左晖：未来北京50%以上的人租房是很正常的

（原标题：左晖：未来北京50%以上的人租房是很正常的）

链家集团董事长 左晖

左晖在谈到房地产市场的趋势性变化时表示，房价从2008年到今天，一线城市基本上涨了五倍，二线城市基本上涨了三倍。但左晖认为，不动产的资产价格高速增长的时代已经过去了。

以下为左晖发言实录：

左晖：大家对房地产比较关心，今天的题目是拐点，我们跟大家分享一下我们认为房地产市场发生的一些趋势性的变化。从几个方面说一下：第一，背景在发生变化。比如中国的人均GDP在2015年的时候已经超过了8000美元，过了8000美元以后，会发生一些趋势性的变化，包括人口的结构，虽然今天中国7亿的城市人口未来会到9亿或者10亿，但是相比过去这些年，每年峰值1800万的变化，也会发生很大的变化。抚养比，劳动人口和被抚养人口的比例，也发生很大的变化，全中国平均的抚养比是2.8，内蒙都已经到一点几了，这是很危险的。

第二，房地产大开发的时代已经结束了。在2010年新增开发投资额增长率33%，2011年新开工的面积是18亿平米，住宅面积大概是15亿平米，我们估计未来这些年的时间里，大开发的时代已经告一段落。

第三，房价从2008年到今天，一线城市基本上涨了五倍，二线城市基本上涨了三倍。但我们认为不动产的资产价格高速增长的时代已经过去了。万科带着团队做了很多的研究，去年也出了一些报告，大家可以看一下。全世界很多经济体都有一个10到15年的房价高速增长的阶段，理论上讲，这个阶段也告一段落了。

第四，整个驱动的因素，所谓的杠杆。杠杆在过去几年里还是发挥很大作用的，今天全国住宅的按揭余额大概是20万亿，对银行来说，没什么风险，因为我们资产的价格超过200万亿。20万亿里，过去的三年时间增长了10万亿，去年的5万亿按揭数额的增长，一定是很长时间的高峰。去杠杆是相对比较确定的趋势。

第五，增量和存量的关系。2017年中国有17个城市的二手房交易量超过了新房的交易量，今年是10个城市。2016年中国和美国都大概卖了550万套的二手房，但是2016年美国卖了50万套新房，中国卖了1500万套新房。这个趋势性是不可逆的，北京大概75%以上是二手房，未来这个变化会越来越突出。任总说的价格信号，其实存量市场的价格信号还是很明显的。

第六，买和租的关系。未来租房人口的占比，像北京，大概35%左右，65%的人是住在自己的房子里，35%的人住在其他的房子里，我指的是标准住宅，当然还有非标准。未来趋势性都会有很大的变化，北京50%以上的人租房是很正常的。

第七，线下和线上。整个房地产市场正在翻成人口向线上移民的最后一块，链家的数据是到今年为止，每一笔交易背后是12000个PV，全国的行业平均水平是3000个PV成交一张单子，这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户，更是意味着消费者正在往线上迁移，线上迁移之后，消费者的行为方式会发生非常大的变化。我觉得今天整个的房地产行业都在忽视这个问题。

很难说它有拐点，整个房地产市场才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能是更波澜壮阔，但我们会从这些趋势性上得到一些信息。