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局部升温 多地土地拍卖再现高溢价

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土地市场开年似有局部升温之势。近日,杭州、成都、苏州等热点城市土地拍卖市场频现高溢价地块,溢价率普遍在40%以上,有的甚至高达70%,而中铁建1月初在苏州摘得的宅地,更以4.3万元/平方米的楼板价刷新了当地纪录,较苏州去年的最高楼板价高出近五成。有业内人士指出,近期各地出让土地的要求有所降低,高溢价地块大多是配建或自持比例要求较低甚至无要求的,再加上开发商拿地诉求依然强烈,多重因素之下,造成高溢价再现。

部分热点城市又“热”了

1月19日,杭州出让7宗地块,起始总价93.56亿元,包含3宗涉宅地块和4宗商业地块。当天,7宗地块全部成功出让,收得土地出让金共达134.31亿元,3宗涉宅地块溢价率均在50%以上。

此次,杭州首先拍卖的是杭政储出[2017]85号地块,起始总价7.1亿元,设置最高限价12.05亿元,规划为住宅用地。最终,南京银城房地产开发有限公司以12.05亿元最高限价+自持比例31%竞得,对应楼板价1.9万元/平方米,溢价率高达70%。

编号为杭政储出[2017]88号的宅地,经过一小时85轮竞价,龙湖地产以35.81亿元竞得,楼板价3.1万元/平方米,溢价率50%。最后一块成交的宅地是杭政储出[2017]90号地块,规划为商住用地,由华侨城以57.59亿元+自持比例28%竞得,楼板价1.8万元/平方米,溢价率也达70%。

杭州土拍市场的升温并非个别现象。1月18日上午,成都高新东区1宗5.86万平方米住宅兼商业地块开拍,最终被四川省诚卓房地产开发有限公司以总价6.46亿元竞得,折合楼板价4410元/平方米,溢价率达60%。

1月18日,在江苏南通的土拍中,上海合景房地产开发有限公司以总价13.7亿元斩获启东南苑中学南侧1775号地块,成交楼板价8514元/平方米,溢价率42.7%。

而1月初,央企中铁建以9.82亿元摘得苏地2017-WG-47号地块,更是刷新苏州土拍单价最高纪录。该地块折合楼板价4.3万元/平方米,溢价率为43.9%,较2017年当地最高楼板价高出近五成。

地块出让要求有所降低

从量上来看,2017年12月份土地市场受供应大增的带动,成交量明显上升,成交价格、溢价率则处于低位,尤其是一二线热点城市,出让地块几乎都以底价成交。

克而瑞房地产研究中心的数据显示,去年12月,全国336城经营性用地成交规模冲击了年内最高峰,同时达到两年来最高水平,成交建筑面积33652万平方米,环比增幅高达58%,同比也有17%的增幅。这主要由于年末地方政府和房企为了各自完成指标,一头大量推地,一头加速拿地,且部分较偏远的三四线城市的土地市场仅有年末进行土地交易,导致全国整体土地成交规模上升。

但在楼板价和溢价率方面,彼时的一二线城市均在低位徘徊。去年12月,一线城市楼板价为13022元/平方米,同环比分别下滑13%和22%;二线城市成交均价进一步下滑至3568元/平方米。去年12月,全国土地成交平均溢价率为25.1%,一线城市的平均溢价率仅6%,二线城市成交平均溢价率则为18.1%,达到了年度最低水平。

克而瑞分析师杨科伟认为,今年1月以来多地土拍溢价率走高,与近期地方政府土地出让要求降低有关。多幅高溢价率地块较为优质,同时配建或自持要求不高,甚至没有要求,引来众多竞拍房企,高溢价在所难免。“可以看到,现在能在土拍市场拿地的主要是排名前50的品牌房企,在做大规模的诉求下,房企对土地的渴求一直存在。加上供地的量和质的保证,土地市场必定有所升温。”

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