许为珉：不良资产包中有大量酒店资产

（原标题：许为珉：不良资产包中有大量酒店资产 价格低于周边住宅的30%到40%）

财经网讯“我们在分析不良资产包的过程中，发现里面有大量酒店的资产，产生这一现象的原因主要有两个，一个是政府规划的问题，另一个是房地产在拿地时配套酒店。”11月28日，重庆银海融资租赁有限公司董事、总经理许为珉在“《财经》年会2018：预测与战略”上如此表示。

（重庆银海融资租赁有限公司董事、总经理许为珉）

许为珉表示，在分析不良资产包的过程中，发现里面有大量酒店的资产，这些酒店资产很多价格非常便宜，很多低于周边住宅40%到30%，差不多1/3的价格。

这个现象的产生有一个历史原因，一个是政府的规划，政府在做规划时可能会要求某个区域必须要有五星级；另外房地产在拿地的时候配套酒店，而酒店并不是地产商的强项，而是一个负担。

在收购不良资产时，许为珉认为收购有几个要点：第一，收的价格一定要低；第二，要进行用途的最佳选择；第三，对酒店进行一个重新的定位；第四，进行管理优化。

以下为许为珉发言实录：

许为珉：感谢《财经》论坛提供的交流的机会，我们深圳前海赤诚是专注于收购和重组酒店不良资产的专项基金，不良资产的种类非常多，但是我们分析不良资产包的过程里面，发现里面有大量酒店的资产，这些酒店资产很多价格非常便宜，很多低于周边的住宅40%到30%，差不多1/3的价格，也是普遍低于重置成本，酒店很多处于非常好的位置，不管是所处的城市区位，还是城市具体的位置，甚至有一些标志性建筑，这个我们后来请教一些酒店行业的专家，包括咱们国家最大的酒店咨询公司，这个现象其实有一个产生的历史原因。一个是政府的规划，政府做规划的时候希望有一些比较高大上的酒店，要求必须某个区域要有五星级。另外房地产拿地的时候配套酒店，实际地产商做住宅的时候这个钱已经赚到了，酒店实际上并不是作为地产商的强项，是一个负担，也不是他们的专业。我们估计一下全国的数量，全国酒店，大的住宿类的企业在8万到12万之间。一个是按经营性的毛利GOP的概念40%都是亏损的，加上折旧将近60%都是亏损的，如果开发商特别牛也不会不良，特别有背景，我们看很多大地产商拿的酒店都是亏钱的，所以最近可能比较大的案例就是万达把76家酒店整体打包卖了，卖得价格是六千多一平米，我们跟专家大概估算一下，它的成本连地价加上建造加上专修应该是不低于一万的，但是它这个不是不良的范畴，万达有钱相当于给甩卖掉了。

我们基金基本上在中间选了，这个酒店的基金要做还是非常费钱的，酒店少则几千万，多的几个亿，我们第一期基金20亿，要投，也投不了几家酒店，我们划定了一个范围，基本上一线和前二线，包括一线旅游区，这是两种业态，我们觉得这两种酒店都有比较好的标的。我们定得价格，收购价格不能高于周边的40%，这是一个指标，住宅跟酒店有相关性，但是也不是完全具备可比性。再就是有一些提升空间，有一些酒店已经经营非常好。我们平时看到有一些非常好的喜来登之类的，其实有一些都是不良，只是大家不知道，其实已经都是在银行不良里面了，我们觉得有一些提升空间。

第四个标准，这个地域区域有上升的空间，所以我们现在第一期基金准备相对集中在向珠三角、大湾区、包括海南，这样未来我们认为物业的成长性比较高的地方。收购有几个要点：第一，收得价格一定要低，我们基本上从不良的里面去收，经过对债权、债务进行一定的清理，变成比较干净的资产。第二，要进行用途的最佳选择，因为有一些酒店，实际上那个位置，或者这种建筑物的情况，不一定适合做酒店，可能它是可以做办公，或者可以做公寓，或者有一些可以做养老，所以我们要进行用途的最优选择。第三，做一个定位，因为现在酒店行业看数据其实两头不赚钱，中间赚钱，两头最高档的所谓五星级酒店，奢华酒店，其实平均利润率不高的，因为那个成本特别高，这些年因为消费升级，所以经济型酒店最近一两年大幅的缩减，中间的中档的酒店，这些年回报的比较好。特别是有一些有限服务型的，有几个连锁酒店大家都知道，这些酒店相对利润率比较高，所以我们要对一个酒店进行重新的定位。第四，就是管理优化，酒店这个行业非常有意思。目前我们接触的这些标的，大量是民营的老板。他不良的原因也是各种各样的，比如说定位过高，或者是自己感情投入太大，觉得想把这个打造成自己的一个小王国，装修没有控制住。再就是管理，酒店大家都住，都是自己管，实际上酒店是非常专业的业态，我们接触大量自己管的效果都不好，所以我们进行管理的提升。提升之后基金你要持有一定的期限，最后在资产的市场，或者是资本市场进行退出。现在咱们国家资产证券化比较发达，渠道都有，我们算一下出去拿得酒店比较便宜，我们再控制住重整重修的成本，这样我们基本上目前几个标的，我算了一下都是可以做到现金租金加上酒店经营的回报有10%以上，退出的时候能够做到30%到50%的收入，这个对投资人欧吸引力的。

我们团队也是跨界混合的团队，基本上是由做金融的，做投资的和做酒店的一些专业人士组成的，所以我们也是不属于产业结构调整，但是属于业态用途的调整，而且是不良资产里面属于细化的一个公司。谢谢。

许为珉：我们不良包中做酒店资产，分析之后觉得酒店是周期性的一个资产。酒店通常在一个城市中很不错的位置，建筑质量绝大多数都不错，我们可以做一个简单的类比，我们在很多城市，你比如说你买房可能真不如住酒店。酒店很多是三百多块钱，一个月一万，十个月十万，一百年一千万，你住三百年才三千万，还有人给你服务给你换床单，还有热水，这是周期性低价的资产，2015年到2016年中国酒店增量非常显著的下降了，同时酒店的均价在上升的，是很缓慢的上升，我们觉得酒店从长期来说应该是逐渐的上升，甚至某一个阶段高过住宅的价格。像欧洲其他国家都是某一阶段出现了超低低价酒店，某个周期以后会有很好的回报。这个酒店我们是重组，现在可以加上很多改善的因素，比如说信息化，生态化，还有适老化，特别是养老这一块，现在很多酒店，大家知道养老你去拿地政府给得很便宜，我们现在拿得很多酒店比养老机构拿得还便宜，我做养老比别人还有优势，这样的话，我们加上这些因素之后，作为物业本身它的价值我相信就会逐渐的呈现出来。

《财经》年会2018：预测与战略由《财经》杂志、财经网主办，于11月28日-30日在北京举行。

（嘉宾观点据现场发言整理，未经发言人本人确认）