正本清源话私募——对房地产私募基金的再认识

（原标题：正本清源话私募——对房地产私募基金的再认识）

正本清源话私募

——对房地产私募基金的再认识

私募基金在我国发展已有十多年的历史，从2004年北京、杭州、珠海等地试点有限合伙企业地方法规，到2007年《合伙企业法》确立了有限合伙制度，私募基金从公司制走到合伙制。合伙制度让私募基金行业插上翅膀，获得了快速发展。2013年6月修订的《证券投资基金法》将私募基金纳入监管范围。2014年8月，中国证监会发布了《私募投资基金监督管理暂行办法》，这是第一部针对私募基金的法律规范。经过几年努力，证监会和基金业协会建立健全了私募基金监管和自律管理的框架体系，并对大批量的不规范的私募机构进行了清理整顿，私募基金行业进入了规范有序的发展阶段。目前，已登记的私募与公募的规模旗鼓相当,私募基金已成为投资市场的重要组成部分。

回归本源，私募基金是一种集合投资方式，其实质就是“资金+制度安排”。通过契约、公司等形式集中投资者的资金，委托给专门的投资机构管理，并按资产组合原理进行分散投资，投资者按出资比例分享收益并承担相应风险的一种集合投资信托制度。股权投资是“价值增值型”投资，股权基金运作的过程是实现资本增值的全过程。

私募基金是“受人之托、代人理财”的行业，发展的前提是基于投资人对管理人的信任，首要的是要坚守“信托精神”和“契约精神”,即管理人要始终以投资人的利益或目的管理受托资产，坚持投资人利益至上，忠实于投资人。没有投资人的信任与委托，私募基金就是无源之水，发展无从谈起。

私募基金的收益来自于投资经营成果，无论是有限合伙人（LP）还是普通合伙人（GP）的收益来源，都是投资回报，一方面来自项目本身，同时也来自于市场的周期性波动。各类基金都需要用中长期（存续期）的业绩衡量，一般以ROI和IIR两个指标衡量。而基金管理人收益来自于投资经营成果的奖励——业绩报酬（一般为20%）。

私募基金的核心竞争力体现在基金管理人专业的投资能力上。尽管每个个人投资者和普通公司都可能做股票投资、股权投资，专业投资机构与它们的区别，在于它需要“批量”、“经常性”做股票投资、股权投资，投资是其主营业务。私募基金把众多投资者的资金集中起来，在存续期内根据投资策略持续性组合投资，用投资组合化解单个项目风险，使投资人分享投资组合带来的收益机会，实现专业管理、规模经济。

投资能力是核心，投资策略和组合是关键。基金管理公司追求的不是一时的业绩，而是要为投资人创造长期、稳定、持续的回报，对经济周期、行业周期的驾驭能力十分关键。“投资能力回报+周期性回报”，不易分拆。行为金融学认为，投资者往往会过度自信，把在市场整体上涨中获得的超额回报当作是自己的投资能力，把市场赋予的机会当作自己的聪明才智。投资是马拉松长跑，需要经过长时间的检验才能验证投资价值。作为资产管理机构，私募基金特别需要跨产业周期、行情周期投资的能力，在项目的创始、成长、运营、成熟等各个阶段，都需要用专业能力判断和管理。

私募基金投资不是做一单生意，而是做连续性、批量性的生意，专业投资机构的优势体现在从市场研究、产品开发，到基金的“募、投、管、退”等各个环节都有专业的从人员，可以冷静、理性、周期地看待市场，专业、规范、合规地制订投资策略，管理投资组合和项目，在严格控制风险的前提下，为投资人获取最大化的收益。

目前，市场上各类私募基金产品层出不穷、屡屡创新，但市场对基金本质的理解没有达成共识，基金运作存在很多误区和乱象。例如：（1）GP、LP深入人心，人人争做GP，殊不知GP、基金管理人、投资顾问角色的分与合；（2）GP投资能力差别较大，GP的收入来自2%的管理费+20%的业绩报酬，不少产品的管理费甚至被压缩到1%以下，大部分GP的业绩报酬难见踪影；（3）投资与融资混淆，市场上比较流行的单一项目“房地产基金 ”，其实不是真正的基金，而是投行式的项目融资。

REITs（Real Estate Investment Trusts）是公募形式的房地产股权投资基金，与之对应的是房地产私募股权投资基金（Private Equity of Real Estate，PERE），是私募基金的一支重要力量。“私募”和“公募”看似是一组对立的概念，其实两者是相伴相生、协同发展的。私募房地产基金持有经营性不动产组合，用“租金+资本利得”对价LP，实质就是私募REITs。

作为国内起步较早、规模较大的房地产私募投资管理机构，中城投资的起步和发展，依托于中国房地产市场和私募股权投资基金行业的快速发展。从企业定位来看，我们是专业的投资管理机构；从业务属性来看，我们是私募股权投资基金（PERE）；从投资领域来看，我们投资于中国房地产（RE）市场。

回归初心，回归常识。房地产私募基金管理人只有聚焦投资主业，提升投资管理能力，尤其是跨越周期的投资管理能力，将投资组合进行到底，才能平滑波动、降低非系统风险，获取长期稳健的价值回报，与投资人共同分享房地产市场发展红利，实现共赢。

(CIS)