右，同样大小的房屋月租金为1200元。
南方日报记者 葛政涵
本文来源：南方日报
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