后房地产时代 共享办公领域迎发展契机

（原标题：纳什空间的均衡进化论）

作者：邓琼瑶

摘要：C端互联网人口红利已经结束，但B端却方兴未艾，甚至在获取用户的手段上，争取空间比争取时间要更高级。

望京的熊猫地标让张剑忍不住多看几眼。2014年的他，在这里绕了好几圈，才找到了那个连续8年亏损的游泳池。

3年之后，熊猫地标犹在，望京却成为了“宇宙O2O中心”；而生长在从那个废弃游泳池中的纳什空间，已在张剑手中进化成中国最大的共享办公企业——入驻企业7000家，累积服务企业超过1万家，在北京、上海、深圳、天津、杭州5座城市拥有超过70万平方米在管面积。

一、契机：后房地产时代

房地产公司多靠资源比拼，相比互联网以模式驱动的无界进化，其创业更多是一脉相承。SOHO 3Q的SOHO已经表明了其与潘石屹的关系，优客工场创始人毛大庆曾是万科高管。与之相应，在创立纳什空间之前，毕业于清华土木工程系的张剑，在房地产领域已摸爬滚打了10个年头。

纳什空间创始人张剑

在这个行业待得越久，他越是感到，一线城市核心地区的物业要比地产更有价值。他认为，未来的房地产市场将进入精耕细作、以服务创造价值的“后房地产时代”。2009年，张剑踏上创业之路。同所有公司一样，创业第一步就是解决办公场所问题。然而令他没想到的是，这一问题就像挥之不去的苍蝇，随着公司的成长不停出现。

公司刚成立时只有3个人。为了节省成本，张剑选择在咖啡馆办公，却被咖啡店老板“嫌弃”，不得不借用朋友的办公室“联合办公”；此后又因为会见客户不方便，再次搬迁到了办公楼；之后随着公司团队的增长和业务扩大，不断地寻找、更换办公室。

对于张剑这样的创业团队而言，公司成长越快，办公室更迭的频率也越高，但是市场上的办公室品质参差不齐，往往找到一间办公室之后需要重新进行布置装修，每一次更换办公室都费时、费钱又费力。

能不能创建一种商业模式，将这些商业地产重新梳理，为中小企业提供办公空间的整体解决方案？作为一名房地产老兵，张剑意识到了其中的机遇，并于2013年创立了纳什空间。对接资源与需求，链接业主与企业，一侧帮助业主管理经营商业地产，另一侧帮助企业改造服务办公空间，通过共享办公的形式，为小微企业省成本、省时间、省精力，纳什空间打算去实现双方的“纳什均衡”。

▲“纳什均衡”是以共享办公形式，为小微企业省成本、时间和精力。

二、共享：空间服务商

纳什空间的第一块试验田在望京，那个荒废了8年的游泳池。2014年底，张剑和同事找到这里时，看着堆满垃圾的游泳池愣住了——“如果要改造，看来还要多花费一些力气。”

清场之后的游泳池

测量、设计、施工……当张剑团队忙得热火朝天时，联合办公空间鼻祖WeWork已经在海外站稳脚跟。而国内，共享办公概念也已广为人知，跻身这个领域，张剑的底气何在？

客户有需求，便有市场。

一方面，小微企业对办公空间需求旺盛。在张剑看来，移动互联网时代的到来，以及制造业向服务业的转型升级，都将催生大量的小微企业。这些小微企业，将对办公空间产生巨大的市场需求。小微企业的问题是，他们的规模状态并不稳定。一个企业如果今年20个人，明年大约会有50人，办公室肯定得按50人租，但今年的多余空间其实就浪费了；如果明年做得更好，50人的空间还不够，做得不好，明年空间继续浪费，一次性的投入成本很高。

另一方面，业主继续专业机构的支持。商业地产正在迎来黄金发展期，在美国、日本等成熟市场，商业地产的所有权、使用权和经营权都是分开的，由专业机构帮助业主经营，以实现效率、收益最大化。

目前，不只是北京，整个中国都处于这样一个阶段，市场将会释放出大量的商业地产，其所有者也会有高效经营的需求。

改造为联合办公项目后的游泳池

创业期的纳什空间，刚好有一个这样的蓝海市场任由它试错。超越传统商业地产的“二房东”角色，换装商业地产空间服务商，纳什空间开始为业主和企业提供持续的增值服务。先发优势，纳什空间区域渗透方面推进迅速。从最初的东二环推及到北二环，再沿着二环沿线往外，覆盖了国贸CBD、亚奥、中关村、望京等核心区域，这家空间服务商随着业主资源的不断累积，规模效应也逐渐凸显，单体办公楼宇中的运营面积也从最初的5%拉升到10%、20%、30%……在东二环的一处办公楼中，纳什空间运营空间占到了整体办公面积的80%。

2015年，随着共享经济、“大众创业，万众创新”相继到来，小微企业井喷式爆发，共享办公迎来了发展黄金期。仅在北京一地，潘石屹的3Q办公室、毛大庆的优客工场正加速扩张，花样年的潘军带着“花创”入局，前长城会创始人薄益群的DayDayUp也已经落地。

而这年年底，纳什空间也拿下了京东的发迹地中关村银丰大厦。

▲从2015年共享经济兴起到现在，仅北京各地区的共享办公形式就高速扩张。

三、均衡：共享与独立

有人戏称，银丰大厦能走出京东这样的互联网巨擘，足以证明这是块风水宝地。

改造前的银丰大厦项目

风水之事难有定论，不过对于纳什空间来说，这里确实是块福地。联合办公室改造完成之后，迅速被抢租一空。

改造为联合办公空间的银丰项目

官方数据显示，经过纳什空间改造后的商业地产，出租率可高达95%以上，远远超出业主自营时的出租率。而想要弄清楚为何纳什空间如此受欢迎，首先要区分联合办公室和众创空间。“大众创业，万众创新”的浪潮之下，涌现出大批的众创空间，但它们的本质是孵化器、投资机构，给企业办公空间的目的，是甄选那些值得投资和孵化的种子企业，一旦补贴停止就难以为继。

联合办公空间则是以出租办公室为主要盈利来源，只有运营得好才会有收益，因此对于产品的打磨更为用心。当大部分人都在试图挖掘“一张桌子背后的价值”时，它却是从“一把椅子”开始的。纳什空间的椅子，扶手可以调解，光是这个功能，许多大公司都难以达到。此外，椅子扶手正常的国标测试是两万次的现场循环测试，但纳什空间的椅子按照日本标准来，都是六万次循环测试。

跟传统办公室相比，纳什空间不只是装修改造升级，还在许多看不见的细节处下了大量功夫。比如Wi-Fi，很多联合办公就是因为Wi-Fi难以稳定，导致了很多投诉跟撤离。再有空气系统，怎么控制好甲醛，怎么控制好异味，怎么控制好雾霾，这都是张剑着力解决的细节。

个性化与之对应的往往是成本的增加。对于许多共享办公企业而言，如果一个空间都要配那么个性化的设计，成本会很高，但是如果将费用摊到1000套10000套，其实它的成本就降低了很多，这个就是纳什空间规模化为个性化带来的裨益。

联合办公模式只是办公场景革命的其中一种实践，适合创业初期人数不多的团队入驻。但是对于成长中的企业而言，一旦人数增长，对于办公室的私密性、独立性的要求便日益凸显。这是所有空间服务商需要考虑的问题。

超级工作室产品

2016年7月，纳什空间推出超级工作室。其定位于核心商圈的独立办公空间，每一间超级工作室的背后都有一套专业的设计流程。独立老板间、会议室、会客区，这些功能空间相对独立但不封闭。此外，超级工作室分布在联合办公空间附近，可以共享联合办公项目的丰富配套，降低了每家入驻企业在配套方面的成本，同时享有更大的办公空间单位面积。

相对于开放的共享空间，超级工作室更具私密性，独立、自主的办公空间正是国人对于办公环境的直接诉求，这也有助于小公司快速建立企业文化，提升合作效率。对企业而言，在不同阶段，需要不同的共享形态。初期也许全开放的联合办公更高效；随着团队扩张，独立办公+共享配套更节约成本。

通过“独立+共享”的双重模式，纳什空间可以满足不同企业的办公需求，或者说，可以满足一个企业全阶段的成长需求。

四、生态：互联网+空间

没有绝对的平衡，只有相对的均衡，任何事物的发展都是在一次次打破均衡，然后又一次次进化至更高层级的均衡。

业主与企业实现在各个发展阶段的最优均衡之后，企业之间广泛合作的均衡，是保证企业长期入驻的关键之一。基于空间平台大量的小微企业，纳什空间成立了“创业办公服务联盟”，通过与70家合作伙伴的合作，为入驻企业提供工商注册、代理记账、社保办理、人员、财务、法律顾问等服务。

为了社群内创业者间更好的交流，面对入驻企业端，纳什空间还推出了同名App，把志趣相投、地域临近、业务相关的白领们迅速匹配起来形成一个社区。线上能够实时沟通，线下活动实地互动，同时又可以在线上订工位、预约会议室、场地，办公用品采买服务等。

通过纳什的管理系统，企业主可将整个城市乃至全国都变成自己的办公室。比如在北京，超级工作室不是一个单独的存在，业主可以通过纳米系统预约使用北京100多处服务中心和多个联合办公区的办公、会谈空间，实现全城移动办公。

这其实是另一种共享，在办公空间的基础上，进一步拓展更广袤的企业服务和企业社群空间。“客户在纳什空间拥有的不仅仅是一个工位，更关键的是，通过这个工位可以直接连接到纳什空间的整个O2O服务体系。”

2017年元旦，罗振宇在跨年演讲中讲到，2016最重要的不可逆的变化就是——互联网人口红利结束了，“互联网下半场”是用户时间的争夺。

C端互联网人口红利已经结束，B端却方兴未艾，甚至在获取用户的手段上，争取空间比争取时间更要高级。星巴克控制了咖啡馆，分众传媒控制了电梯间，在共享办公这个垂直领域的空间争夺上，最后也只能允许存在一位胜利者。