抢占长租公寓:激进玩家暗藏心思 资本驱动规模战

（原标题：抢占长租公寓： “激进”玩家们的暗藏心思）

自2010年前后兴起的长租公寓，终于走到了“风口”上。“玩家”也从创业者发展到大型房企，其中不乏央企、国企等“国家队高级玩家”。

出现这一现象的背景是，政策、金融等支持力度前所未有。党的十九大报告中提出“建立租购并举的住房制度”，这显示了国家大力推进租赁住房建设的政策导向。长租公寓市场究竟有多火热？2017年一大表现是相关资产证券化开始加速——新派公寓发行的首单权益型长租公寓类REITs、保利地产发行的首单央企租赁住宅类REITs、招商蛇口发行的首单租赁住宅CMBS、旭辉领寓发行的首单民企公寓类REITs、龙湖冠寓发行的全国首单公募住房租赁专项公司债券接连获批。

投入者的热情前所未有。据不完全统计，截至目前，全国TOP30房企已有三成以上涉足长租公寓，万科、龙湖、旭辉、保利等正加速布局。尽管行业人士都在私下坦言行业仍在探索期，但房企们早已纷纷立下远大的目标。

资本驱动之下，有不少行业人士向21世纪经济报道记者表达对市场发展过快的担忧。

第二跑道

2017年底，在国贸举行的某租赁主题行业论坛现场，已近中午，但听众仍精神亢奋，不少听众甚至靠墙站着旁听。媒体区早已被嘉宾抢占。主持人在开场时感慨，“去年，开发商来的代表不到10%。今年，我看了后台数据，有将近50%的嘉宾是来自开发商。”

这样的场景在曾经以简单粗放为开发模式的房地产行业并不多见。而当房企开始笃信，一个新的时代正在到来的时候，他们开始愿意交流。这个时代是增量市场转为存量市场，以长租公寓为代表的新市场到来。

与热度居高不下的房地产销售市场相比，中国住宅租赁市场在过去多年并没有受到足够的重视，市场供应主体主要是个人房东和中介二房东。然而，随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的压力愈加明显，建立规范合理的住宅租赁市场成为迫切任务。

据《中国流动人口发展报告2017》统计，截至2016年末，我国流动人口高达2.45亿人，大规模的人口流动仍将持续。而对比国际大都市住宅租赁市场，如纽约2014年约有共340万套住房，其中租赁住房约占整体的64%；上海2015年底约有910万套住房，租赁住房占比仅约20%。

作为房地产长效机制的重要组成部分，建立购租并举的住房制度自2015年被首次提出，尤其是2017年，一系列政府与市场动作推动住宅租赁市场发展进入大幅提速的快车道。

这激发了房企们进军长租公寓市场的极大热情。58集团租赁蓝皮书显示，长租公寓从2010年前后兴起，经过七年发展，国内长租公寓企业已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间。

安居客房产研究院首席分析师张波认为，租赁是房企的第二跑道，影响房企进入长租公寓领域的最重要因素就是国家对于租赁市场的政策红利，未来一线城市和热点城市租赁土地供应量要占整体土地供应量的三成，并且关于租赁的金融、税收等利好政策会不断出台，房企当然不会坐视如此大规模的市场而旁观。未来5-10年，中国长租公寓市场份额占据租赁市场10%以上比重将是大概率事件，长租公寓万亿级市场中，龙头公司市值达到千亿规模亦值得期待。

一家知名房企长租公寓负责人告诉21世纪经济报道记者，他并不能清晰看到长租公寓市场的未来，但市场前景显而易见。“大家都在做，我们肯定也要做。集团也是这么要求的。”这家房企将长租公寓列为该集团的第四大主要业务航道。

抢占市场

上述房企人士的坦言反映出不少房企的心态。

链家研究院院长杨现领甚至开始担心市场是否发展过快。他在“2017第二届中国房地产资产管理生态链大会”上表示，“长租公寓在没有被关注的情况下，发展了六七年。我们虽然也吃过很多苦，企业也很辛苦，但总体上发展还算健康。2017年这一切都将改变，在政策春风吹拂下，市场马上就会出现各种各样的问题。因为租赁是一个非常市场化的市场，政策可以供给，但是给不了需求，我猜大部分租客不可能借钱加杠杆去租更好的房子。因此，租赁的需求与人均可支配收入水平高度关联。”

杨现领解释称，“2017年出台了各种刺激租赁供给端的政策，但需求端没有任何进展，租购同权还很难落实，租金的支付能力非常有限。所以，我担心2018年市场会有潜在风险，增量供给上去以后，需求跟不上，就会出现租金下降，空置率上升。特别是2017年在政策春风下高杠杆拿高价房的企业，会有很大风险。”

杨现领或许只是说出了长租公寓市场玩家们不敢说的“担忧”。因为目前为止，他们没有找到适合大规模推广的盈利模式。

戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰注意到，目前房源稀缺、核心区域优质物业紧俏、拿房成本高企以及盈利困难、投资回报周期较长等问题也成为住房租赁市场的主要发展阻力。

张波认为，房企进入长租公寓的普遍心态是“不谈盈利，先抢市场”。长租公寓市场潜力巨大，虽然目前盈利空间似乎不大，但必须抢占先机。在长租公寓领域，房企的主要优势在于资金实力和品牌影响力，但存在和其他长租公寓运营方同样的困惑，即自建或收购的成本较高、资金回流周期长、收益率普遍偏低等问题。

资本驱动规模战

抢占规模是长租公寓市场目前的主要特点。规模房企中，已有万科、金地、龙湖等进军长租公寓。2016年5月，万科运营的长租公寓正式定名为“泊寓”，并在2017年加速扩张，计划年内在全国范围内开发10万间公寓；龙湖成立自有长租公寓品牌“冠寓”，计划在12城布局；碧桂园长租公寓目前已在北京、上海、广州、深圳、厦门等一二线城市布局了15个项目，首个长租项目将于上海亮相。

资本驱动之下，同策咨询研究部总监张宏伟发现，规模上的“浮夸风”开始出现。“各家企业为了争夺市场规模，使用的招数除了正常加大拓展与资本推动之外，甚至还会虚报数据。比如有的长租公寓企业，经过调研数据核算，明明在运营的长租公寓大约2.5万-3万间，再加上签约未运营的2万多间左右，最多这家企业只有5万间的总规模。但其对外发布已经有10万间，有的企业还制定了100万间、200万间的规模化目标。”

张宏伟认为，个别公司出现这一现象背后的诉求主要有两点：一是市场占有率和品牌的诉求。简言之，就是规模大、市场占有率高了自然品牌影响力就有了，后期可以向更多相关方宣传，方便接下来规模扩张。二是资本市场融资诉求。据他了解，有的长租公寓企业估值是按照签约间数计算，也就是说，规模越大估值就越高，企业为了增加估值会千方百计扩大规模。

一位长租公寓人士也认同此现象。不过他表示，因身在局中，不便多言。