严监管下放慢脚步 房地产信托谋划转型

（原标题：严监管下放慢脚步 房地产信托谋划转型）

⊙记者 金苹苹 ○编辑 杨刚

2017年风光无限的房地产信托业务，正面临着监管趋严、合规要求更高的新情况。

作为一项重要的传统业务，房地产信托对信托公司的盈利举足轻重。不过，多位业内人士透露，随着监管部门对房地产信托业务的监管日渐严格，部分“擦边球”业务在2018年将被严令禁止。一度狂飙突进的房地产信托业务或将缩量，创新类房地产信托业务成为众多信托公司转型的新方向。

业务规模飙升引发监管关注

“价量齐升”是对2017年房地产信托业务的准确描述。用益信托在线统计显示，2017年集合信托市场上共成立1583款房地产信托计划，募集资金4319.12亿元，而2016年成立的房地产信托计划为742款，募集资金1968.09亿元。

从收益率水平来看，2017年1月市场上的房地产信托计划平均预期收益率为6.76%，到了2017年12月，房地产信托计划平均收益率已升至7.51%。

中国信托业协会公布的数据揭示了房地产信托业务在2017年快速扩张的势头。数据显示，截至2017年三季度末，投向房地产领域的资金信托余额为2.07万亿元。从房地产信托在资金信托整体规模中的占比看，去年二季度为9.02%，到了去年三季度升至10.01%。

“正是因为房地产信托规模快速飙升，才引发了监管层的关注。”东部地区某信托公司人士向记者透露。2017年末，中国银监会发布的《关于规范银信类业务的通知》规定，商业银行和信托公司开展银信类业务，应贯彻落实国家宏观调控政策，遵守相关法律法规，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域。

国投泰康信托研究发展部研究员林寅说，此前有一部分不合规的项目通过业务模式的设计规避了监管限制，但在目前强监管、严查处的背景下，这种对不合规项目进行“包装”的做法将不可持续。同时，在信托公司参与个人消费贷款业务时，如果对末端资金用途疏于管理，出现消费贷用于购房的现象，也将违反监管要求。

转型创新成趋势

“其实，信托公司在做房地产业务时也开始审慎起来。”某信托公司高层人士对记者表示。随着宏观调控的持续，房企的融资渠道逐渐缩减，当前部分中小房企的主要融资方式都转向了非银渠道。“这意味着一旦房企的现金流遇到问题，信托公司的产品很可能被连带着出现兑付危机。”该人士说。

另一位信托业内人士透露，虽然当前房企对于资金成本并不敏感，仍能够接受相对较高的融资成本，但信托公司方面对于业务的合规性要求已开始提高。“不符合‘四三二’原则的业务不能做，名股实债的业务同样不能开展。很多原来打‘擦边球’绕开监管帮房企拿地的项目，现在也都停了。”该人士表示。

那么，房地产信托业务何去何从？多位信托业内人士表示，作为重要的传统业务，房地产信托贡献的利润举足轻重，监管层并没有完全封住房地产信托业务的“口子”。“只要是合规的房地产信托业务仍可以正常开展，但数量上肯定会减少。”

但房地产信托业务遇到发展瓶颈且转型需求迫切，已成为业内共识。在具体的转型方向上，真实的地产股权投资项目成为业内最为看好的领域。据了解，“真股权”房地产信托通过深度参与地产项目的开发，以股权投资的形式参与并获取固定收益和分红，已是目前比较成熟的业务模式。

同时，类Reits产品的模式也备受信托业内青睐。某信托公司研究员向记者表示，目前信托公司对于一二线城市核心地带的资产仍有浓厚兴趣，加之资产证券化也是监管提倡的业务转型方向，目前已有部分信托公司开始尝试做相关业务。“这类业务的可复制性强，同时未来更容易对接资本市场，还具有融资成本较低的特征，相信将是拓展信托公司和房企合作空间的新业务。”该研究员说。