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房企并购潮:获储转向存量 百亿级股权交易大单频现

2017-11-18 08:35:55 来源: 21世纪经济报道 举报
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(原标题:房企并购潮涌: 获储转向存量 股权交易大单频现)

作为中国经济的重要支柱,房地产在过去20余年曾以20%的开发增速高速发展。但在楼市调控常态化的当下,部分曾活跃在市场上的房企正面临巨大挑战。

“现在看来进程比我们想象的还要快。”在某行业内部论坛上,融创中国董事长孙宏斌说。他指的是房地产市场集中度正前所未有提升。据他判断,今后三年,中国房地产市场前三名房企市场份额将占30%,前十名所占份额将在40%、50%。在此过程中,兼并、收购动作会特别多。

中信证券副总裁马尧注意到,前20家房地产商的销售额已占行业的25%,这要靠企业精细化管理并创新,也要靠并购。此外还可通过在金融领域合作,存量不动产物业经营及产业链上下游延伸等。

房地产行业正进行一场前所未有的大洗牌。中原地产研究中心统计显示,11月前十天,宣布的房地产业股权变动已超500亿。从各大产权交易所挂牌看,房地产类标的物明显增多,如北京产权交易所相关挂牌价值已超200亿。

从招拍挂到并购

招拍挂曾是房企“开疆扩土”的主要方式。随着近年来土地市场招拍挂条件日趋苛刻,地价逐渐上涨,以融创中国为代表的房企转而选择并购。

泰禾集团董事长黄其森就表示,“2016年开始,我们基本不参加公开市场(招拍挂),(公司所获取的土地)90%是通过合作并购。这两年的土地成本只有公开市场一半甚至1/3。这两年(其他房企)拿的高价地我感觉基本上都要赔钱。”统计显示,该公司土地拓展以并购为主,2017年上半年新增项目11个,有10个项目是通过并购取得。

阳光控股有限公司创始人、董事局主席林腾蛟也认为,在土地和资源获取上,关键在并购,公司现在货值储备的大部分都是在并购市场取得。

普华永道统计显示,2017年上半年中国房企并购交易金额同比增加78.5%,数量增加24.7%。每例平均交易额在逐步上升。

该机构注意到,土地市场拿地艰难是并购增加的原因之一。“今年由于土地供应有限,房企热情不减,政府提高了拿地门槛。在住宅土地出让中抛弃了原先的价高者得,而是招挂复合,需要对投标企业进行打分。打分标准包含总资产、住宅开发面积、百强排名,致使拿地企业都是大型央企、国企或规模大的企业。商办用地则进行定向的招投标,需有专业的专利和创新经验等。”

普华永道认为,土地二级市场的改变,引致大型企业兼并中小型企业,中型企业通过兼并小型企业迅速增长,未来房地产市场将又掀起一轮并购潮,无论是为获得土地,或是为占据市场份额。

据统计,地产行业内部整合是目前并购的主流;而参与并购的非地产行业公司主要为资金充沛的大型集团。就交易金额来看,公司类投资者在2014年之后快速增长。在地产企业规模和储地战争中,为降低成本、控制风险,大多房企更倾向于在存量市场进行收并购。

百亿级大单频现

值得注意的是,近年来百亿级并购频现;由于房地产单个项目投资金额要求越来越高,私募基金和个人投资的金额占比越来越小。

普华永道数据显示, 2017年上半年,1亿美元以上的地产交易共82起,占交易数量的39.6%;交易金额却达到415.6亿美元,约占交易总金额的92%。

从区域上看,上半年逾85%的地产并购交易金额集中在华东、中南及华北区域;交易集中核心城市为上海、深圳及北京周边,约占总交易金额的40%。交易数量与金额趋势一致,逾80%的交易量集中在华东、中南及华北区域,核心城市约占总交易数量的35%。

恰如孙宏斌所言,市场并购进程比想象的还要快。

11月以来,房企股权变动频繁发生,尤其14日、15日便发生多笔并购案,涉及华侨城、中航地产、龙光地产、亿达股份等,涉及金额超150亿元。11月15日,据北京产权交易所披露,中航地产股份有限公司拟转让中航城置业(上海)有限公司100%股权,转让底价为10.64亿元。11月14日,亿达中国控股有限公司发布公告称,将以31.6亿元及13亿元分别收购创域集团与明域集团所持有的富岸集团61.54%及28.2%股权,交易完成后其将持有富岸集团100%股权;同日,深圳市康侨佳城置业投资有限公司70%股权拍卖,龙光地产以69.8亿元获得其70%股权,加上承债金额,龙光将一次性支付70亿元。

华侨城(亚洲)控股有限公司14日发布公告称,于11月9日(交易时段后)与新华基金(代表新华1号基金)订立买卖协议,以相等于人民币13.95亿美元等值金额出售重庆公司51%股权。公司表示,出售事项为集团实现可观收益的良机,出售所得款项净额约为人民币13.94亿元,拟用作一般营运资金及投入未来投资。

中原地产首席分析师张大伟认为,最近房企股权变动案例非常多,主要原因是房地产调控导致企业融资压力加大,且面对调控下的市场,大部分主流房地产企业开始主动降低负债率,股权融资需求明显增加。另外,楼市成交降温,特别是限价、限签导致企业回款难度加大,部分企业也开始腾挪股权获得资金。此外,市场降温但土地市场依然高温,房企资金买股权比买地价值更高。

张大伟表示,中小房企融资难度增加,预计后续出售股权会有所涨价,而大型房企因为土地价格过高,很可能也会集中在股权收购上做文章。

易居研究院研究总监严跃进指出,房企业绩增长目标必然促使其积极寻求各类扩张手段,传统招拍挂市场上的拿地资金要求高,所以很多房企会考虑一些新的投资方式,比如通过收购项目来进行。对于中小企业的地块,并购的意义较大。此类中小企业当前资金面预计会持续收紧,所以相对急迫谋求转让,因此谈成合作的可能性较大。“类似例子其实很多,部分央企也会不断去找‘二手地块’,且达成交易概率很大,即在年底前会实现土地储备的相关目标。”

张梅 本文来源:21世纪经济报道 责任编辑:张梅_NF2100
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