万达商业“去房地产化” 四方资金驰援A股上市

本报记者 张敏 北京报道

万达官网消息，1月29日，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创与万达商业在北京签订战略投资协议，计划投资约340亿元人民币，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。

按照这一持股比例，万达商业的估值为2429亿元。

据悉，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团。万达方面表示，将在1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。

这是自2017年年中剥离大批文旅和酒店资产后，万达商业的又一个重大动作。有分析认为，万达商业正在全面轻资产化，随着万达文旅和万达酒管被注入到香港资本市场，其资产布局路径也逐步清晰。

上市进入“加速期”

当日涉及交易的几方中，苏宁云商发布公告称，出资人民币95亿元或者等值港币，购买万达商业股东持有的约3.91%股份。但其余投资者的出资情况和持股比例不详。

苏宁的具体购买情况为：（1）首先购买万达商业H股退市时引入的退市投资人拟出售的其所持有的万达商业股份。（2）公司投资款在购买退市股份之外仍有剩余的，则公司应与万达集团签署股份转让协议，并将剩余的投资款全部用于购买万达集团转让的持有万达商业部分股份。公司最终的股份认购数量及股份比例将以上述股份购买的最终实施情况来确定。

万达方面表示，重新定位的万达商管集团将利用腾讯、苏宁、京东海量线上流量和本身巨大线下商业资源开展多方面合作，共同打造线上线下融合的中国“新消费”商业模式，为中国消费者提供更智慧、更便捷的消费体验，实现实体商业与互联网企业的双赢。

按照万达的说法，腾讯将推进与万达旗下网络科技集团的战略合作，同时，万达将保持对线上线下融合发展的主导权。

腾讯、苏宁等投资人将利用资本力量，持续支持万达商业加快发展，尽快实现1000家万达广场的目标。

同时，引入新战略投资者后，万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业，各方将推动万达商管集团尽快上市。

2014年12月，由大量国内商业地产项目组成的资产包“万达商业”，在港交所实现上市，成为当年港股规模最大的IPO。但到2016年9月，公司完成私有化，并谋求在A股上市。

对此，王健林曾多次表态，认为万达商业的估值偏低，回A是出于市值管理的考虑。

万达商业目前在A股IPO的排名一直在50到60位之间，万达私有化项目书显示，如果万达商业2018年8月31日前未能实现A股上市，万达将回购全部股份，并向海外及境内投资者分别支付12%和10%的利息。

外界对王健林此次表态理解为，如果万达商业未能登陆A股，股份回购资金已有了可靠方案。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，互联网企业入股，带有很强的轻资产运作的战略思路，和万达“轻资产”思路十分匹配。借助这些资金背后的资源，其上市值得期待。但由于时间紧，具体动作仍需观察。

资产布局路径清晰

万达商业集团是万达集团旗下的4大业务集团之一。2017年7月，万达商业将旗下13个文旅项目91%的股权，以及76个酒店项目，分别售予融创和富力。638亿的交易价格，也成为中国房地产史上规模最大的“世纪交易”。

此次交易后，旗下的资产以商场（包含商场管理运营）业务为主，且都包含在万达商业拟上市的资产包中。

这部分商场就是万达广场，截至2017年底，中国开业万达广场235个，年客流31.9亿人次。作为万达集团最主要、最优质的资产，王健林在2017年的年会上强调，要加快万达广场全国布局，尽快多签多建项目，更早将万达广场发展到千店规模。

据悉，2016年后开业的万达广场多以轻资产的形式运作，但总体而言，这部分资产仍是“轻重结合”的状态。有分析认为，相比文旅和酒店项目，“万达广场”的运营更为成熟，并能轻松实现单个项目的资金平衡。

因此，剥离之后的资产更为优质，对其估值大有帮助，也更加有助于实现上市。

另一方面，万达对于海外上市平台的腾挪也在进行。

1月29日，万达商业集团的海外上市平台万达酒店发展发布公告称，以3.15亿澳元出售万达位于澳大利亚的两个项目。同时，买方还将承担8.15亿澳元的债务。此前的1月16日，万达酒店发展宣布整体出售伦敦项目。

这两笔交易后，万达酒店发展的海外资产仅剩一个芝加哥项目。根据公告，这个项目也将被“建议出售”。

若以上交易全部完成，万达酒店发展平台上将仅剩福州恒力城一个项目（原壳公司恒力旗下的项目），以及万达文旅和万达酒管两个轻资产公司。这两家公司是在“世纪交易”后被注入海外平台的。

这也将意味着该平台基本完成重资产的剥离。

由此，万达商业的资产布局思路已变得清晰：以文旅和酒店管理为主的轻资产业务在香港上市，以“万达广场”为主的轻重结合的资产则谋求在A股上市。

一位不具名的券商分析师向21世纪经济报道表示，2015年启动的轻资产战略后，万达很难实现规模的进一步发展。同时，海外投资受挫和重资产运营文旅项目的失败，在一定程度上削减了万达持有的资产规模，也限制了其投资方向。

他认为，在此情况下，万达商业的核心竞争力，只剩下大量的万达广场项目，以及对商业和文旅、酒店等项目的运营能力。因此，万达谋求将这些“核心资产”注入合适的资本市场平台，有助于实现资产价值最大化，这是其现阶段最好的选择。