昔日外滩“地王”上海证大：“剥离三四线”战略 错失发展良机

（原标题：昔日外滩“地王”上海证大：“剥离三四线”战略 错失发展良机）

每经记者 程成 吴若凡 每经编辑 曾健辉

“即使有心再做一个超越之作可能也无力了。”这是戴志康对证大喜玛拉雅中心曾经的评价。

的确，从曾经拥有上海外滩8-1高价地、南京下关高价地，到仍握在手中的上海和南京喜马拉雅中心、上海和南京滨江证大拇指广场等项目来看，上海证大的盘子里不乏区位惊艳的物业，资产原本应该成色十足。

但尴尬的是，近几年来上海证大不仅新增项目较少，而且屡屡贴上“卖卖卖”的标签，除了最终出让外滩项目的所有股权、南非智能城市项目外，上海证大也逐渐剥离了三四线城市的一部分产业。

上海证大连亏3年

上海证大2017年半年报显示，当期实现营业收入7.44亿港元，同比增长32%；归母净利润为亏损2.1亿港元，与去年同期的亏损5.38亿港元相比减少57%。

尽管营业收入明显增长，净亏损也在大幅缩窄，但《每日经济新闻》记者在上海证大2017半年报中却发现，这一变化主要归因于销售及市场推广支出、行政支出的大幅压缩。此外，其应占合营企业溢利有大幅增长，实现了约1.74亿港元。显然，上海证大亏损的缩窄，与其主营业务的关系并不大。

《每日经济新闻》记者在统计过去几年上海证大的财报时发现，上海证大在2012年实现净利润5.55亿港元并创新高后，净利润水平一路下滑，并在2014年首次录得亏损，当年实现归母净利润为亏损4.38亿港元，2015年为亏损9.57亿港元，2016年为亏损10.35亿港元，连续3年出现亏损。

对于连续亏损，上海证大在财报中也多次将其归因于“借贷增加导致财务费用增加”、“营业额及毛利不足以弥补费用及开支”等。

根据其2017年半年报，上海证大综合借贷及贷款约为86.37亿港元，其中38.6亿港元须于1年内偿还，而47.77亿港元须于1年后偿还。但在现金流方面，上海证大除投资活动现金流量净额为净流入外，经营活动、融资活动现金流均为净流出。至期末，其现金及现金等价物仅为10.27亿港元。

资产负债方面，上半年上海证大总资产达到225亿港元，总负债194亿港元，资产负债率为86%。

连续几年居高不下的融资成本、较高的资产负债率，以及持续较紧的现金流和偿债压力，或已显著制约了上海证大的发展。

错失发展良机？

《每日经济新闻》记者查询上海证大近年财报发现，近5年来，上海证大的营业收入持续维持在11亿港元至23亿港元之间。而在售项目的偏少，制约了上海证大规模的扩张。

根据上海证大2017年半年报，当期实现营业收入7.44亿港元，营业收入主要来自于上海、南京、南通和海门的住宅项目的销售收入，以及位于上海、南京等地的部分持有物业的租赁收入。

记者进一步梳理上海证大近年的年报发现，由于发展战略和市场节奏错位，直接导致其一再错失发展良机。

上海证大在其2016年报中表示：“继续以上海、南京等作为重点发展区域，稳固深度开发一二线城市区域、逐步剥离三四线城市产业的发展策略”。而在其2015年报中，上海证大也有类似表述。基于上述战略，储备项目本就屈指可数的上海证大，逐步出售三四线城市资产。

值得注意的是，去年下半年开始，楼市去库存政策效果逐渐显现，不少三四线城市的楼市都表现抢眼。而上海证大显然没有把握住去库存带来的市场机遇。

“上海证大剥离三四线资产这一战略过于保守，也让其错失了这一轮新型城镇化下的红利效应和发展机遇。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示。

严跃进认为，过去几年房企更多的是依靠高周转来做大规模，类似上海证大这类只坚持精品和情怀来做地产，将很有可能被市场淘汰。“如果不在城市布局和投资方面策略方面有所改进的话，企业后期发展将会面临更大的压力。”严跃进说。