联合办公入住甲级写字楼： 一线城市写字楼市场变革信号

（原标题：联合办公入住甲级写字楼： 一线城市写字楼市场变革信号）

本报记者 唐韶葵 上海报道

一则亚太地区最大体量的WeWork项目落户中海国际中心的消息揭开了外资联合办公扩张一幕：在拿下44亿美元融资之后，wework新增位于浦西的中海国际中心2.7万平方米与浦东某甲级写字楼1.5万平方米的办公面积。

wework近期的动作表明，过往以租赁厂房、仓库等业态翻新改造成办公室为主的联合办公，入驻甲级写字楼了。多名业内人士认为这是写字楼生态面临变革的一个重要信号。

一名长期关注联合办公的业内人士分析指出，这与最近半年上海的写字楼需求下降、业主方出租压力有关。

事实上，对比去年甚或前年，一线城市中北京、上海、深圳的写字楼市场供应增加不断，只有广州的供应量有回落态势。以上海为例，写字楼租赁市场新增供应量创历史新高，2017年前三季度上海写字楼新增供应面积高于去年全年23.6%。其中新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出，2017年前三季度的成交面积达54万平方米，是核心商务区的1.6倍。

上海部分位于核心区的老甲级写字楼已下降到60%-80%出租率的临界点，此时联合办公作为需求主力，就解决了写字楼空置率下降一大难题。

上述业内人士认为，wework入驻中海国际中心整栋写字楼，其实也给了写字楼业主一个启示，只有充分满足终端客户的需求才能提升去化率。“目前已经有业主在探索产品的更新，联合办公与传统办公各有优势，也各有缺陷，两者如何结合应该是从整栋楼的角度去考量。”他认为，联合办公营造的生活方式很可能代表未来10-20年的办公服务需求，所以作为业主方，都需要注意产品的更新换代；业主要主动求变，为产品增加附加值，确保产品的市场竞争力。

互联网思维

上述业内人士认为，联合办公能够成功渗入甲级写字楼市场在于目前的市场错位，传统写字楼的产品相对联合办公产品在服务和配套上均有落后之处，未来市场的走向取决于写字楼产品的更新速度及更新后的品质，以及联合办公的产品是否可以做出业主无法复制的核心竞争力。未来的产品必须从策划开始就要考虑，整栋物业的产品都要适应这种办公需求的趋势。

一个趋势是，联合办公的互联网思维正被应用到配套服务的科技化上。比如，裸心社开发了社区APP“遇见”，此前还与浙江建工联手，除了打造杭城首家裸心社外，双方联合品牌命名对外经营，共同打造服务于整个欧美金融城（EFC）的高端联合办公空间。此外，浙江建工将拟采用裸心社的CAAS软件（Community As A Service）和专有技术，应用到欧美中心（EAC）、欧美金融城（EFC），构建以建筑为中心的移动社交网络和水平后端平台来连接租户，为共享工作空间及场地空间提供操作后台平台，并将租户链接到裸心全球社区。

据介绍，裸心社CAAS软件，是目前广泛应用于全球所有裸心社的社区手机APP，如今被更多商业地产采用。不久前裸心社的创意团队已经正式将这一服务推向香港市场，为更多房地产和商业地产提供便捷体验。

正如上述业内人士所言，传统写字楼直接租给联合办公运营商也是偷懒的做法。从联合办公的角度看，靠二房东模式赚钱没有持续性，一旦掌握物业的业主方成功做好产品换代，推出类似的一手产品，联合办公的二手模式就没有存在价值。因此，如果联合办公运营商仍然只是二房东性质，长线投资并不被市场看好。

未来趋势

仲量联行华东区研究部高级经理姚耀分析指出，从wework入驻中海国际中心这一案例可以看出未来甲级写字楼的趋势：联合办公市场非常庞大，除了传统办公楼的主力租户外，目前还涌现很多新的办公群体，比如新媒体、新科技行业等。这一波联合办公运营商，包括新的运营商与传统的开发商转做运营商，他们的扩张给了上述新的需求者很好的空间。相比传统的办公楼与商务中心，联合办公的优势在于配套与服务，企业为了迎合新时代员工的需求，需要在办公室融入更多新元素。

实际上，不仅是自由职业者的办公要求，企业包括央企也会将一些团队部门放到联合办公空间，因为不仅办公方式灵活，还可以令不同的项目团队节约成本，希望有一些激发灵感的效果。

姚耀分析了写字楼市场三大趋势：首先，联合办公项目成功的元素一定要具备一定配套、科技、规模，运营模式里面将会出现大批会员制，如果只有一个布点的话，显然规模不够，因此快速扩张是为了规模化；写字楼引入联合办公空间可以提升财务效率。一般而言，传统写字楼使用率最多100%，而联合办公实际上可以做到使用率120%甚至更高；再次，从房地产开发商角度来看，共享效应的产生，不仅是财务上的需求，打造新型的适合北京上海的全球城市也促进写字楼市场的变革。

目前，联合办公项目布局多分布于一线城市，二线城市如成都、南京也有本土品牌；运营商素质良莠不齐。

姚耀认为，如果办公空间仍然从房地产开发商的盈利角度出发，按照这种思路去做会越来越吃力，必须要去关注终端客户的需求。目前比较新的趋势是：小生态难以效仿，还有很多文章可以做。

当物业生态圈最底层的租户行为已经发生变化，加上未来联合办公与行业洗牌，联合办公项目与长租公寓规模效应等新物业形式联合在一起，贯穿整个房地产产业链，打造生态圈。

上述业内人士指出，电商、联合办公正在改变人的行为模式，联合办公运营商需要迎合上述几个趋势。“很多新技术在渗入联合办公空间，个体的短时间比单位产出更高”。

市场变化，写字楼业主方选择引入联合办公的时候就需要有甄别性，联合办公空间反过来对业主资产管理能力也有要求，两者是可以做到相互补充的。

上述业内人士指出，业主有能力的话，可以效仿中海国际中心，直接整栋为wework定制。“就像手机，做iPhone代工的利润最高，不行就只能做富士康。”

（编辑：李清宇，邮箱：liqy@21jingji.com）