东莞步入存量房时代。图/广州日报全媒体记者卢政
文/广州日报全媒体记者蒋幸端
最近两年，东莞楼市发生了巨大变化，在一手楼市限购政策影响下，不少购房者流入二手房市场，推动二手房成交。去年，东莞二手住宅成交套数追平一手住宅，东莞楼市正式步入存量房时代。
2017年，谁在买二手房，什么户型、什么楼龄的二手房最受欢迎，哪里的房子最好转手，哪里的租金最高，目前的房子还值得投资吗？本期《家生活》为您提供最详细的二手房置业报告，了解这些二手房之“最”，助您看懂东莞二手房市场。
市场：
东莞步入存量房时代
二手房成交追平一手房
根据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年东莞二手住宅网签量为48286套，同比2016年跌幅达22%，但也已经是近年来成交量第二高位，一二手房成交套数比为1.05：1，是历年来的最低，一二手房成交套数接近，这也意味着东莞楼市基本步入存量房时代。
而乐有家研究中心则将二手住宅和非住宅一起统计发现，2017年东莞二手商品房合计成交50691套，甚至略超一手房，东莞逐渐在向存量房市场转变。该研究中心分析表示，东莞新房限购后部分购买力涌向了二手房市场，虽然整体政策从严，但二手房成交量下跌幅度比新房要低；在价格方面，东莞2017年二手商品房均价约13837元/平方米，相较于2016年环比上涨18.1%，上涨幅度也略低于新房。
关键词：户型
刚需中小户型最好卖
与一手房一样，随着房价的上涨，二手房成交套均面积也越来越小，去年东莞二手住宅成交套均面积甚至跌至近6年来的最低。东莞中原战略研究中心介绍，2017年二手住宅套均成交面积同比大降，为近6年最低，仅98平方米/套；成交面积段以110平方米以下为主，且小户型比例上升趋势明显。
东莞中原战略研究中心监测数据显示，110平方米户型是分水岭，去年二手住宅市场110平方米以下的户型成交占比从67%一路上扬到77%，随着价格的上涨，东莞市二手房套均成交面积整体向下，以刚需的中小户型为主。具体来看，占比增幅最大的是70平方米面积段户型，70~90平方米次之，而90~110平方米的占比相对稳定；110平方米以上各面积段占比逐年减少。
关键词：楼龄
5~10年楼龄最受欢迎
尽管东莞房价上涨，但是东莞的购房者们仍然不习惯购买太旧的房子。从去年的成交情况来看，楼龄在15年以下的房源成交占比最多，高达9成以上，其中5~10年房源最受青睐，占据半壁江山。
东莞中原成交数据统计显示，虽然15年以上楼龄的房源均价便宜很多，但2017年二手住宅成交的楼龄还是以15年以下的房源为主，占比最多的是5~10年的房源。
东莞中原战略研究中心认为，该类房源在价格上比5年以下的次新房房源略低，在交易时又可节省不少的税费，周围配套也都基本完善，房子不会太旧，故最受市场青睐。从供应来看，房子已经住了5~15年，加上“二孩”等因素，很多家庭迎来了改善换房的需求，故这类房龄的房源供应、成交也最多。
关键词：购买方式
家庭购房最爱“以小换大”
将自己的两房换成三房，并且很顺利地搬了家，是梁先生一直引以为豪的一件事。他告诉记者，以前自己居住的是一套小两房，在孩子长大后，房子显得有些拥挤了，他就一直计划着换一套大一点的房子，为了快速入住，他决定同时“以小换大”。两个月后，中介公司帮他找到了买家和卖家，于是一边卖房，一边买房，补足了差价后，梁先生很顺利地搬到了新的房子，中间几乎没有浪费时间。
随着2016年“二孩政策”的全面放开，不少家庭的二居室甚至三居室已经不够住，加上对生活品质的要求也越来越高，使得这部分家庭的改善需求日益迫切。东莞中原战略研究中心介绍，随着房子的升值，早先购房的家庭坐享红利，有了改善的资本，同时由于“一孩”已经上学，“二孩”出生，这部分家庭多半会在同一个小区或者附近小区实现“以小换大”。
关键词：区域
资源集中镇区成交量最高
从成交区域来看，中心区域和经济发达镇街的二手房成交量最高，这也说明配套资源集中、交通发达的镇区二手房转手相对更为容易。
乐有家研究中心介绍，去年城区片区不仅新房成交位居第一，二手房也摘得桂冠。2017年东莞二手商品房城区片区成交套数最多，共16136套，东南临深片区稍微逊色一点，成交15690套。价格方面，东南临深片区继续遥遥领先其他片区，成交均价为18659/平方米，其中风岗和松山湖是东莞仅有的二手房均价破两万元的镇街。从2017年东莞各区域二手商品房成交面积占比情况来看，城区片区及东南临深片区成交占比加起来高达63%，相较于一手住宅的区域分化情况，东莞二手房成交则相对集中，多分布在资源集中、交通发达的城区及靠近深圳的几个镇区。
关键词：购房者
外地人买房在莞最多，占比超8成
受到非本地户籍在莞购买一手房限购政策影响，非莞籍购房者进入二手房市场比例加大。东莞中原战略研究中心介绍，2017年二手房市场主要以省外和省内非东莞籍购房者为主，共占比超8成，一方面是因为东莞的外来人口较多，另一方面一手房限购，二手房承接了一手房的部分需求。此外，目前东莞市的潜在二手房买家主要还是以三口之家和三人以上家庭为主，尽管近3年来单身和夫妻二人的比例有所提高，但是合计不到2成。
而随着房价的升高，购房者的预算也水涨船高，占比最多的预算是总价在150万~300万元之间，占比涨幅最大的预算是150万~200万元，其次是200万~300万元；150万元以下、300万元以上的预算占比则持续2年下降。
关键词：投资
租售比跌出合理范围，投资回报率仅2.1%
据东莞中原战略研究中心监测数据显示，2017年东莞住宅租金同比2016年微涨，为28.93元/平方米/月，但同期一手住宅均价大涨19.47%，租售比降至1:571，远超出1:300的合理范围。
此外，东莞中原战略研究中心还介绍，2017年东莞住宅租金回报率仅为2.10%，虽然一手住宅成交均价上涨19.47%，但租金却只同比微涨0.77%，租金回报率继续走低。也就是说，按照当前的租金收益和一手房价，不考虑其他因素，平均需要50年左右才能收回购房成本。
从区域看，租金回报率靠前的镇区多在水乡、东部产业园及中心城区的高�丁⑹�碣等东莞北部的各镇区，而租金回报率较低的主要是在泛临深片区的多个南部镇区。东莞中原战略研究中心介绍，北部这些地区整体房价比南部低一大截，但租金却相差不大，所以租金回报率相对较高。
不过，该研究中心也指出，目前各镇街区位优势明显，周边商业发达、交通便利、各项配套成熟、人员聚集的区域租金仍然相对较高，其中不乏别墅区等高档小区。
后市：
二手房市场压力加大，报价虚高区域房价松动
东莞中原战略研究中心认为，预计2018年房地产调控政策不放松，二手房虽不限购，但银根紧缩、利率上浮、放款时间的拉长、限购2套等政策依然会对二手房市场形成阻力，特别是东莞一手房供大于求，都会影响二手房市场。
东莞中原介绍，由于2018~2020年一手房总体供大于求，且2016年入市的投资客也会陆续放盘，故在部分供过于求、价格虚高的区域，二手房报价可能会有所松动，难以大幅上涨。而在水乡、东部产业园等区域，由于当前处于“价格洼地”，随着区域的发展、配套的完善、交通的改善等，二手房价可能会有所上涨。总体来看，镇区间的价差或会减小。
此外，东莞中原战略研究中心还表示，取消阴阳合同、房产与学位脱钩的相关消息也会时刻牵动着买卖双方的神经，若政策顺利实施，将会给东莞二手房市场带来强烈冲击，短期内交易会受到明显的抑制，部分需求转向一手市场，二手房市场遭遇阵痛。
提醒：
二手房报价虚高，购买者也会回流一手房市场
受到一手房限购影响，去年不少购买力流入二手房市场。乐有家研究中心介绍，东莞二手商品房在5月份达到最高，东莞新房去年4月份实行最严限购，政策消化期购买力外溢到二手房市场，二手房在2017年5～8月这几个月成交量持续攀升。在去年年底时，东莞二手房均价持续攀升，最高时是11月份的15464元/平方米，接近新房均价。
东莞中原战略研究中心也表示，去年4月份东莞楼市限购政策升级，由于二手房不限购，承接了部分一手房需求；另外，2017年一手住宅供应690万平方米，同比2016年减少近2成，同时一手住宅成交均价同比上涨19%，使得部分需求转向整体价格相对较低的二手房。
但值得注意的是，在去年下半年，由于部分二手房报价虚高，潜在的购房者又回流至一手房市场。东莞中原战略研究中心介绍，一手房由于受“限价”政策制约，房价涨幅受限，而二手房价格无相关制约条款，导致部分二手房报价虚高，价格接近一手房，加上二手房交易的税费压力，迫使部分二手房潜在购房者不得不考虑一手房。
记者了解到，受到限购政策影响，今年一手房市场不少楼盘定价回归理性，如东城、南城有楼盘带装修开盘价1.8万元/平方米左右，而中心城区不少二手房报价在2万元/平方米以上，这也使得二手房购房者回归一手房市场。
本文来源：大洋网-广州日报
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王晓易_NE0011
