棚改货币化安置对房地产拉动效果明显

11月13日，住建部公布，2017年1月至10月，全国棚户区改造已开工600万套，完成投资1.68万亿元。这意味着原定今年需要完成的棚户区改造开工任务已经提前完成。相对于2016年开工600万套，完成投资1.48万亿元，棚改投资有增无减，同比增长13.5%。而2017年1月份-10月份，国开行发放棚改贷款1.1万亿元，相较2016全年的9725亿元，同比增长13%。在我国的货币政策从宽松转变为稳健中性的背景下，对于棚改领域的资金投入保持稳定增长，足见棚改的重要战略地位。今年国务院常务会议确定，实施2018年到2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，完成棚改最后的攻坚战。

棚改货币化安置比例不断提升，是商品房与保障房的桥梁。近年来，棚改货币化安置的比例和规模明显提升。2015年棚改货币化安置比例为29.9%，2016年快速升至48.5%。2017年5月份，国务院常务会议听取棚户区改造工作汇报，强调将在商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。2017年，多个省市上调货币化安置比例目标，其中8个省份的目标超出60%，个别省份（海南、河北和宁夏等）甚至超过70%。预计2017年全国货币化安置比例在60%左右，这也是棚改投资持续增长的重要原因。

过去几年棚改主要采取实物安置方式，由政府建安置房后向棚户区居民分配，居民不参与到商品房体系的分配，棚改保障房体系和商品房体系相互独立。2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。棚改转向货币化安置后，拆迁居民由原来的有房无钱，变成了无房有钱，实际上把拆迁居民的购房需求引导到了商品房体系的分配当中，甚至可以理解为提前释放了这些居民的住房改善需求，把没有购房需求的居民创造了出了购房需求，需求有效放大，因而极大利好商品房去库存。尤其是三线、四线城市房地产市场最核心的问题就是缺乏需求，与之相对的，则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化就架起了棚户区居民住房需求与商品房市场的桥梁。

未来三年棚改将继续带动部分三线、四线城市房地产热销。2014年4月份央行创设PSL（抵押补充贷款），加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL成为货币化安置的主要资金来源。在 2014 年创设 PSL 之后，国开行在 2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分别为 3831 亿元、6981 亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。国开行的棚改资金占到整个棚改资金来源的65%，近期国开行行长表示，近五年发放棚改贷款总额达到3.2万亿元。

棚改是三线、四线城市房地产热销的重要原因。根据70城房价指数显示，三线城市自2015年以来同比涨幅持续上升，而一线、二线城市同比涨幅于2016年“930”达到顶峰之后一路下降，今年6月份，三线城市同比涨幅近五年首次超过一线、二线城市，9 月份一线、二线、三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为1.5%、5.6%和7.9%。而2016年国开行棚改资金60%以上投向了中西部和东北落后地区，以三线、四线城市为主，这就是过去一段时间三线、四线城市以及中西部城市房地产热销的最主要原因。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三线、四线城市的货币定向宽松。

今年国务院常务会议确定，实施2018年到2020年未来三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。预估2017年棚改完成投资大约为1.7万亿元，今后三年棚改将完成投资4.2万亿元。这些资金会更多地流向棚改任务重、货币化安置比例高的城市和省份，以三线、四线城市为主，因此可以预测未来三年，三线、四线城市房地产市场在棚改资金的助力下依然会热销。

积极关注未来三年棚改空间巨大的城市和省份。根据近几年棚改开工数据，大多数省份未来三年进入到量缩攻坚阶段，有些省份未来三年一共棚改开工套数不及过去一年的套数，但辽宁、云南、内蒙古这三个省份未来棚改空间增长较大，特别是辽宁省，未来三年将进入棚改跨越式发展阶段。而河南、山东、安徽、贵州、四川、湖南虽然未来三年棚改力度相对前两年下降，但仍然保持着较大的绝对量，未来也有一定市场空间。据测算，河南、辽宁、安徽、山东、内蒙古、四川预计未来三年棚改货币化安置每年将带动商品住宅销售1000万平方米以上，贵州、云南、湖南货币化带动商品住宅销售也在700平方米-900万平方米之间，棚改发展空间较大。内蒙古、辽宁、安徽货币化安置对当地房地产市场的拉动作用尤为明显。

（崔 霁 作者系上海易居研究院综研中心总经理）