本报记者 杨晓宴 温州、上海报道
区域金融观察
陈铭介绍，2017年他所在银行系统在龙湾区的存款超巨额完成指标，甚至“把2018年的指标都完成了七七八八”，这其中不乏年纪较长的拆迁户主动储蓄。
拆迁，是温州2017年的主题词。
从2016年10月温州鹿城区双屿街道中央突发农房倒塌事故，引发全市“大拆大整”专项行动以来，特别是温州城区（鹿城、瓯海和龙湾区）进行了大规模城中村改造和拆迁整治。
伴随拆迁的，是大量民间大量再涌入楼市，在2017年新房供应有限的背景下，温州一、二手房地产市场数据出现全面飘红。
2018年温州楼市将如何走向？除了依靠政府方面的土地规划，如何在“大拆大整”之后铺开“大建大美”？在刚需背景下，“房价微涨，也不至于涨得太高”，成为当地多数业内人士的判断。
拆迁背后的供需变化
春节期间，温州居民李建国心里有一块石头没有落地：他的老房子。
一年多以前，就有消息称这套房子所在片区要被拆迁，此后房子的市场评估峰值价已将近翻了两番。但一直没有准信，还有的地方“人都搬出去了，又说不拆了，再搬回去”，李建国心里越来越没底，于是在年前将房子挂牌出售。
询价者三三两两，但仍够不上他的心理预期。而一旦拆迁，其心理价位与当前拆迁政策的差价就超过20万元，还不包括赠送的面积。
以龙湾区的拆迁安置政策为例，假设有一间两层房屋，占地100平方米，合法面积共200平方米，若旧房比准价为1.09万元/平方米，安置房市场评估价为1.48万元/平方米，按照货币安置的标准，算上合法面积补偿、空翻部分补偿（类似赠送优惠面积）、货币补偿奖励、新购房补助，总额约为350万元。
在大规模拆迁后，房子供不应求的现象逐渐凸显。
根据楼盘网的数据，2012-2014年温州市区住宅供应量（面积）大于销售量，但从2015年开始反弹，2017年销售量超供应量面积为五年来最高。
疆宇房产的统计数据显示，2017年温州市区住宅供应168万方，销售208万方，供不应求约40万方。截至去年末，市区商品住宅库存去化周期仅为3.3个月，而2016年为5.5个月。
2017年是温州房价在2015年止跌企稳以来，增长最为明显的一年。根据安居客统计，温州市房价前三季度增长较快，涨幅在5%左右；四季度有所回调，但12月末较1月末的涨幅也有1.7%左右。此外，还要考虑到部分新开楼盘“被限价”。
拆迁的金融视角
“拆了大部分，诞生了许多‘拆二代’。”在当地银行工作的陈铭感叹道。他工作所在的龙湾区在三区中面积最小，但根据《温州市人民政府办公室关于印发2017年温州市城中村改造工作计划的通知》，当年要完成永中街道上湾村等20个行政村8000户以上的整村签约、腾空和旧房拆除，村数在三区中最多。
过去两年，陈铭既目睹了大拆大整，也从金融角度见证了爆发式的2017年。
拆迁户安置目前主要有两种选择：一是货币安置，即从政府获得与拆迁房等价的现金；二是产权置换，即等待安置房。前者令拆迁户手上持有大量现金。
陈铭介绍，据其了解，2017年他所在银行系统在龙湾区的存款超巨额完成指标，甚至“把2018年的指标都完成了七七八八”，这其中不乏年纪较长的拆迁户主动储蓄。
“短期来看，贷款存量是下降的。”陈铭说：“我估计，在龙湾区，一名客户经理平均手上会有1亿-2亿元的贷款存量，或者更多。去年因为拆迁户提前归还贷款等原因流失的贷款规模，人均大概有500万-1000万元。”
如果把视线拉长，贷款增量也颇为可观。据陈铭透露，该行龙湾区贷款2017年增幅创历史新高，约为40%，其中安置房相关贷款是增长主力。“我们去年7、8月时按揭贷款就基本停了，房贷的资本占用太厉害，我们的额度比较紧张，倾向于做小额分散的。”
在拆迁货币安置过程中，还诞生了一个新的银行贷款品种。以鹿城区为例，政府在支付拆迁房款时，若在0-3个月以内支付，无利息；若在3-6个月支付，向拆迁户提供年化5%的利息；6-9月提供年化10%利息，相当于向拆迁户支付贷款利息。
有的拆迁户虽然选择延迟收款，但又急需买房，就可以凭借和政府的拆迁协议，按照协议数额向银行贷款，到期还本付息，银行利息基本与政府利息抵消。陈铭表示，对于银行而言，这是小风险业务，也是过去一年发展较快的一个贷款产品。
“大拆大整”到“大建大美”
在一轮大拆大整过后，基调正在发生变化。
“拆得差不多了，今年主基调是大建大美，是要慢下来建设了。”从事拆迁相关工作近三年的林雪慈向21世纪经济报道记者表示，拆迁地块的规划非常重要，温州发展较省内其他城市落后了几年，若规划不好，可能再拖慢温州发展进程。
根据《温州市人民政府办公室关于印发2017年温州市城中村改造工作计划的通知》，当年全市重点改造范围内计划完成81个行政村（另10个自然村、区块），30970户以上。
在温州市棚户区改造项目中，城中村占了大部分，同时还有一部分城镇危旧房以及旧住宅区改造项目。据温州日报报道，近2年多时间，温州已拆除的地块计划于2018年开工建设的安置房项目约4万套以上。
拆迁分现金还是安置房，在个人和家庭眼中是一笔经济账。“我接触到的情况，大概五五分。主要看分回的现金够不够买一套合适的商品房。”温州当地另一拆迁办相关工作人员表示。
温州房价未来的走势，人口变量不容忽视。温州当地高校一位不愿透露姓名的学者指出，温州市区常住人口比较稳定，但扣除自然增长率后，人口总体呈净外流态势。
以鹿城区暂住人口为例，根据鹿城区公安部门统计，近十年来，2011年人口达到巅峰，为84.55万人；2017年降到最低，为57.01万人，比2016年减少8.99万人。
如何拆迁安置，除了经济账之外，更关乎一座城市的可持续发展。
“相对于把土地招拍挂出去，做商品房，以匹配更好的配套设施，或者去扶持新兴产业，把房子拆了再建很多安置房的土地利用率太低。”林雪慈表示，这可能也是鹿城区推出“房票”制度的一个考量，希望控制安置房比例，提高土地利用率。
所谓“房票”，本质是安置属性商品房。申请获得房票的拆迁户，可以凭借房票以折扣优先选购指定地块的指定商品房。但目前该制度未正式落地。
（应被访者要求，采访对象均为化名）
（编辑：马春园，邮箱：macy@21jingji。com）
本文来源：21世纪经济报道
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