凯德售价值95亿元的21个购物中心 行资产换仓术？

（原标题：凯德数月内出售价值95亿元的21个购物中心 行资产换仓术？）

中资忙着在中国香港买地和伦敦买楼之际，外资开始在中国内地进行资产换仓。

1月5日，凯德剥离了作价83.65亿元的20个购物中心，接盘者为由印力、万科和Triwater组成的无关联第三方。《证券日报》记者注意到，2017年7月底，凯德还曾出售一笔价值11.3亿元的资产，该笔资产是曾整租给华联的北京凯德MALL·安贞。

据此，数月之内，凯德出售了价值95亿元的21个购物中心。这不禁让人想起李嘉诚、潘石屹的高位套现之术。不过，《证券日报》记者根据公开资料不完全统计获悉，自2010年以来，凯德在中国内地收购了价值总计超过470亿元的资产。

对此，有业内人士向《证券日报》记者表示，作为在中国内地最早投资和布局最多综合体的外资企业，凯德仅在2017年就完成了合计68.4亿元的3笔收购。“买卖之间，或许是凯德资产换仓之术，调整物业布局，意在强化企业的管理半径和各业态协同效应，加大规模优势。”

“2018年，凯德可能还会有收购动作。”一位熟悉凯德的内部人士向《证券日报》记者如是透露。

95亿元抛售购物中心

21个购物中心，售价90多亿元，不可谓动作不大。但细细分析这份21个购物中心的交易名单，?《证券日报》记者发现，除了两个位于北京的购物中心外，其余大量项目皆位于三线城市。不难看出，这是凯德的非核心资产。

对此，凯德方面向《证券日报》记者表示，上述打包出售的20个购物中心，凯德通过旗下公司平均持有10年，项目平均建筑面积为4万多平方米（不包括停车场在内）。这些购物中心分布在19个城市，其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。

凯德表示，依据截至2017年6月30日，此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%，对集团整体收入影响不大。

凯德集团首席运营官廖茸桐透露，“这些购物中心凯德持有10年，很多都是当地首个购物中心，发展为成熟物业，有着稳定的收益。”在凯德管理层看来，“出售成熟资产和收购成长性资产并举”是其资产管理策略。

鉴于此，自2010年斥资150亿元收购东方海外资产包以来，凯德在中国内地的收购资产价值总计超过470亿元，涉及约14笔收购。《证券日报》梳理这一收购名单发现，上海、北京和广州三个一线城市涉及8笔收购，其余收购标的位于武汉、成都、重庆等二线城市。而2017年，凯德完成了三笔收购，收购标的均位于上海和广州，涉资68亿元。

“现在的中国实体商业提袋消费市场变化很大，过去的商业模式难以契合消费需求的迭代升级。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向本报记者表示，在一些无法形成规模的城市进行过多布局，管理半径大成本高，沉淀资金多，多元体验业态协同效应不突出。另外，抛售非核心城市资产，说明这些项目经营可能没有达到凯德预期，打包出售则有助于快速回笼现金，这或许是凯德进行资产换仓的背后动因。

再收购扩张进行资产换仓

出售两笔资产，换取约95亿元现金。优化凯德集团资产配置和集中资源之外，凯德表示，所获资金将用于在中国继续投资优质物业。

廖茸桐表示，凯德已经建立了成熟的体系、平台、团队和品牌，发展阶段也从’量’的扩张到’质’的提升过渡。未来将进一步强化凯德集团在华五大核心城市群——北京、上海、广州、成都、武汉及周边城市的业务布局和规模优势。2017年，凯德在华新开业六大综合体，均位于这五大核心城市群。

据记者了解，凯德进入中国市场已有24年，在中国的总开发规模约2200万平方米，管理的总资产超过2000亿元人民币。自2013年推出“综合体战略”后，融合多元体验的综合体更符合市场需求，利于发挥集团全产业链优势和综合开发及运营管理能力。

剥离盈利能力弱的购物中心，凯德以已经开业的六大综合体来提升净物业收入，抵消此次出售带来的影响。此外，凯德正在调整持有物业板块的业态。据记者了解，凯德在联合办公空间和共享公寓等方面都在进行新的布局，以期提高整体盈利能力。

至此，凯德在中国拥有或管理49家购物中心，其中约一半位于商业综合体内。凯德表示，通过对资产组合的优化，有利于进一步巩固集团在华的“综合体战略”和“核心城市群战略”，更好地释放全产业链价值，提升多元业务的协同和规模效应。